신투기 2주차 강의는 양파링님의 수도권 핵심지역 C,D 지역분석 강의였습니다.
수도권의 핵심지역인 C,D 지역은 꼭 내 앞마당으로 만들고 등기를 소유하고 싶은
매력적인 개발 호재와, 학군지로서의 수요, 탄탄한 교통까지
서울 만큼이나 사람들이 살고 싶고 가지고 싶은 지역 중 2곳 이였습니다.
조금 더 투자해서 더 좋은 지역을 가지자! ( 수도권 핵심 지역에 한 개 이상 투자하자!)
- 현재 C지역은 가격이 많이 하락한 단지가 여전히 있으며, 전세가는 주변 입주 물량에 많이 눌려있음.
- D지역의 매매가는 여전히 좋다. 전세가는 많이 올라오고 그 결과 투자금이 많이 줄어든 상태이다.
- 서울만 보고 있던 사이 수도권 핵심지역에서 또한 올해 초 투자했더라면 성동구 만큼이나(+1억) 가능한 단지있음
- C,D지역 선호단지와 덜 선호단지 모두 10년 이상 보유 시 서울 2급지 이하 투자처의 수익(4억~7억)과 비슷한 수익률 기대할 수 있다.
- 서울 >>>경기도 가 아닌 수요가 있는 단지를 저렴한 가격에 투자한다면 충분한 수익 기대 할 수 있다.
- 좋은데 아직 저렴한 수도권 C,D 지역 중 아직 덜 오른 단지를 중점적으로 바라보자!
수도권 아파트의 가치를 결정하는 요소 = 변화가능성
- 수도권핵심지역의 투자는 10년이상의 장기투자인 점을 고려했을 때 입지요소 중 변하는 것과 변하지 않는 것들을 알고 그 가치가 상승하는 것을 중점적으로 지켜봐야 한다.
- 이 지역이 좋아질 가능성이 있는지? 그냥 낡아가는 지역 인지를 체크 하고 더 발전적인 지역에 투자해야 한다.
- C,D 지역의 경우 변화 가능성이 낮은=일자리의 환경이 더 좋아질 지역이다.
- 교통망 개통 호재가 있으며, 이러한 발전 가능성의 개선여부를 뉴스를 통해 잘 체크해야겠다.
- 서울 만큼의 위상을 가지며, 앞으로 더 좋아질 곳을 덜 오른 가격, 저렴한 가격으로 살 수 있는 기회
BM 서울만큼의 위상을 가지며, 개발호재와 더불어 더 좋아질 일자리 환경을 가진 변화가능성이 있는 C,D 지역을 잘 지켜봐야 한다!
양파링님의 지역분석 방법
- 수도권 핵심지역을 볼 땐 하늘 위에서 바라 본다고 생각! 주변 인접 지역과의 영향을 생각하자!
- 그 지역을 생각하면 떠올릴만한 것을 키워드화 한다.(열심히 임장한 결과가 잘 각인되도록!)
- 자연환경(천, 구릉지)과 지하철, 도로 등 생활권을 단절시키거나, 선호하는 환경과 지역 전체를 구성하는 것들을 크게 확인하고 들어가면 더 이해하기 쉬워진다.
- 변화가능성=수도권의 가치결정 요소가 중요한 만큼 현재의 가치와 미래가치를 구분해 투자로 연결하려고 노력해야 함.
- 네이버 부동산을 통해 많은 정보를 얻을 수 있다. 시세 따면서 꼼꼼하게 확인하자
- 유해시설란 단점이 있다면 그 단지는 안돼!가 아닌 선호동과 비선호동을 구별/ 투자자는 편견을 가져선 안됨!
- 입지가 별로인 신축: 투자금이 충분히 싸다면 좋으나, 가급적이면 중심생활권을 보자!
- C지역이 가격 특징=학군,역세권,땅의 가치가 중요한 지역,생활권별 신축의 가격차 많이남.
- 가치를 판단 한 뒤-→최고가 대비 하락률로 저평가 여부 판단-→현재 상황의 투자금을 비교-→ 주변 공급과 더불어 단지 전세매물 갯수 체크(리스크 대비)--→최종 투자 결정
- 지역을 크게보고 우선순위나눔(중심/외곽)--→크게 생활권별 우선순위로 투자처를 구분(역세권,학군 고려)하되 물건 상황마다의 조건에 따라 투자 순위가 달라지기도 한다. (꼭 높은 생활권만 투자해야하는 건 아님)
- 미래 가치가 어떻게 바뀔지를 예상해 보고 투자에 연결시켜보는 과정 필요!
- 공급을 판단할 시 그 지역민들이 가고 싶고 살고 싶은 곳 인지가 중요함.
- 생활권이 하위지역일수록 보유의 관점도 생각해야한다. 상승 시 가장 늦게 오르기 때문에 기회비용을 생각해 충분히 기다릴 수 있다면 괜찮다.
- 투자금 규모가 비슷하다면, 하락률이 크고, 상승 가능성이 큰 단지 선택. 사람들이 좋아할 만한 세대수와 대형이 섞인 단지가 가격을 주도하기에 오를 수 있는 가능성이 크다.
BM 지역분석 시 좀 더 확장시켜 주변인접 도시와의 연관성을 잘 체크
지역을 잘 이해하려면 주변환경과 지형,도로의 큰 틀을 면밀하게 확인하고 들어가자!
변화가능성이 많은 수도권은 현재가치와 미래가치가 어떻게 변화될지를 상상하고 투자에 연결하자!
C지역 투자전략 및 궁금점
- C 지역의 1등생활권이 -20% 떨어진 단지가 여전히 있으므로 우선순위로 삼고 단기 차익이 아닌 10년 장기보유의 관점으로 접근해야 한다. 투자금 2억내외로 같은 투자금으로 비교할 수 있는 지역과 단지 대 단지로 비교!
- 전세가가 아직 안오른 소형단지의 경우 시세 트레킹 하면서 매-전이 더 붙는 시기를 노리자
- 교통호재와 리모델링 등으로 단기 급등한 단지의 경우 호재의 실현이 늦더라도 버틸 수 있는지 가치와 가격을 확인
- 생활권 순위가 떨어지는 지역은 땅의 가치가 떨어지므로 연식이 좋고 충분히 싸다면 고려할 수 있겠으나 가급적면 중심생활권 투자를 하자
- 사람들이 가장 좋아하는 곳만 사겠다가 아닌 가치가 있고, 현재 가격이 싸고, 어떠한 사람들이 수요를 원하는지특징에 따라 투자 단지가 결정되는 것이다.
- 내 투자금으로 살 수 있는 곳 중 가장 좋은 물건이라면 투자 가능하며, 위상이 비슷한 다른지역과의 비교는 필수적이다!
BM 내 투자금으로 앞마당 내 비교할 수 있는 것 중 가장 좋은 것을 산다.
D지역 투자전략 및 궁금점
- 정비사업단계인 단지가 많으므로 매수목적과 자금계획에 맞는 선택인지 검토해야한다.충분히 싸게 사서 전세가 회수가 적다해도, 운용가능한지 확인 후 투자.
- 비슷한 투자금(1억~2억)으로 할 수 있는 단지가 몰려있으므로 선호도를 잘 파악해야함.
- 전세가율이 높은 후순위 생확권도 그 수요가 있으며, 투자 가능하나 상승엔 순서가 있으므로 좋은 물건을 싸게 매수,소액으로 접근하며, 시간이 오래 거릴 수 있다는 단점은 존재함을 알고 투자하자!
상승장 성적표가 나오기 전 항상 고민했던 문제들: 작은것에 민감했던 시기(조립식, 복도식, 어넉, 단절, 굴뚝)
입지를 압도할 만큼의 단점인지를 확인하자!!!!!
지역내 생활권별 단지들을 좀 더 꼼꼼히 살펴봐야 그 우선순위에 맞는 투자단지를 빼먹지 않을 수 있다.(꼼곰한 단지분석+ 단지 빼먹지 말고 다 ~)
BM 생활권 순위 잘 파악해서 작은 것 보단 입지가치에 중점을 두고 꼼꼼하게 단지들을 다 분석해야겠다.
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