[호상이] 80만 중소 도시 외곽 신축 0호기 13년 보유 경험당 [1편 매수]



안녕하세요 호상이 입니다!!!!!

저는 요즘 제0호기을 매물로 내놓고 매도를

시도하려 하고 있습니다.

저의 0호기는 2011년부터

현재까지 13년동안 월세가 껴있습니다.

0호기지만 나름 세를 줬던 투자 물건 이었으며

저에게 작은 수익도 안겨 주었습니다

세입자도 3번정도 맞췄던 물건이 었어요

매도하기 전 중소도시 매수 경험과 

저의 20대 투자에 대한

복기를 해보는게 좋을 것

같아서 이렇게 글을 씁니다.

저는 2011년 11월~ 2024년 10월까지

13년을 보유한 0호기가 있습니다.

제가 매수할 당시 저의 0호기는

중소도시 80만 도시 외곽에 신규 택지에 있는

1,500세대의 대단지 였습니다.

그당시에는 5년된 나름 신축이었습니다!!

2011년 결혼을 하게 되어 거주할 집이

필요하게 됐지만

당시 미친 매매가 상승과 전세가 씨가 말라

저는 울며 겨자먹기로 0호기를 매수를 합니다.

그 당시 저와 예비 신랑은 고민합니다.

도심과 직장 가까운 구축 A 택지 아파트 : 선호도 있는 구축 택지

외곽 신규 택지인 B 아파트 : 아직 뭐가 형성은 안됐지만 신축택지 외곽!

저희의 선택은??

2011년식 당시 

신축 5년차인 1500세대 

대단지 아파트를 매수하게 되었습니다.  



아파트를 보유하면서

13년 동안 동안 어떤 교훈을 얻었을까요?

요 녀석이 신축이라 그런지 가격이 조금 오르더라구요?!!!

하지만 당시를 복기해 보면

저는 25% 상승한 아파트를 매수 했던 것입니다.



2011년도는 바야흐로 상승장!!!

그래서인지 전세가와 매매가 차이가

상당히 벌어져 있습니다





벌어지는 그래프?? 위험하다!!!!!!

이유는 뭘까요?



2011년도 지역에 아파트 공급이 없었습니다~

공급이 없어서 제 0호기가 있는 중소도시는 상승 곡선을 타면서

전세가와 매매가가 벌어지는 모습을 보이는것 같습니다.

중소도시는 공급량에 상당히 취약하고

그게 바로 전세가 매매가에 반영이 됩니다.

아무래도 인구수가 작다보니 더 영향을 받는 것 같습니다..

제가 당시 지역에서 고민하던 두 아파트입니다.





 중소도시 입지 좋은 18년 구축과 

 중소도시에서 찾아온 상승장에서 저의 0호기인 외곽 신축과 가격차를 벌이더라구요



저는 내집마련으로

A 아파트 구입!

매매가 17,300만원

(네고 겨우 200만원)

전세가 당시 13,000만원

전세가율 75%

투자금 4,300만원

꾸역꾸역 그 당시 4.4%이자로 주담대를 받아서

신혼집을 마련합니다.

만약 그 당시로 돌아간다면





저는 동대문 구축을 투자 할것입니다!!

그 당시 저희는 예비 신혼부부여서

투룸도 거주할 수 있는

여건이었습니다.

오히려 신혼 가구등 거주에 드는 소비등을 줄이면서

공격적인 자산 재배치를 하여

투자하기에

좋은 여건이었습니다.

당시 동대문 구축 아파트와

저의 0호기의 매매가는 별차이가 안납니다.

동대문의 구축 아파트는 투자금 7천 정도였더라구요

동대문구축에 투자했더라면

주담대도 안받고 은행 이자도 안내고

매수 했을텐데

라는 ㅋㅋ 지나간 후회를 해봅니다.





저의 복기 1.

다른 지역과 저평가를 판단 하지 않고

비교평가도 안하고

그냥 0호기를 매수했다.



시 저는 중소도시에서

구축이냐 신축이냐

머리 싸매며 고민할 것이 아니라!!!

이미 올라가는 상승장에 전세 없다고 징징거리며

마음이 급급해 0호기를 살 것이 아니라!!!!

저의 시야를 넓혀서

당시 제가 살고 있는 동네가

이미 상승중 이었다면

왜 가격이 상승했을까?

분석해 보며 차분히

냉정한 판단을 했어야 했습니다.



뒤돌아보니 저는

80만 중소도시 75%의 전세가율에

투자든 매수든 하지 말았어야 했습니다

저의 복기 2.

중소 도시에서 75%는 원금보존에 부적합하다!

최소 전세가율 80% 이상 매수를 했었어야 했다. 

매수 당시 공급량과 전세가율을 보면

저는 매수를 서둘러서는 안됐습니다.

과거를 복기해볼때

상승장에 매수한 저는 바보였습니다. ;;;;;;

저의 결과는 어땠을까요??

매수 후

2015년도 6월 까지 잠깐 상승을 하다가

2020년 3월까지 5년간 쭉쭉쭉 

하락하는 미친 하락장을 보입니다.

그이유는 뭘까요? 





2014년부터 ~ 2020년까지 주변지역까지

엄청난 공급이 있었습니다.

지방은 나름 공급에 정직 합니다.

여기서 저의 중소도시 매수 복기 포인트!!!!





◆ 지방 중소도시 투자시 BM 포인트!!!!◆

1. 지방 중소도시에서는 전세가율 최소 80%이상인

아파트를 매수하는게 좋다.

- 나는 당시 전세가 75%에 매수했다.

매매가가 더 떨어질 수 있는 전세가였다.

원금보존(X)

2. 지방중소도시에서는 향후 공급량을 면밀히

관찰 파악 해야 한다.

- 잘못 파악하면 미친 하락장에 역전세를 맞을수도

+ 전세가 하락에 매매가 까지 하락할수 있다.

리스크(X)

3. 지방 중소도시 물건은 보유하다가

적당한 매도 타이밍이 오면 매도한다.

- 나처럼 13년을 가지고 가는

무모한 행동은 하지 않는다.

(중소도시 신축 건물은 시간이 지날수록

건물가격이 떨어진다

땅의가치가 없다.)

4. 지방 중소도시 물건 구입시 더 좋은 지역과

꼭 비교평가 후 구입한다!!!!!!

- 물론 실거주자로써는 매수해도 좋지만

투자로는 당시 서울에 더 좋은 기회가 있었다.

나는 앞 마당을 늘렸어야 했다. 그리고

그당시 예비 신혼부부로 투자하면서

투룸 등에 살아도 문제 없었다.

5. 상승장에 추격 매수 금지

- 매수전에 얼마나 어느기간동안 상승한 가격인지

판단하고 급상승한 물건은

제낀다!!!

+ 보너스 복기!

6. 한 살이라도 젊을 때 공격적인 투자를 하자.

- 월세로 부자 못 된다.

월세나 배당금 같은 현금흐름은 노후를 위한 수단이다.

젊을 때 좀더 공격적인 투자를 하도록 하자.







다음편에 보유기, 매도기 올리겠습니다!!

읽어주셔서 감사합니다.







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