실전준비반 2강 강의 후기 [실전준비반 61기 67조 주나]

실전준비반 2주차 강의는 임장보고서를 쓰는 이유, 방법을 구체적으로 알려주신 강의였습니다. 하나하나 왜, 무엇을, 어떻게 써야 하는지 알려주셔서 임장보고서의 길라잡이가 되었습니다. 

강의 내용 토대로 특히 와닿았던 점, 적용해보고 싶은 점을 정리해보겠습니다. 

• 임장보고서를 쓰면 투자할 만한 가치가 있는가, 같은 가격 중 가장 좋은 단지, 이 가격 이 투자금으로 할 수 있는 최선의 선택인가? 판단할 수 있음 

  → 임장보고서 = 실패하지 않는 투자를 위한 안전장치 / 끊임없이 앞마당을 만들어 가격이 상승하지 않고 눌리는 단지들이 나왔을 때 기회를 잡아야 함 

  → 지금은 임장보고서를 쓰는 것이 어렵고 힘들지만 결론을 내는 마무리를 지으며 점차 임장보고서 쓰는 능력을 향상하면서 임장과 병행하며 앞마당을 늘려야겠음 

   

• <사전 조사> 지역 개괄 + 입지 분석 + 시세 분석 = 지역의 가치 및 가격을 파악, 수요 확인 

  [지역 분석] 

  ① 지도를 활용하여 지역 위치 파악 : 인접 지역, 업무지구 접근성 파악, 상권 확인  

  ② 인구 자료를 활용하여 지역 내 선호도, 거주민 특성 파악 (세대당 인구수, 연령별 인구 비율 비교) 

  ③ 도시기본계획을 활용하여 생활권별 특징 및 발전방향(호재 등) 파악 

  ④ 사회조서 보고서를 활용하여 지역 간 소득수준 비교 

  → 지역에 대한 가치를 분석하는 것의 중요성을 깨달음. 인접 지역이 어디인지 파악하며 해당 지역의 가치를 비교해야하며, 그 지역에 거주하는 거주민 특성 & 상권 & 호재, 소득수준 등을 종합적으로 고려하는 것이 중요함. 

   

  [입지 분석] 

  ① 직장 : 종사자수로 양적 평가, 직장인 연봉 수준으로 질적 평가 (접근할 수 있는 업무지구 몇 개인지?) 

  ② 교통 : 업무지구 접근성이 좋은 곳 (수요가 높음) + 교통 호재 (수도권 유의미) 

  ③ 학군 : 중학교 학업성취도, 특목고 진학률 파악 (학군 좋은 동네 = 그 자체 독점성 지님) + 학원가 

  ④ 환경 : 백화점, 대형마트, 병원 및 도서관 등 편의시설 가까움 (소비력 뒷받침 유무 확인) 

  ⑤ 공급 : 연간 공급물량 확인 (3년 이상 수요 이상 공급이 누적되는지)  

  → 5가지 입지 요소를 고려하며 그 지역에 들어오려는 수요가 많은지 확인하는 습관을 길러야겠다고 생각함. 특히 분위기 임장 전 입지 요소를 조사한 뒤, 분위기 임장을 통해 확인 후 보고서 작성 과정 거쳐야겠음. 

   

  [시세 분석]

  현재 시세 분석 : 현재 가격이 싼지 비싼지 확인 (현재 가격이 입지(가치) 대비 저평가 여부 확인)  

  ① 지역 내 동별 랜드마크 시세 확인 → 동별 위상 확인 (지역 간 비교) 

  ② 시세그룹핑  

  ③ 시세지도 

  → 시세지도 과제를 수행하면서 동별 아파트 시세를 확인하며 동일한 평형, 연식인데 매매가 차이가 발생하는 경우 입지 차이? 가치 차이가 있음을 깨닫고, 저평가 여부를 확인하며 가치 대비 싼 가격에 투자하려는 관점 필요함. 

   

• <단지 분석> 

  - 선호 생활권 모든 단지 (300세대 이상) → 입지 분석, 임장 후 단지 특징(조경, 동간 거리, 지하주차장, 사람) 정리 → 매매, 전세 거래 상황 확인 / 전고점 대비 하락률, 전저럼 대비 상승률 확인 통해 저평가 여부 확인 → 더 선호도 있는 단지가 무엇인지 정리  

  → 단지임장 후 가격 & 단지 분석) 비교 평가 중요성 깨달음. 강의마다 가장 강조되는 말이 ‘우선순위’, ‘비교평가’ 인 듯함. 단지별, 매물별 우선 순위를 매겨 가치 대비 저렴한 물건을 투자할 수 있도록 노력하자!   

   

• <매물임장할 물건 뽑기> 

  - 저평가(전고점 15%-20%) 여부, 전세가율(70-80%), (앞마당 중에서) 내 투자금에 맞는 물건 뽑기 

  → 단지 내 1등, 동별 1등, 지역 내 1등, 앞마당 중 1등을 뽑아 저환수원리 교집합 물건 투자!   

마지막으로 실전준비반을 들으며 ‘내가 할 수 있을까?’ ‘시간이 부족한데 투자까지 병행할 수 있을까?’라는 벽과 마주하고 있습니다. 부동산 투자를 공부하기 전보다는 나아졌다는 마음과 끝까지 포기하지 않고 현재 상황에서 할 수 있는 최선의 노력을 다하겠다는 마음가짐을 갖고 2주차 강의를 마무리하겠습니다.