지투기

1.가치파악 - 비교평가 - 1등뽑기 - 투자 

(전고점이 정답이 아니다. 가치가 더 중요함.)

2. 비교평가의 원칙 : 가격 고정(가치 비교) or 가치 고정(가격 비교)

가격고정 : 같은 가격이면, 더 좋은걸 산다. / 가치고정 : 비슷하면 더 싼거 산다.

응용 : ex) 좋은거 3.3 / 덜 좋은거 3.0 (누가 저평가?) = 지금 시장 파악. (하락,상승장)에 따른 그래프 가격차이 비교

전고점 비교도 좋지만 그래프의 흐름도 파악하자 + 전세가 파악(수요)

그래프 비교시 주의사항 

1.흐름 비슷한 지역(동일지역) ex) 부산.부산 비교하기. 흐름과 체급을 맞추자

2. 5년이상 지난 단지 비교(초기 높은 금액 버프가 있을 수 있으니…)

3. 2개 이하로 비교해서 보자!

1등뽑기 프로세스 

가치 저평가 수익성 리스크

가치.저평가 (비교평가 = 싼지?) / 수익성 (투자금) / 리스크 (감당가능?) 

수도권 vs 지방

입지 : 빈땅 x / 빈땅 o

입지>상품성 / 상품성(연식.대단지.세대수)>입지

교통 : 선호요소 / 학군,환경,커뮤니티

지방의 선호요소) 신축.대단지,브랜드. 학군, 커뮤니티(부자 부심) / 상품성. 입지. 선호요소

20평대 신축 vs 30평 구축 ?

20평 신축이(브랜드,신축,대단지 or 입지최상(해운대구, 수성구 등 입지요소가 끝판왕인곳) 

두개의 조건중 한개라도 포함되지 않는다면 30평이 더 가치가 있다 판단. 웬만하면 30평대 하기..

즉. 30평대 못지 않는 선호도라면, 구매 가능하다. 모두가 그렇지는 않지만 대부분 30평 구축이 낫다고 생각하기. 

지역간 비교 (핵심은 지역별 체급을 아는것)

1. 지방의 위상? 

1) 도시의 체급 : 인구수

2)  압도적생활권 (학군,환경) = 폭발력

3) 경제력 : 양질의 일자리 = 고소득 높음 = 구매력 높음

2,3번은 체급을 극복하는 힘 (체급 1개 정도 극복 가능)

단, 지역의 체급이 높다고 해서 그 지역의 모든 단지가 체급이 낮은 지역의 모든 단지보다 가치가 있다고 생각하지 말기. 생활권 및 단지 선호도 파악을 통해 결국 단지대 단지로 비교 하는것이 올바르다.

2. 전고점을 통해 1등뽑기

1)회복할 수있을까? 

(ex) 20평대 비선호 구축은 오르지 않을 가능성이 크다.)

2)  공급물량? 

주변지역 공급 관찰(해당 지역 말고도 인구 이동이 많은 구들의 공급은 체크가 필수)

3) 진짜 전고점인가?

사람들이 진짜로 받아주는 가격인지 검토가 필요하다.

3. 리스크

1)잔금 : 전세물량이 많고 입주물량이 터지면 잔금을 칠 수 있을까 고민해보기. / 없다면 투자 금지

2) 역전세 : 입주물량 (재계약시점) 체크 / 돌려줄 수 있는지 판단해보기

공급이 과다해도 감당가능한지 + 매매가가 엄청 매력적인지 검토도 필요함.

1등뽑기 의사 결정 기준

저평가,투자금,리스크

투자금 : 연저축액 + 보유투자금 (1호기 후 짧은 기간 내 2호기 하는걸 추천하심)

리스크 : 잔금대비, 역전세

1등뽑기 + 모의투자 해보기.

1.광역시, 수도권, 중소도시별 1위 뽑기

EX) 광역시 1번 2번 3번구 에서 각각 1등을 뽑은 후 최종 1등뽑기 / 수도권, 중소도시도 동일하게 진행 후 /

3개의 1등 물건끼리 비교 후 최종 1등을 선정한다.

조금 더 디테일하게 정리 하자면, 앞마당별 1등을 뽑고 / 분류(광역시,수도권.중소도시)해서 다시 1등 뽑고 /

3개중 최종 1등을 선정하는것.

시세 3ing(시세트레킹,스케닝.그룹핑)

bm 포인트 : 

단지 임장시. 시세트레킹을 가격별로 캡쳐해서 현장에 있는 단지와 비교하기 (시세 익히기)

시세트레킹 양식에서 가격을 가리고 5억대,4억대 등 필터를 쓰며 순위 매겨보기 (자신만의 문제 작성)

시세스캐닝(네이버 부동산을 빠르게 훑어보기) 매매가.필터.평형별로!)

시세그룹핑 (5순위 시세표) = 가격을 고정하고 가치판단을 도와줌+ 단지 임장시 참고를 통해 가격 익히기