수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
작성일 2023.10.26
안녕하세요.
느리지만 오늘도 한걸음
앞으로 성장하는 명랑20입니다.
부동산투자에서 중요한 사항은
여러가지가 있는데요.
가장 중요하다고 할 수 있는건
가치대비 저평가된 아파트를
매수하는게 중요하다고 할 수 있어요.
그리고
매수한 아파트가
제 가격을 찾을때까지
보유하다 매도로 수익을 실현하는게
부동산투자에서 중요한 부분이 아닐까
생각이 듭니다.
하지만
부동산 투자 시
매도 후 끝나는게 아닌
양도세를 신고납부하고 차감 된 금액이
진정한 수익이라고 할 수 있는데요.
부동산투자에서
세금은 수익과 직결되는
아주 중요한 포인트예요.
특히나 양도세는
어떻게, 어떤 순서로 파느냐에 따라
세금이 몇천만원씩 차이가 날 수 있는
부분이라 꼼꼼히 공부할 필요가 있습니다.
그래서 오늘은
아파트를 매도하고
양도세를 신고 하기 전
필요한 사항에 대해서 설명드리려고 합니다.
양도세가
궁금하신 분이라면
# 양도 소득세란?
양도세는 매도 시
매수한 가격에서
매도한 가격 차익에 대한
소득세를 의미합니다.
예를 들어
4억에 매수 후 3.8억에 매도하게 되면
차익이 없기 때문에
납부할 소득세가 발생하지 않아요.
하지만
4억에 매수 후 5억에
매도를 하게 된다면
1억원에 대한 차익 실현에 대한
양도 소득세를 납부하게 되는데요.
산 가격보다 판 가격이
높을 경우에만
세금이 부과된다는 점을
인지하시면 좋을 거 같아요.
# 양도 소득세 세율
양도세의 경우
현재 위의표와 같이
시행되고 있는데요.
양도세가 무서운 이유중에 하나
1년 미만으로 보유후 매도할 경우
양도 차익에서 70%나
공제하고 나머지 30%에 대해서만
수익이 발생한다는 부분입니다.
예를들어
매도 차익이 1억이
발생했다면 간편식으로 70%를
공제하고 3천만원만 진정한
수익이 된다는 것이죠.
추가적으로 1주택인 경우
2년 이상 보유하면 기본세율 적용받지만
2주택 이상 다주택자라면
양도세 계산시
기본세율에 중과세율을 더해서
적용받게 됩니다.
수익이 나서 팔아도
양도세로 다 되는 구조였죠.
하지만
2023년 경제정책에서 이런 양도세
방안을 개편안으로 시행 할
예정이라고 했었는데요.
23년 7월 세법개정안에는
양도세 중과 개편안이 빠져있었습니다.
23년 9월 국회에서 심의통과 후
24년부터 시행할 예정이라고는 하나
국회에서 통과가 어떻게 진행될지는
잘 확인해봐야 하는 부분이라
확정된 사안은 아니라는점 명심하시면
좋을거 같아요.
# 양도세 절세 팁
첫째
2년 이상 보유 후 매도 한다.
2년 미만으로 보유 후 매도 시
차액의 70%가
세금으로 나가게 되는데요.
양도차액 5천만원
1년 미만 보유 시 3,300만원
2년 이상 보유 시 580만원
매도를 계획하실 때
2년 미만으로 보유 후 양도세와
기본과세로 매도 후 양도세를
각각 계산해 보시고
매도 계획을 세우시는게 좋아요.
두번째
부부라면 공동명의
부부의 경우 공동명의로
주택을 매수하게 되면
양도세를 감면 받을 수 있는데요.
양도차액 5천만원
혼자 명의 580만원
공동 명의 422만원
(211만원+211만원)
158만원 절약
세번째
+, - 한꺼번에 신고하기
양도세의 경우
매도 차익에 대해서 납부하는
소득세라고 앞에서 설명드렸는데요.
양도세의 경우
1년 동안 모든 매도차익과
손실을 합산해서 신고를 할 수 있습니다.
만약 내가 보유 주택중에
수익이 난 주택과
손실이 난 주택을 매도해야 된다면
1년안에(01.01 ~ 12.31) 매도 시
매도 손실액과 수익액을
합산 신고 할 수 있는데요.
그렇게 되면 나의 손실액이
조금은 줄어들 수 있겠죠?
# 양도세 신고는 언제까지?
주택을 매도 후 끝난 게 아닌
마지막으로 양도세 자진
신고 납부 해야 하는데요.
부동산을 양도한 경우
양도일에 속하는 달 말일부터
2개월 내에 신고하시면 됩니다.
만약 23년 7월 15일
잔금을 받았다면
23년 9월 30일까지
관할세무서나 홈텍스로
신고납부하시면 되세요.
만약 양도세를 신고하지 않을 경우
납부할 세액의 20%인 가산세와
1일 0.022%의 납부지연가산세를
추가로 납부하셔야 하니
양도세 자신 신고납부!
꼭 잊지 마세요!
# 양도세 필요경비란?
가장 중요한
부분이라고 할 수 있습니다.
모든 세금은
경비를 인정 받고, 이 경비에 대해서
절감을 해주고 있는데요.
양도세 역시 필요경비를
양도세 발생 수익에서
차감해주고 있어요.
우선 1년에 한번
250만원이 필요경비로 차감됩니다.
그리고 많이 발생되는
취득 시 지출 경비인
취득세, 인지세, 각종 수수료가
필요경비에 포함 됩니다.
만약,
내가 분양권을 매도하려고 한다면
분양 받을 당시
중도금 대출을 일으켰을 경우
필요경비 항목이 하나 더 추가되는데요.
이게 바로
채권보증수수료입니다.
분양권은
보통 분양가의
10~30%의 계약금과
1회차에서 6회차까지
중도금 대출로 진행됩니다.
중도금 대출 시
회차별 보증수수료를 내야하며
보증료율에 따라 결정되는데요.
채권보증수수료는
대출을 일으킨
은행에서 관리하기때문에
중도금 대출을 받은 은행에서
채권보증수수료 납입영수증을
꼭 챙기셔서 필요경비로 인정받아
양도세 경감을 조금이라도
받으셨으면 좋겠어요.
부동산 양도세 계산은
많이들 알고 계시는
부동산 계산기를 통해서
계산해 보시면 쉽게 계산할 수 있습니다.
양소세 필요경비 항목
취득 시 지출된 경비
보유 시 지출된 경비
양도 시 지출 된 경비
지금까지 매도 후
양도세를 신고하기 전
양도세에 대해서 알아보았습니다.
다음 포스팅을 기대해 주세요~!
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