얼죽신, 요즘은 몸테크보다 신축을 선호한다며?
( + 신축은 몇 년식부터?, 부동산 투자원칙 )
작성일: 2024.10.20.
안녕하세요 마이로드입니다.
얼.죽.아라는 신조어를 듣고
신박하다고 생각하며 지내왔던 어느 날,
부동산계에 혜성처럼 '얼.죽.신'이 등장했는데요?!
오늘은 신축에 대한 이야기를 해보려고 합니다.
얼죽신이라는 용어가 생길만큼 왜 트랜드가 신축을 향하는지,
부동산을 선택할때 연식을 어떻게 봐야하는지 글로 풀어보려해요!
📌 얼죽신 뜻?
얼.죽.신은 얼 어 죽 어도 신 축 의 줄임말입니다.
얼어죽어도 아이스아메리카노를 마시는 사람들을 지칭하던
얼.죽.아 라는 용어를 모티브로 등장했죠!
얼죽신이라는 용어가 생성되고, 정착되었다는 것은
그만큼 신축에 대한 선호도가 엄청나다는 뜻인데요.
최근 왜 신축에 대한 선호가 더 눈에 띄게 느껴질까요?
📌 신축을 선호하는 이유
신축을 선호하는 이유는 간단합니다.
거주하기 편하고 쾌적하기 떄문입니다.
거주하는데에 큰 영향을 미치는 몇 가지 요소를 살펴보겠습니다.
1. 주차난과 지상공원화
한 아파트의 주차난에 대한 기사에서 발췌한 사진입니다.
구축아파트에서 주차난은 사실 당연하게 감수해야하는 부분인데요.
90년대에 아파트를 지을 당시만 해도
한 세대에 차가 두 대인 집이 많지 않았기때문에
세대당 주차대수가 1대 또는 이보다도 적게 지어졌습니다.
물론 아닌 아파트들도 있지만, 대부분의 구축아파트들은 주차난에 시달리고 있죠.
또한 지하주차장이 있는 단지도 있지만, 없는 단지도 있고,
지상에 주차장이 위치한 단지가 대부분입니다.
지상에 주차장이 있는 것은 00년대에 지어진 단지들도 마찬가지입니다.
간혹 탄탄히 지어진 00년 후반 단지들은 지상 공원화가 되어있는 단지들도 있지만,
00년 초중반 지어진 단지들은 거의 대부분 지상에도 주차장이 있지요.
반면 최근 지어지는 신축들은
지상공원화된 단지들이 많습니다.
아이들이 걱정없이 안전하게 씽씽이를 타고 뛰놀 수 있고,
단지 내를 부부가 오손도손 산책할 수도 있죠.
게다가 '새 것'인 신축이니 깔끔하고 보기도 좋습니다.
2. 아름다운 조경과 편리한 시스템
사실 신축이 보기 좋은 이유는
단순히 '새 것'이기 떄문은 아닙니다.
최근 지어지는 신축들은
아파트 내 조경을 굉장히 신경써서 짓는데요.
(물론 단지마다 차이는 있지만요!)
대부분의 신축들은 단지 내를 하나의 작은 공원,
정원같은 느낌이 들게끔 디자인 해서 구성합니다.
아파트와 나무가 어우러진 구축의 조경과는 다른느낌이죠.
게다가 신축은 단지 내에 여러 편의시설을 잘 갖춰놨습니다.
입주민들이 이용할 수 있는 도서관, 세탁실, GX룸, 도서관 등
커뮤니티 센터라는 이름으로 운영햐는 여러 편의시설의 집합체가 존재하죠.
보통 구축은 노인정, 관리사무소 등의 시설이
이런 낮은 건물에 위치하고 있습니다.
신축은 지상공원화, 최첨단 시스템,
여러 편의시설 등의 요소를 통해
입주민들이 편리하게 살 수 있도록 해줍니다.
구축 내부를 리모델링 한다고 하더라도,
아파트 전체에서 누릴 수 있는 편의성을 갖추진 못하지요.
즉, 현재의 신축은 구축이 갖출 수 없는
짱짱한 편의성과 쾌적함을 가지고 있습니다.
구축에서 '대체불가한' 점을 가지고 있는 것이죠.
보통 대체불가한 것은 가치가 올라갑니다.
이때문에 신축열풍이 불고 있는게 아닐까요?
게다가 신축은
물량이 한정되어있습니다.
특히 서울은 땅이 없어
신축을 공급하기가 어렵죠.
대체불가한 가치를 지닌 것이
물량이 제한되어있는데,
찾는 사람은 많다면...?
사람들은 이를 더 좋아할수밖에 없습니다.
본디 먹지못하는 떡이 더 간절한 법이죠.
📌 몇 년식까지가 신축인가?
자, 그럼 몇 년식부터 신축일까요?
커뮤니티 센터, 조경, 지상공원화 등
신축의 형식을 띈 단지면 모두 신축일까요?
여기에 답은 없습니다.
신축과 구축을 구분하는 명확한 기준은 없기 때문입니다.
다만 '지역에 따라'
신축을 구분하는 기준이 달라지는 경향이 있는데요.
세종처럼 새로 지어진 아파트들이 많고
계속 새 아파트 공급이 때려박히는 지역은
보통 '연식 민감도'가 높습니다.
따라서 2014년도에 지어진 아파트도 다소 오래된 아파트라고 인식하죠.
2014년식 마포래미안푸르지오
서울은 어떨까요?
서울은 새 아파트를 짓고싶어도, 땅이 없어 짓지를 못하는 곳입니다.
있는 아파트를 부셔 재건축하거나, 있는 집들을 부셔 재개발하는 방법 뿐이죠.
이런 곳에서는 대략 10년 정도 된 단지, 즉 2014년 단지도 신축이라고 봅니다.
물론 90년식, 00년식 등 20년이 훌쩍 넘는 단지들은
지역 상관없이 구축이라고 보지만요..!
📌 입지보다는 연식을 보고 아파트를 선택해야겠네요?
: 부동산 투자 기준
신축에 대한 선호도가 높으니,
부동산 자산을 취득할때 연식이 좋은 것 우선으로 선택해야할까요?
결론적으로 말씀드리면
'아닙니다.'
서울 90년대 아파트 A가 10억,
서울과 거리가 있는 경기도 신축아파트 B 역시 10억이라고 했을때,
어떤 선택을 하실건가요?
얼죽신이 트렌드인만큼 경기도 신축 B를 사는게 좋을까요?
아무리 구축이라도 서울이니 A를 사는게 좋을까요?
이 단지들이 어느 위치에 있고,
어느정도의 선호도를 가졌는지를 보고,
가격을 판단해 선택해야합니다.
즉, 어떤 단지인지에따라
구축 A단지를 살지, 신축 B단지를 살지 갈리는 것이죠.
84기준 10억대 서울 구축과 경기도 신축을
실제로 가져와 가격판단을 해볼까요?
서울 중심부 30년 넘은 구축 A와
서울 인근 경기도 신축 B단지 위치입니다.
두 단지의 현재 호가 및 실거래가가 10억 초중반으로 비슷한데요!
자, 이제 가격판단을 해보겠습니다.
우선 부동산 가격이 어떻게 정해지는지 생각해봅시다.
부동산, 즉 아파트는 땅 값 + 건물 값 으로 가격이 책정됩니다.
서울 구축아파트 A는 30년이 지났는데 가격이 10억대입니다.
30년이 지난 아파트의 건물가는 노후화가 많이 진행되어
경제적 가치가 거의 없는 상태입니다.
그럼에도 불구하고,
아파트 가격이 10억인 것이죠!
이 말은, 서울 구축 A가 지어진 땅이
거의 10억의 가치를 지녔다는 뜻입니다.
과장을 보태면
건물가 0원 +땅값 10억인 셈이죠!
서울 인근 경기도 신축 B 아파트 역시
가격이 10억대입니다.
다만 이 단지는 위의 A단지와
가격 구성이 다르다는 점을 생각해주셔야합니다.
경기도 신축 B 아파트는 건물가가 아직 짱짱히 남아있습니다.
'새 건물'이기 때문에 건물가치가 남아있는 것이죠.
같은 10억이라도 건물가 6억에 땅값 4억정도로 형성되어 있을겁니다.
구축 A아파트와 신축 B아파트의 총 금액은 같아도,
실제 가격을 이루는 요소들에 차이가 있죠.
이런 기준에 비추어 보았을 때,
몇 년 후 두 아파트의 시세는 어떻게 될까요?
신축아파트는 시간이 흐르면 결국 구축아파트가 됩니다.
즉, 건물가가 시간이 지나면서 감가상각을 통해 가치가 하락하는 것이죠.
부동산 가격은 시간이 흐르면 결국 땅 값만 남습니다.
건물값은 시간이 흐르면 떨어지지만,
땅값은 시간이 흐르면 오릅니다.
인플레이션의 영향을 받는 것이죠.
건물은 부수고 다시 지을 수 있는 소모재라면,
땅은 새로 만들어낼 수 없는 '부동'의 자산이니까요.
결국 서울의 구축 A아파트는 구축이라도 그 가치가 꾸준히 계속 올라가지만
서울인근 경기도 신축 B아파트는 땅값이 오르는 속도보다 떨어지는 건물값이 더 커서,
부동산의 가치가 점점 더 벌어지게 됩니다.
서울 구축 A아파트가 훨씬 더 비싸지는 것이죠.
이런 차이가 발생하는 것은,
A아파트의 입지가 B아파트의 입지보다 훨씬 우월하고
그로 인해 땅값이 훨씬 비싸기 때문입니다.
땅 값이 건물값을 추월하는 모습을,
단지들 가격 흐름을 가지고 확인해 보겠습니다.
빨간색은 1990년식 서울 중심지 구축,
파란색은 서울 인접 경기도에 위치한
2010년 당시 초신축입니다.
건물가가 남아있던 때, 가격흐름은 신축이 가져갑니다.
경기도라도요.
시간이 흐르면 어떻게 될까요?
그러나 이내 땅의 힘이 약한
2010년식 경기도 단지의 파란선은
땅의 힘이 강한 서울 구축의 빨간선에 역전됩니다.
건물값의 거품이 빠지고,
땅값의 민낯이 드러난 것이죠.
자, 이렇게 부동산 가치의 본질은 땅값에 있고,
땅값을 좌우하는 것은 결국 입지입니다.
현재 얼죽신이 유행하고, 사람들이 신축을 좋아하지만
부동산 투자를 실행함에 있어서는,
현재의 유행을 고려하기보다는 자신만의 명확한 투자 기준이 있어야 합니다.
부동산의 가치를 알아야 다양한 물건들 사이에서
망하지 않을만한 투자 결정에 이를 수 있습니다.
신축은 포장지나 마찬가지입니다.
포장지는 시간이 지나면 헤지기 마련이죠.
자, 다만 여기서 주의해야할 점은
비교하는 신축, 구축 두 단지의
입지가치가 비슷하거나 크게 차이가 없다면
두 단지의 땅 값이 오르는 속도가 비슷할테니,
상대적으로 건물가가 남아있는
신축을 선택하는게 좋을수도 있다는 점입니다.
현재 나와있는 아파트 호가가
제 가치에 맞게 이뤄져있다는 보장은 없으니까요.
결국 망하지않는 부동산 투자를 위해서는
단지의 가치를 파악하고,
현재 가격이 가치에 맞게 형성되어 있는지 판단할 수 있어야합니다.
신축이라 무조건 구매하거나,
서울 타이틀을 달았다고 무조건 구매하는 것은 지양해야하는 것이죠.
부동산투자의 핵심은 자산의 가치에 맞는 가격인가를 알아볼 수 있는 실력입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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