관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
<본>
임장보고서는 왜 쓰는가?
- 내가 들인 시간과 노력을 믿는다. 지역과 가격에 대한 통찰력, 투자로 실패하지 않기 위한 안전장치
- 1년에 한채 투자하기 위한 장기 프로젝트, 투자할 물건이 보일 때까지 쓴다.
임장보고서를 제대로 쓴다는 것
- 투자하는 물건이 있는 지역의 입지는 어떠한가, 투자할 수 있는 지역 중 가장 좋은 지역인가?
- 투자하는 단지의 입지는 어떠한가, 투자할 수 있는 단지 중 가장 좋은 단지인가?
투자의 전 과정에서 임장보고서는 필수, "임장보고서 안에서 결정한다"
- 사전조사(1.지역개괄 2.입지분석 3.시세분석) → 임장하기(1.지역임장 2.전화임장 3.매물임장) → 투자하기(1. 비교평가 2.TOP3 매물뽑기 3. 투자하기)
임장보고서의 진정한 기능
- 입지 분석에 필요한 정보를 해석하고 입지 우위를 정함
- 비교 평가를 통한 1등 뽑기, 투자로 연결
- 가치에 대한 정리, 가격에 대한 정리, 투자 물건에 대한 정리, 생활권 우선 순위 정리
지역분석
1) 지도 활용
-지도(지역 위치 및 기능), 인구자료)지역 내 선호도 파악 및 거주민 특성), 도시기본계획(생활권별 특징 및 발전방향), 사회조사보고서(지역간 소득수준 비교) 활용
- 주변지역과 비교해서 본다, 빈땅을 유심히 본다, 업무지구로의 접근성 확인
- 지적편집도의 로드맵을 보고 미리 어떤 분위기인지 파악해 임보에 정리
2) 인구자료 활용
- 인구증감의 진정한 의미: 앞으로 10년 동안 어떤 단지가 수요가 유지되면서 더 수요를 끌어들일까?
- 사람들이 많이 살면서(동별 인구수) ‘세대당 인구수’가 많은 곳이 지역 내 선호하는 곳 → 발품으로 직접 확인
- 30~50대 경제활동인구가 높은 동네 = 수요가 있는 동네 = 사람들이 거주하고 싶은 동네
- 연령별 인구수 비율을 ‘지역간 비교’(강남구 기준)
- 인구이동: 3년 평균, 1년 최근 이동(전입/전출) → 가장 인구이동을 많이 하는 지역 3개 찾기 → 영향을 주고 받는 지역들의 공급물량을 투자하기 전에 확인하는 것(리스크 대비)
3) 도시기본계획
- 생활권의 발전 방향 확인, 도시 개발 중심축이 어디인가? 중점적으로 개발할 내용은 무엇인가?
- 교통 / 직장 / 주거지구 개발계획 확인
4) 사회조사보고서
- 위치가 인접한 지역과 상대적으로 비교해 ‘소득 비교 후 위상 확인’
- 고소득 비율이 높은 순서 → 부동산 구매력 높은 → 언제든 집 매매할 수 있는 수요가 많은 것 (상승장에 더 많이 오른다)
- KOSIS 확인
입지분석
- 입지는 곧 수요의 힘 → 투자의 확신을 얻기 위해, 할 수 있는 투자 중 더 좋은 투자를 하기 위해
- 투자에 필요한 입지분석(직장, 교통, 학군, 환경, 공급)
- 순서: 구별 입지분석 → 동별 입지분석 → 단지별 입지분석
- 직장: (양)종사자수 30만명 이상 (질) 500인 이상 사업체수/산업체별 사업체수, 종사자수/500인 이상 사업체의 평균연봉, 연말정산근로소득 비교
- 교통: 업무지 접근성이 중요(수요), 부도심 몇개까지 30분 이내 접근 가능한지
- 교통 호재는 ‘착공’단계부터 유의미, (상승장 + 실현 가능한 교통호재 => 더 벌 수 있는 투자)
- 학군: 지역 간 비교(수도권은 정해져 있음), 지역내 비교(지역 내에서 사람들이 선호하는 중학교인지)
- 환경: 환경이 좋다는 것 → 백화점, 마트, 병원, 도서관 등 편의시설이 가깝다
- 상권의 양 + 질 확인
- 공급: 3년 이상 공급이 누적되는지 확인
- 적정수량: 인구수 X 0.5% / 지역 내 공급량 우선
시세분석
- 시세는 현재 시세를 분석하는 것: 오를지 안오를지(X) 현재 가격이 싼지 비싼지(O) => 현재 가치 대비 가격이 저평가 인지
- 시세지도 그리기 → 동별 시세 그룹핑 → 랜드마크 아파트 시세 확인
단지분석
- 형식적인 분석이 아니라 투자할 물건이라고 생각하고 분석해야 함
- 단지순서 매기기: 등수 매기기가 아니라, 더 선호도가 있는 단지가 무엇인지 정리하는 작업
- ‘아실’에서 단지 간 그래프 비교: 임장하고 아실 그래프를 그린 후 내가 생각했던 것과 다르다면 그 이유가 무엇인지 생각해 보기(연식? 학군? 단지 입지가 비슷하다면 연식과 구조, 배정학교에 따라 선호도가 갈림)
- 같은 상승장에도 단지의 가치에 따라 시세차익의 크기가 다름, 시세차익의 크기가 다른 이유를 단지 가치와 연결지어 생각할 수 있어야 함(역세권, 초품아, 대단지 등)
투자할 물건 뽑기(매물 임장할 물건 뽑기)
- 1) *** 저평가 여부가 가장 중요 *** (전고점 15% ~ 20% 사잊)
- 앞마당이 없을 때는 지역 내 / 앞마당이 있을 때는 지역 간
- 2) 전세가율
: 서울 60~70%, 경기 70~80%, 지방 70~80%
- 1)과 2)가 충족된 물건 중 내 투자금에 맞는 물건
- 1등 뽑기 프로세스 : 단지 내 1등 → 동별 1 등 → 지역 내 1등 → 앞마당 중 1등
받드시 체크해야 할 투자기준
(어떠한 기준도 충족하지 않으면 투자하지 않는다)
저.환.수.원.리
<저평가> 지역 간 상대적 저평가(전고점 대비 - 20%) / 지역 내 상대적 저평가
<환금성> 수도권 300세대 이상(지방 500세대 이상), 저층탑층 제외
<수익성> 충분한 수익, 수익률을 낼 수 있는지
<원금보전> 지역별 적정 전세율(강남 70%, 경기도 80%, 지방 80%)
<리스크관리> 잔금준비, 역전세(유동성 10%)
투자하기
- 입지가 좋은 순서대로, 강남 접근성 기준
- 같은 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 것 선택, 다 좋으면 싸게 살 수 있는 것 선택
- 다시 현장으로: 지역 내 1등, 앞마당 내 1등 비교해 물건 뽑고 다시 매물임장 진행
- 기준에 맞고 할 수 있는 투자 중 가장 좋은 투자
<깨, 적>
난 김우진은 해내는 사람이다
난 한다. 해낸다. 된다.
나도 할 수 있구나! 시세분석하고 단지임장하면서 보니까 보이는 게 다르구나, 기준이 생기는구나, 완벽하지 않겠지만 그래도 분석이 되는구나!
사람에 따라서는 전재산이 걸려 있기도 하는 투자, 내집마련… 눈으로 대충보고 퉁치는 게 말도 안되고 얼마나 위험한 일인지 실준반 수업을 들으면서 다시한번 깨닫게 되었다.
특히 이번과정에서는 지역, 단지에 대한 가치 우선순위를 어떻게 판단하는지와 관련된 요소들을 - 지역분석, 입지분석, 시세분석, 단지분석 - 각종 자료 활용 방법과 함께 매뉴얼 수준으로 배울 수 있었고, 모든 단지 임장을 마치지는 못했지만 몇개 단지에 적용해 봄으로써 나머지 단지들도 어떻게 분석하고 적용할지 배울 수 있는 유익한 과정이었다.
자모님이 가르쳐준 가이드와 팁들을 활용하면서 나만의 방식과 버전으로 임장보고서를 완성할 것이다.
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