수평적 평가는 지역성격/급지/인구규모가 비슷한 지역끼리, 수직적 평가는 기존 앞마당(상-하급지간)과 연결성을 갖는 지역끼리하는 것 → 지금은 임장 및 임보가 익숙해지는 것이 먼저. 앞마당 늘면 수평적 비교할 수 있고, 나아가 수직적 비교까지 가는 것이니 조급해 하지 말자.
지방도 지역내 최소 2개구 보기
- 1등 지역 : 부산 해운대구, 대구 수성구, 대전 서구, 광주 남구, 울산 남구, 창원 성산, 천안 서북구, 청주 흥덕구, 전주 덕진구, 포항 남구, 김해시
- 가성비 지역 : 전세가율 60%이상(지방 70% 이상) + 평당가 높은 순
다수가 좋아하는 아파트는 입지 + 상품성을 갖춘 것이나, 모두 충족 어렵다면 핵심요소 위주로 투자하자
- 입지는 직장, 교통, 학군, 환경이 있으며, 상품성에는 신축, 1군 브랜드, 대단지, 택지가 있음
- 입지 + 상품성 갖춘 아파트는 비쌈. 따라서, 다수 사람들이 좋아할 핵심요소 파악해 우선순위 부여 필요
수도권 입지는 직장, 교통 > 학군 > 환경 순으로, 입지가 연식보다 중요
광역시 입지는 학군(1등) > 환경 순으로, 입지(학군)이 연식보다 중요 → 1등 학군지는 구축도 괜찮다!!
중소도시 입지는 환경 > 학군 순이나, 이러한 입지보다 연식이 더 중요
수도권은 양질의 일자리 많은 지역의 집값이 비싸므로, 대중교통(지하철)로 업무지구 빨리 가는 지역 선호
수도권은 지역간 비교시 교통(특히 강남접근성)이 중요하나, 지역내 비교시 교통 + 지역내 핵심요소
지역별로 핵심요소가 다르자. 예컨데 구로구와 부천과의 관계는 교통(업무지구 접근성)이 중요한데, 평촌은 학군/학원가가 핵심요소이고, 동대문구는 환경이 희소한 지역이라 아파트 밀집한 택지가 핵심요소임. → 각지역별로 핵심요소를 파악할 필요있음
단지분석할 때 입지 좋은 신축/구축, 입지 덜 좋은 신축/구축, 입지 않 좋은 신축/구축으로 나눠 보기!!
지방은 수도권과 달리 대중교통 중요성 낮음. 부산의 경우 타지방 대비 중요
지방은 공부 잘하는 학교와 양질의 학원가가 정해져 있기 때문에 학군이 중요하고 학군지는 입지독점성 있음
학군지는 부산 해운대구/동래구/금정구, 대구 수성구, 대전 둔산동, 울산 신정동, 광주 봉선동
또 지방은 택지 + 단지분위기 좋으면 좋은 곳
‘광역시 외곽구축’과 ‘중소도시 입지 좋은 구축’은 압도적인 공급 부족이 있는 경우에야 오름 ㅠㅠ
전전고점을 전고점이 뚫지 못한 지역은 거르자.
투자 단지 선정시 가치 대비 싼가? 전세가율 70%(지방 80%) 이상인가? 매매가의 30% 잔금 마련 가능한가? 2년뒤 역전세 대응 가능한가? 등을 종합적으로 고려해서 후보단지 선정하자.
생활권 내 선호도 떨어지는 단지라도, 땅의 가치가 있는 지역 즉 강남 접근 1시간 이내 지역은 상승장에 오름. 비슷한 투자금이라면 입지+연식이 좋은 것을 선택하지만, 투자금 부족시 내가 할수 있는 최선의 선택하자.
비교평가는 소거법으로 하자. 가치비교 → 가격비교 → 투자금 비교 → 전고점 대비 하락률 비교
가치 순으로 매물을 나열하고, 그 가치에 반해 가격이 높거나 투자금이 많이 드는 것을 소거해 나가자. 순위가 높더라도 예상 투자금을 초과하거나 위험한 매물은 투자하지 말자. 중요한 것은 실제 투자를 하지 않더라도 1등 뽑기는 무조건 해야된다는 것.
앞마당 관리는 시세트레킹 방식으로 꾸준히 해야함. 호재 제외한 지역 가치는 변하지 않지만, 가격이 변하는 등 왜곡이 생길 수 있기 때문임. 전세가율도 높아질 수 있고
- 앞마당 시세트래킹은 랜드마크 단지, 생활권별 대표단지, 생활권별 중간선호도 단지를 골고루 하면서 변화를 감지하자. 구별 15개 정도면 되지 않을까?? 모든 단지를 다 하기에는 어려울듯. 수도권은 20평대초/20평대, 지방은 20평대/30평대를 시세트레킹하자. 중소도시의 경우 환경이 좋은 곳, 선호도 있는 생활권 위주 정리
