신투기 3강의 ‘신도시 중 가장 좋아질 지역 투자하는 구체적인 방법’ 이란 제목의 제주바다님의 강의였습니다.
이번 지역은 신도시 핵심지역으로 E,F 지역으로 대규모 공급으로 인해 환졍개선과, 교통의 호재를 가지고 있으며, 서울로의 접근성이 우수한 현재 사람들의 인식이 낮은 지역 특성으로, 천지개벽한다면 더 좋아질 지역에 대해 알려주셨습니다.
1,2 강 강의에서 나왔던 지역들은 익숙하기도 하고, 실제로 거주한 경험도 있던 지역이라 강의 내용이 잘 들어왔었지만 E,F지역은 낯설고, 강의를 들으면서 그림이 그려지지 않은 지역이라 설명이 어려웠던 것이 사실이였습니다.
이번 신도시 입지들을 분석해 보니,E,F지역에 대한 가격이 높고, 현 시점 투자금이 부족한 저에겐 현실성이 떨어지는 지역이라 더 그 금액이 눈에 안 들어왔던 것 같았지만 추후 핵심지역으로 가장 좋아질 지역이란 생각에 가지고 있던 편견을 깨고 더 좋아질 지역을 눈여겨 봐야겠다고 생각하게 되었습니다.
신도시 기초반을 듣고 내가 해야할 일
- 할 수 있는 일과 없는 일을 나누어 보세요! : 25년 상반기 까지 수도권 비교평가 할 수 있는 앞마당 2곳과, 지방의 광역시 앞마당을 더 만들어 시세트레킹과 전수조사를 해 투자우선순위를 나누고 1호기 준비를 한다.
- A가 안되면 B,C를 한다는 대안을 만드세요!: 매매가 5~6억대, 투자금 7천 정도(1억까지 체크), 매일 오전 오후 네이버 부동산 확인, 주 1회 부동산 전화 및 방문하기
- 가치과 가격을 비교해서 투자하세요: 서울4~5급지, 경기도 4~5급지, 지방 광역시 중 더 나은 가치를 가진 단지를 찾고 더 나은 가치인데 더 싼 물건, 같은가격인데 더 가치있는 물건을 투자한다.
BM 서울 4~5급지= 경기도 4~5급지 중 더 가치있는 지역의 투차저를 확보한다!
E,F지역은 어떤 곳인가?
- 사람들이 어디서~어떻게 이동하는지 주변 인접 도시와의 관계성을 보자! : 서울의 대안입지이며, 신축택지로 인해 인구가 많이 유입된 지역이다. 또한 재건축,재개발로 환경 개선 시 인구 유입이 증가할 지역이다.
- 지역의 단점인 언덕을 큰 틀에서 바라보자! 입지 가치가 좋다면 언덕은 선호도(-)에 영향을 주는 정도이다.
- 서울의 역대급 공급으로 인해 주변 덜 선호하는 신축, 구축이 눌려있는 상황! +대출규제로 인해 매매심리 위축= 대출규제 역시 살사람이 별로 없겠네? 생각하면서 가격조정을 시도할 수 있다. 또한 본격적인 하반기 입주장시작되는 시기(3개월)은 지켜보면서 주변 신축의 전세갯수를 파악하며 들어가자!
- E지역은 재재개발과 재건축으로 환경이 개선될 지역이며, 선호하는 신축생활권의 가격은 회복된 상태, 덜선호되는 지역의 가격은 덜회복된 상태이다. 가격의 차이가 심하며, 이런지역에서의 기회를 노리자
- F지역은 대규모 신도시 입주로 환경이 좋은 지역이다. 이곳 역시 선호도있는 브랜드 단지들은 회복한 상태, 대형평형과 덜선호 준신축과,구축은 아직 기회가 보인다.
- F지역보단 서울 아닐까요? 단순히 서울,경기도란 프레임으로 나누긴 어렵다. 서울에서 4급지 하위생활권 20평과 F지역의 30평 선호도 좋은 브랜드 신축이라면 신도시가 우선 시 될 수 있다는 점이다. 사람들이 좋아하는 수요가 많은 단지는 서울보다 가치가 있다! 강남접근성이 비슷하다면 그것을 상쇄하는 환경이 좋은 경기도가 우선된다.
- 3기 신도시 예정지의 경우 교통이 불편하나 그래서 더 싸게 분양 될 수 있는 기회가 있기에 이지역의 위치와, 분양가격을 주시하고 있자!
- E,F지역에서 우리가 해야할 일은 지역내 덜 선호되는 단지특성을 지닌 곳까지 범위를 확대해서 봐야한다. (덜선호 되기에 저평가 된 것이다!) -비역세권인곳(교통호재지역, 초등멀지만 택지인곳), 브랜드가 덜 선호되는 단지,20평대로만 구성된 단지, 신축 복도식 구조
BM 선호되는 신축은 비싸진 상황, 덜선호되는 저평가의 요소 있는 단지들까지 투자범위를 확대해서 투자범위에 넣고 적극적으로 가격협상 한 뒤 투자하자!
지역분석 시 확인하면 좋은 것 들
- 인구수: 세대당 인구수를 확인할 때 그 지역의 평균 값을 알고 비교해서 판단하기!
- 지역의 아파트 밀집지역의 세대당 인구를 한번 더 들여다 본다.(아파트 밀집지역은 더 많을 가능성!)
- 소득의 최상위 구간과 최하위 구간을 체크!, 이동하는 인접 지역들의 소득과 함께 비교해보고, 그 지역의 위상을 체크한다.-→공급까지도 생각해보기
- 생활권을 크게 나누고 그 지역의 인구증가계획을 체크해 본다.(국가에서 계획한 인구증가계획의 크기를 알고 인구유입 될 가능성이 있는 지역은 10년 보유기간 중 어느정도 그 상황이 진행된다)
- 큰도로와 지형을 파악, 지하철이 어딜 지나는지~ 생활권이 나누고 우선순위를 생각, 재개발예정지(리치고)확인하고 위치와 규모를 체크
- 학군을 판단할 땐 외부에서 끌어오는 수요인지 지역내에서의 선호수요인지를 파악하기
- 재개발되는 지역은 단지규모가 적지않기에 진행상황을 매달 트래킹하며, 분양, 입주시기 확인(사업시행인가(5~7년사이 입주예정) 이후만 변경사항 있을 시 체크!)
- 또한 신축 입주 시 분양권 상태 내집마련이나, 투자기회(입주전 싸게 던지는 경우)가 생긴다. /주변기축(준신축, 신축, 구축)의 투자기회도 함께 생기므로 잘 봐둬야 한다.
- 준신축의 경우 연식가치가 ㅡ빠지면서 전세가율이 높아지며 투자기회를 준다!(매매가는 신축을 찾아 떠나므로 싸고, 전세가는 아직 상태가 좋아 높다)
- 5년 분양전환 공공임대단지의 경우 공시가 안되므로 일시에 내놓을 경우 투자기회가 생긴다.
- 신축의 경우도 선호하는 신축인지 덜선호하는 신축인지에 따라 가격이 다르다. 임장시 잘 판단
- 9호선,3호선 연장과 같은 중요한 호재(강남접근성 30분 이내로 단축)는 어느위치인지 잘파악해 둬야함. (가격에 영향을 끼치므로)
- 교통호재를 투자의 연결시 매매가엔 영향을 주나, 전세가엔 영향은 없음. 가격에 호재반영시엔 투자해선 안된다!(저평가 시엔 투자해도 좋음)
- 학원가 판단시(생각하는 황소, 소마, cms등 검색해서 주요학원가 인지 체크)
- 주변 공급으로 눌려있는 전세가가 올라오는지 트래킹하면서 대단지 전세갯수를 체크하고 투자 들어가야한다.
BM 인구 증가계획을 입지분석 시 추가해 보고 지역의 인구가 유입되는 곳이 어디인지를 확인!
신축입주 시 (신축과 구축 모두의 투자 기회가 생김을 알았다.)
5년 분양전환 공공임대 단지의 물량이 공시가 안되고 나오는 경우가 있으므로 주시하자!
주변 공급물량의 전세개수를 잘 체크해서 그 수가 줄어드는 상황이라면 투자할 수 있게 대비하자!
금액대별 비교투자 정리
- 가격대 별로 금액을 나눠 두 지역을 비교한다. 4억대의 저가치의 물건의 경우 투자범위에서 제외
- 5~6억대는 소액투자로 접근할 것! 수도권 다른입지와 비교한 뒤 투자! 더 좋은 가치가 있을 시 갈아타기
- 7억대는 투자기치가 있고 10년보유가 가능한 단지들이나, 전세가율이 60~70%시 투자
- 8~9억대는 전세가율 60%이상, 서울과 비교평가 후 투자.
- 10억 이상 서울과 비교평가 후 투자
BM 저가치의 물건을 제외시키고, 5~6억대의 소액투자 접근 단지의 경우 수도권 다른 입지와 비교평가 후 매도 전략까지 세우고 투자하자!
투자법
- 시세트레킹을 통해 매달 랜드마크과 관심단지를 들여다 본다.(구별 10개-신축과 구축을 섞어서)
- 전세가가 오르는 단지가 보인다면 그 지역의 전수조사가 필요(편견과 선입견 방지 위해 전체매물을 다 봐야한다/ 매일 1생활권씩)
- 전수조사 중 매물이 싸게 튀어오르는 단지가 보인다면 부동산에 전화(매물확인)
- 매물확인 후 후보가 선정되면 매물털고 최선을 다해 가격협상 후 투자진행(투자단지 3개이내 특정한 뒤 조건대비 최저가격 있는지 확인)
- 사람들이 좋아하는 단지는 동네마다 조금씩 다르다.어떠한 공식에 맞추려고 하지 말고 각 동네가 지닌 개별성(=선호요소)를 잘 파악해야 한다. 그러기 위해서 꼼꼼한 단지 분석이 필수!
BM 매달 시세트레킹을 하지만 전세가에 흐름을 면밀하게 관찰하지 못하고 기계적으로 했었는데 어떻게 변화되는지를 유심히 봐가며 해야겠다고 느꼈다. 시세트레킹-→전수조사-→매물확인-→매물털기까지의 과정이 연결되기 위해서 매달 트레킹이 필수이며, 매일 1생활권의 전수조사! 를 루틴화 시키자!
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