전고점 없는 신축분양단지 딱 이 세가지만 보세요[야누스22]

안녕하세요,

주변사람들에게 웃음을 주는

월부대표 싱글투자자 야누스22입니다.

입지 분석을 할때

가장 중요하게 생각하는 부분 중 하나가

바로 "공급" 입니다.

전세 레버리지 투자를 사용하는 우리는

전세가에 영향을 주는 이런 공급을

확인 또 확인해야 하는 데요,

지역의 위상마다 차이가 있겠지만

공급의 유무에 따라 리스크의 유무가 달라지기 때문에

꼭, 반드시 꼼꼼하게 확인해야 하는 거 아시죠?

그런데 간혹, 애매한 경우가 있습니다.

이 지역에

이 때

이 정도 규모의

단지가 들어오는 데...

이른 바 "신축분양"이 들어오는 데...

이게 과연 내가 투자를 고민하는

이 단지까지 영향을 줄까?

새로 입주한다는 이 단지에 대한

사람들의 선호도는 어떨까?

이런 것들이 궁금하기 마련입니다.

그렇다면 지금부터

분양하는 단지의 분양가를 살펴보고

투자를 고려할 때 어떻게 적용할 수 있는 지

함께 이야기를 나눠보고자 합니다.

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아 그럼 레스고~~~!!!

| 경쟁률을 보면 답이 보인다

가답안 미리보기😒

여기 사람들은 지금 이렇게 생각하는 군🤔

사실 이러한 신축단지가

얼마나 사람들이 좋아하는 지 파악하려면

경쟁률이 정답이라고 생각하시면 됩니다.

단, 경쟁률은

"현재" "이 지역" 사람들이 생각하는

일종의 가답안지인데요,

"실거주자" 입장에서

현재 보는 지역 사람들이

이 단지와 이 입지와 이 가격을

어떻게 생각하는 지

선호도는 어떤 지

극명하게 보여주는 것입니다.

그러나 주의해야 할 것은

시장 분위기, 규제, 심리에 따라

달라질 수 있다는 것인데요,

다음은 2008년의 한 기사입니다.

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요지는, 미분양으로 집이 팔리지 않아

조합원이 잔금을 치르지 못해

입주기간을 기존 45일에서 더 연장해 달라고

건설사에게 시위하는 것입니다.

잠실...?

이 단지는 과연 어디일까요?😮

바로

많은 분들의 꿈의 정착지,

잠실의 "파크리오" 단지 입니다. 😨

이 처럼 당시 경쟁률이 낮았다고 해도

시간이 지나면서

입지가 변하고,

제 가치를 찾아간다면

과거의 그 경쟁률 자체가

고정된 불변의 정답은 아닌 것입니다.

따라서 "가답안"이라고 한 것입니다!

⭐정리⭐

신축 분양을 살펴볼 때 Tip 1. "경쟁률"

경쟁률이 좋다

👉🏻 [입지] 사람들이 좋아하는 곳이다

👉🏻 [브랜드, 규모, 커뮤니티]사람들이 좋아하는 요소가 있다

👉🏻 [가격] 사람들은 이 가격이 싸거나/합당하다고 생각한다

🚫 주의 : 경쟁률은 고정 불변의 정답이 아님 "현재"기준 가답안!

| 규모, 세대 수

가뭄의 단비 같은 공급...😥

대단지 브랜드에 대형평형까지...?

좋아할 수 밖에 없겠다!🤩

다음으로는

시기, 규모, 세대 수 입니다.

일종의 단지의 "개요"에 해당하는 요소입니다.

단지의 규모가 클 수록,

1군 브랜드일 수록,

대형평형일 수록,

사람들이 좋아하기 마련입니다.

그럼 무.족.권!!!!(오타 압니다)

1군브랜드면 다 된다?

대형평형이면 다 좋아한다?

대단지면 다 좋아한다?

는 아닌거 아시죠?

중요한 것은 상대적인 측면도

고려해야 한다는 것인데요,

1군 브랜드 아파트가 많이 없는

푸르지오를 좋아하는 지역에서

푸르지오가 분양된다면?

원래 학군으로 유명한 지역에서

대형평형이 포함된 곳이 분양된다면?

대단지가 많이 없는 지역에서

2000세대가 넘는 대단지 아파트가 분양된다면?

당연히 경쟁률에 영향을 끼치겠죠!

또한, 일반 분양 세대수가 적을 수록,

선호 평형이 아닐 수록,

경쟁률은 미달이 나기도 하고 높기도 하니 잘 살펴보셔야 합니다.

⭐정리⭐

신축 분양을 살펴볼 때 Tip 2. "규모, 세대 수"

👉🏻 [규모] 사람들이 좋아하는 대형평형이 있는 지?

👉🏻 [세대수] 대단지 택지로 분양하는 지?

🚫 주의 : 그 지역의 선호요소가 다르기 때문에 상대적으로 생각할 것

| 입지와 가격📌

여기까지 사람들이 갈까?🤓

이 가격 대비 이 단지의 가치를 미래로 환산하면...?🧐

마지막으로

진리의 입지와 가격입니다.

당연한 말이겠지만

입지는 사람들이 선호할 수록,

가격은 쌀 수록 좋아하는 데요,

수도권은 교통과 직장이라는

명백한 입지가 존재하지만,

지방의 경우에는 "심리적 허들"을 봐야 한다고 생각합니다.

다음은 김해인데요, 김해의 도심에서 멀리 떨어진 곳에

신축 대단지 입주가 있었습니다.

실제로 주변을 가보면... 주변에 인프라가 부족하고

많이 애매한 경우가 많습니다.

그렇다면 이 단지의 청약은 어떻게 되었을 까요?

완판되었습니다.

김해는 대중교통을 거의 이용하지 않는 편이고,

차로 충분히 이동가능한 생활권이기 때문에

사람들이 접근이 가능하다고 보는 것입니다.

그리고 무엇보다,

분양가가 쌌기 때문입니다.

수도권과 달리 지방의 경우 애매한 입지더라도

사람들이 자차로 이동하는 수요가 많기 때문에

외곽 신축 단지에 대한 사람들의 심리적 허들이

낮은 편입니다.

그렇다면, 공급의 영향도 더 커지겠죠?

그리고 아무리 입지가 애매하더라도

가격 자체가 너무 싸다면 결국

사람들이 이동할 수 밖에 없는 것입니다.

(신축이 4억이 안된다구...?)

그리고 3~4년 이후에 들어오는 신축 분양가는

미래에 대한 가격입니다.

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지난 32년간 아파트 매매/전세 가격지수 흐름

지금은 비싸게 느껴지는 분양가가

과연 3~4년 이후에도 비싼 가격일지는

그동안 아파트의 상승률을 보고 계산해 볼 수 있습니다.

⭐정리⭐

신축 분양을 살펴볼 때 Tip 3. "입지와 가격"

👉🏻 [입지] 사람들이 이동할 만한 곳인지?

👉🏻 [가격] 그 지역의 시세에 비해 적당한 분양가인 지?

🚫 주의 : 입지- 수도권, 지방에 따라 심리적 허들이 다름

🚫 주의 : 가격 - 미래 가치를 현재 가격으로 환산해야 함

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오늘은 신축분양단지를 어떻게 평가해야 하는 지에 대해서

이야기를 나눠봤습니다.

⭐신축분양단지를 판단하는 기준 3가지⭐

1. 경쟁률("경쟁률이 높다"

👉🏻 [입지] 사람들이 좋아하는 곳이다

👉🏻 [브랜드, 규모, 커뮤니티]사람들이 좋아하는 요소가 있다

👉🏻 [가격] 사람들은 이 가격이 싸거나/합당하다고 생각한다

🚫 주의 : 경쟁률은 고정 불변의 정답이 아님 "현재"기준 가답안!

2. 규모, 세대수

👉🏻 [규모] 사람들이 좋아하는 대형평형이 있는 지?

👉🏻 [세대수] 대단지 택지로 분양하는 지?

🚫 주의 : 그 지역의 선호요소가 다르기 때문에 상대적으로 생각할 것

3. 입지와 가격

👉🏻 [입지] 사람들이 이동할 만한 곳인지?

👉🏻 [가격] 그 지역의 시세에 비해 적당한 분양가인 지?

🚫 주의 : 입지- 수도권, 지방에 따라 심리적 허들이 다름

🚫 주의 : 가격 - 미래 가치를 현재 가격으로 환산해야 함

모두 신축 분양단지 잘 파악하셔서

성공하시기 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.😊

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