실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 62기 1지않는투자7ㅏ제일쉽조 용감한나무]

1. 비교평가 기준

수도권: 직장,교통(강남 등 업무지구)>학군>환경 / 입지>연식

광역시: 학군(1등)>환경(편의시설,택지규모,균질성,커뮤니티) / 입지(학군)>연식 

중소도시: 환경>학군/ 연식>입지

[적용] 부산진구는 학군이 매력적인 곳은 아니라 다른 행정구(연제구, 동래구)의 배후 선호 입지인 것 같다.

특히, 이번에 조사하면서 중학교가 정말 많이 없었고 최근 입주한 신축 단지(연지래미안, 개금 일대)의 초등학교는 

과밀인 점이 가장 인상깊었다. 이들의 계속해서 수요가 이어지려면 학원가 또는 중, 고등학교가 위치해 있어야 하는데 이 부분이 다소 어렵다는 점이 부산진구의 유출 요인으로 보인다. 최근에 분임갔을 때 범천 기지 이전한 자리에 중학교를 세워달라는 플랜카드를 보았는데 누구보다도  아마 입주민들이 가장 아쉽지 않을까?

2. 시세 트래킹 단지 선정

1. 랜드마크 단지: 해당 지역의 천장가격, 지역간 절대적 저평가 여부 확인
2. 생활권별 대표 단지 : 지역 내 저평가 여부 확인, 선호도 파악 (입지v.s.상품)
3. 생활권별 중간 선호도 단지

[적용] 부산진구는 확실하게 ‘상품’을 선호하는 행정구역인 것 같다. 최근 입주한 곳이 초등학교 접근성이 떨어지고 역세권이 아니더라도 대단지 신축 아파트이면 꾸준히 수요가 있는 것 같다. 또한, 시간이 지나 더 좋은 입지에 신축이 입주하면 그 이전의 아파트가 힘을 뺏기는 양상이 보인다. 삼한골든뷰가 입주할 때 롯데캐슬스카이가 그러하였고, 이시공이 입주할 때 서면 아이파크에 타격이 컸다. 그래서 부산진구를 투자할 때는 시장의 상황을 잘 파악해서 빠르게 대처하는 자세가 필요하겠다는 생각이 들었다.