실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 61기 70조 명랑한 책 ]

 ‘나에게 특히 와닿았던 점’

• 관악구(교통이 좋지만, 환경이 좋지 않음. 교통이 좋은 이유로 지방에서 많이 올라오고, 아파트보단 빌라 등이 많아 가격이 낮게 측정됨), 천안/아산이 환경과 직장이 좋았으나, 전주/완주의 가격이 높은이유는 전주/완주에 공급이 전혀 없었기 때문이다. 이처럼, 그 지역의 강점과 단점을 보며 어떤 부분이 가격에 영향을 미쳤는지 유연한 시각을 가지고 파악해야함의 중요성을 깨달았다.
• 입지가 좋아 땅의 가치가 높더라도, 가격이 낮을 수 있다. (공급물량을 생각!)
• 지방에서는 1등지역도 중요하지만, 가성비 지역도 중요하다.( 전세가율60퍼이상, 매매가 높은순 )
• 다른입지보다 학군을 높게보는 지방은 구축의 가치가 높다.
• 지방에서 상승장에 전고점 회복 못한 단지는 절대 사지 말 것.
• 20평대 에는 아이가 없을 확률이 높아, 학군보다 교통선호도가 높을 것.(수도권)
• 전세만기일 입주물량 확인하기, 많다면 4-5개월 전부터 미리 준비하여 증액없이 동의하면 계약서 작성하기.
• 전세만기일 다가오면, 역세권의 주변단지와 비교하여 전세를 낮게 측정하기 (전세2개월 전 골든타임)
• 부동산에게 문자로 전세홍보 하여, 회신하는 모습 확인하기 
• 신혼부부 선호(돈을 먼저 받고, 입주일 조정 가능// 서로 다른 집 살고 있는 경우+) or 공실 좋음(수리기간)
• 공사범위는 올수리 필요(어차피 이후 부분수리 해야함) 
• 강마루(열전도가 높고, 철거비용 비싸나, 어쨌든 선호도가 높음)
• 90년대 구축이 오히려 나무로 되어있는 경우가 많아, 페인트칠로 마무리되는 경우 많음.
• 내스타일이 아니라, 최대한 심플하고 넓어보이게,(연그레이, 연베이지) 주방의 상부장은 무조건 만들기
• 지역내 업체 위주로 보기(A/s 필요함), 사장님의 성향과 직접 시공하시는 부분있는지 확인하기(비용절감, 소통중요)
• 계약금 내기 전에, 하자보수후 10% 내도록, 철거는 왠만하면 첫 날 다하기, 공사후 사진요청 ,A/s1년 등 확인

'적용해보고 싶은 점'

• 앞마당은 내가 살고 있는 지역에서 강남방향으로 가까운 바슷한 지역으로 하는 것이 중요하다고 한다. 강동구에 거주하기에, 송파구, 관악구(친구집 거주가능), 하남(직장에서 가까워 거주가 많은 수도권)을 알아볼 생각이 들었다. 내가 관심이 있어야 좀 더 몰입할 수 있을 것 같다. 앞마당을 차근차근 해보면서 생각이 바뀌는지 봐야겠다.
• 공급물량의 중요성, 다른 입지가 좋더라도 공급물량이 너무 많으면 상승장이 되기 어려운 점을 항상 고려해야겠다.
• 수도권의 20평형대에는 직장과 교통의 입지에, 30평형대에는 더불어서 그 지역내 학군을 중심으로 생각해보아야겠다.
• 중소도시를 볼 때에는 전주/완주, 천안/아산과 같이 서로 다른 지역이지만, 함께 고려해야하는 부분을 생각해보아야하나, 입지가 좋은 구축보다 신축을 선호하는 경향이 있기에 또 주의해야할 부분.
• 광역시 포함 지방의 단지는 상승장에서 전고점 회복했는지가 필수확인요소이다. 
• 월1회 시세트레킹의 중요성, (가치변하지않음, 가격은 변함. 전고대비 하락률 체크가 필요하다)
• 전세세팅은 세입자의 계획이 중요하다고 느꼈다. 언제 나가는지, 나가는 시점의 입주물량이 많은지, 적은지를 통해 새로운 세입자를 구하려면 어떻게 전세금 세팅을 해야하는지. 안 나간다면, 입주물량이 너무 많은 것을 세입자가 알기 전에 계약서 다시 작성하여 세입자를 붙잡는 것이 중요하다.
• 세입자가 나가게 되었다면, 전세가는 역세권 주변 매물보다는 싸게 책정하기, 전세2개월 전까지는 세입자를 정해야한다. 세입자가 신혼부부거나 수리할 기간을 줄 수 있는 임차인(올수리예정임을 강조)이라면, 수리기간을 벌어주기에 매우 좋게 작용. 
• 공사는 최대한 심플하고, 얼룩이 생기지 않는 연그레이나 연베이지가 좋아보인다. 돈이 들더라도, 내구성 튼튼하게 전체적으로 수리하는 것이 중요하다는 생각이 든다. 임차인의 입장 생각해보기. 
• 단지내 업체견적은 필수이고, 지역내업체 위주로 공사업체 선정하기, 소통과 서비스가 좋은 곳 + 사장님이 직접 시공이 가능한 곳
• 계약금 내기 전에, 하자보수후 10% 지불하도록, A/S1년, 공사후 사진요청, 철거는 첫날하도록.