다음달 임보에 반드시 남겨야 할 단 한장의 장표 [총총]



안녕하세요.

오늘도 독립된 투자자로의 성장을 꿈꾸며

한걸음씩 내딛고 있는 총총입니다.

월부학교에서의 시간이 벌써 한달이 가까워지고 있습니다.

각 반의 임장지에서

임장을 하고 지역분석한 결과물로

최종임장보고서를 제출하셨을텐데요.

과거에 저는 항상

한달을 몰입해서 쓴 임장보고서를 투자로 활용할수 있을지가

항상 의문으로 남았었습니다.

그 이유는 요..



"선호도 파악"

장표가 없었기 때문이었습니다.

오늘은 이 선호도 파악 장표의 중요성에 대해서

"다음달 임보에 반드시 남겨야 할 단 한장의 장표"

(선호도 파악의 중요성)

라는 주제로 생각을 나눠 보고자 합니다.



(작성일 : 2024.10.29.)



# 선호도 파악이 중요한 이유

지난 4월부터 시작된 수도권시장의 상승흐름!

각 지역마다 선호도가 높은 단지들의 거래량이 엄청 많았습니다.



위 자료는

아실에서 지난 상승흐름을 탔던 4월~8월까지

서울에서 거래가 많이 되었던 단지 TOP10 인데요.

정말이지 강의에서 들었던 것처럼

선호도가 높은 지역, 선호도 높은 단지 일수록 거래량이 크게 실리며

가격이 빠르게 상승하는것을 확인할수 있었습니다.





그래프로 확인해도

1~3급지의 대장단지들은 거의 전고점을 회복했네요.

(그라시움아~ 마래푸야 안녕~~~)

그만큼 선호도가 정말 중요하다는 생각이 들었습니다.

여기서 들었던 의문

생활권별 선호도에 따라

고점회복이 어느정도 이뤄졌는지

또 단지선호도에 따라서

고점회복이 어느정도 이뤄졌는지가 궁금했는데요.

그래서 전에 앞마당으로 만들었던 지역들은

상승을 어떻게 가져갔는지 한번 확인을 해보았습니다.





# 생활권별 선호도에 따른 상승흐름

(예시 : 1급지 송파구)





위 3개단지는 송파구의 생활권별 대표단지인데요

상위생활권, 중위생활권은 거의 전고점을 회복했지만 하위생활권의 단지는

고점회복이 안된모습을 볼수 있었는데요.

우리가 임장을 통해서 어느곳이 상위생활권 인지 파악하는 이유가

바로 이렇게 상급지가 먼저 오르고 많이 오르기 때문이라는

생각이 들었습니다.

단지별 선호도에 따라서

상승이 어떻게 달랐을까도 확인해보았는데요.

# 단지별 선호도에 따른 상승흐름

(4급지 : 성북구 길음생활권)





위 3개단지는 성북구의 길음 생활권내의 단지들입니다.

같은 생활권 내에서도 단지 선호도에 따라서

고점회복여부가 다름을 확인할수 있었습니다.

단지선호도 또한 중요하다는 생각도 들었습니다.

이렇게 상위 생활권, 단지 선호도가 높은 아파트 더 빨리 많이 오르는걸보니

투자 우선순위를 세워놓는것이 정말 중요한것 같은데요.

이런 이유때문에 멘토님 튜터님들께서

생활권 선호도, 단지 선호도

파악을 중요하게 말씀하셨던거 같습니다.

(이제야 깨닳은 총총..)

# 임장보고서에 반드시 남겨야할 장표 1장

우리는 분위기 임장을 하면서

생활권 선호도를 나누고

단지임장, 매물임장을 하면서

단지선호도를 나눕니다.

열심히 임장하고 자료를 분석한 결과물

선호도를 나눈 결과와 투자우선순위를

임보에 기록해 놓아야하는데요.

제가 생각하는 임장보고서에서

남겨야할 장표 1장을 꼽자면

생활권과 단지선호도를 담은

"선호도 장표"

입니다.





생활권과 단지선호도가 담긴

이 장표를 남기기 위해

임장을 하고 지역분석을 한다고 생각합니다.

"선.호.도."

중요한건 알겠고

이거이거

# 투자에 어떻게 활용할까?

앞마당을 만들고

생활권별 선호도, 단지선호도를 정리해두었다면

단지 vs 단지 비교에 이렇게 활용할수 있습니다.

예시로

3급지의 강동구와 영등포구의 단지를 가져왔습니다.

강동(고덕) 롯데캐슬베네루체

vs

영등포(신길)신길센트럴자이

(함께 생각해보아요~)

저는 임장을 하면서 단지의 위상을 비교할때마다

이렇게 3가지 단계로 생각해 보는편인데요.

1. 지역의 위상을 생각해본다.

2. 생활권 순위를 생각해본다.

3. 단지 선호도를 생각해본다.

1. 지역의 위상을 생각해본다.

# 급지 맞추기(+ 대장의 가격)

아래표와 같이 1군에서 5군까지의 지역의 급지를 맞춰봅니다.



강동과 영등포 모두 서울 3급지 입니다.

강동의 대장은 고덕그라시움입니다. (84타입 현재가격 19억대)

영등포의 대장은 당산센트럴아이파크 입니다. (84타입 현재가격 18억대)

같은 3급지여도 대장의 가격이 1억차이가 나네요.

2. 생활권 순위를 생각해본다.

# 생활권 대장의 가격

그럼 비교하기로한 두개단지의 생활권 순위를 파악해보겠습니다.

롯데캐슬베네루체는 강동구의 1등생활권인 고덕생활권에

신길센트럴자이는 영등포구의 2등생활권인 신길생활권에

각각 위치해 있습니다.

고덕생활권의 대장은 고덕그라시움입니다. (84타입 현재가격 19억대)

신길생활권의 대장은 래미안에스티움입니다.(84타입 현재가격 16억대)

강동 롯데캐슬베네루체의 생활권순위와 생활권내 대장의 가격이 더 높네요?

여기까지 보면 롯데캐슬베네루체가 신길센트럴자이보다

같은 3급지의 생활권의 위상이 높은곳에 위치해있다는걸 알수 있습니다.

3. 단지 선호도를 생각해본다.

# 단지선호도(상중하)

두개 단지의 생활권내 단지선호도를 파악해보겠습니다.



롯데캐슬베네루체는 고덕생활권에서 가장 외곽에 있고 상권과의 거리도 멀어

생활권내에서

"선호도가 떨어지는 단지"라고 판단했고





신길센트럴자이는 신풍역도보역세권에 학교까지 품고있어

생활권 내의 단지선호도를

"대장과 비슷한 상급단지"라고 판단했습니다.

#생각의 흐름 정리

미리 파악해놓은 선호도로

생각의 흐름을 정리해보자면

강동(고덕) 롯데캐슬베네루체

(서울 3급지 1등 생활권의 선호도 낮은 단지)

vs

영등포(신길)신길센트럴자이

(서울 3급지 2등 생활권의 대장급 단지)

이렇게 정리를 할수 있을거 같은데요

이제 두 단지의 위상의 비교가 되실까요?

여러분들도

어느단지의 위상이 높은거 같은지

현재 어느단지의 가격이 저렴한거 같은지

현재 가격도 같이 확인해보면서

함께 생각해보면 좋을꺼같습니다.

이렇게 기존 임장을 하고 임보를 쓰면서 머리속에 담아뒀던

해당단지가 위치해 있는 생활권 선호도와

해당 단지선호도를 머리속에서 꺼내어

현재의 가격과 묶어내보면서

투자와 연결해보는 과정

이런 생각의 플로우가

빨라지면 빨라질수록

투자의 의사결정에 더 도움이 될거라는 생각이 들었습니다.

이런 반복된 생각들을 통해서

단지 vs 단지 비교를 더 뾰족하게 할수 있지 않을까요?

우리가 한달동안 열심히 노력해서 얻은 결과물이

오래오래 기억에 남을수 있도록

다음달 임보에는 반드시

선.호.도. 장표

남기는거 잊지마세요.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.



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