'숨은 리스크'를 간과하면 더 벌려다 망할 수 있습니다. [하하옷]



안녕하세요.

가족의 미래를 만들어가는

워킹맘 투자자 하하옷입니다.

투자를 진행하는 과정에서

우리는 이 물건이 가지고 있는

'리스크'에 대해 확인하고

내가 감당 할 수 있는 물건인지

가치 대비 저평가된 물건인지

개인의 상황에서 물건에 대한 판단을 하고

투자를 진행하고 있습니다.

하지만,

매수가 끝이 아니라 시작이라는 사실을

많은 분들이 알고 있으실텐데요.

매수 후, 보유를 하고 매도까지-

최소 2년 이상 끌고가는 과정에서

여러가지 '숨은 리스크'들이 스멀스멀

모습을 드러내기 시작합니다.

아니, 생각도 못했던 리스크가 갑자기?!

라고 말하고 싶지만.. ㅎㅎ

사실 대부분의 리스크는 우리가 매수할 때

곳곳에 숨어있었다는 사실을 알고 있으신가요?

투자를 진행하고

매년 복기글을 쓸 때 가장 많이 하는 건

'그때 그걸 왜 간과했을까-'

하는 반성인 것 같습니다.

괜찮을 것 같은데~

감당가능할 것 같은데~

그정도 역전세는 감당가능하지~

투자에 있어 '희망회로'는

1번의 실패 경험이 아니라

진짜 망할 수 있다는 사실을 잊지 말아야 합니다.

하나의 포트폴리오가

아무리 99퍼센트의 시나리오를

이길 수 있도록 구성되어도,

나머지 1퍼센트가

현실로 나타나면

실패하게 되어 있다.

투자에 대한 생각 中

그럼 이제 ㅎㅎ 제가 간과했던

숨은 리스크들이 어떤 결과를 가져왔었는지

2년 전 진행했던 1호기 투자를 예시로

이야기를 해보려 합니다.

1주일 안에 전체 금액 상환 안하면

3년간 주택관련대출 금지입니다.

2년 전,

월부에 오기 전 했던

0호기 투자물건이 있는 상태

+ 전세대출로 전세 거주를 하는 상태에서

1호기 투자를 진행했었습니다.

2채의 투자로 다주택자가 되는 순간

전세대출을 전체 반환해야 한다는 사실을

알고 있었지만

은행에서 연락이 올 때까지는

최대한 버텨야겠다고 생각했습니다.

(대출 변경 시, 높은 이자 감당)

그렇게 반년 이상 시간이 흐르고

어느덧 전세 만기 기간까지

4달밖에 남지 않지 않은 시점이 되었을 때

와, 은행이 진짜 모르나본데?! 4달만 버티면~~

아니면 다주택자 전세대출이나, 신용대출로~~~

이라는 '희망회로'를 돌리게 됩니다.

그.리.고.

"주택 추가 구매하셨죠?

1주일 안에 전세대출 받은 금액

상환하지 않으면 전체 은행에서

3년간 주택 관련 대출은 모두 금지됩니다."

받고 싶지 않았던 ㅎㅎ

은행의 연락을 받게 됩니다.

하지만

전세자금 대출을 상환하는 과정에서

1) 신용대출이 축소되고

2) 신규 계약이 아니면

전세대출 타사 변경 금지

등등의 이유로

당연히 문제가 없을 거라고 생각했던

전세대출 상환 금액을 마련하는데

똥줄을 타게 됩니다 ㅎㅎ

결국, 엄마에게 이자를 내고 돈을 빌려 ㅎㅎ

전세대출을 받았던 금액을 모두 상환할 수 있었습니다.

만약, 제가 그때

전세대출 금액을 1주일 안에

상환하지 못했다면? ㅎㅎㅎ

아찔합니다.

역전세 '-5천만원'이 아니고

'-1억 2천만원'이요?!

22년 1호기 투자를 진행하며 받았던

매물 코칭에서, 빈쓰튜터님께서는

"이 물건 전세가 주변 시세 대비

높게 껴있기 때문에 역전세 날 수 있어요!

잔금까지도 생각하셔야 합니다.

알고 투자하셔야 해요."

라고 말씀해주셨었는데요.

당시 저는

아유~ 튜터님 ㅎㅎ 네네 알고 있습니다.

역전세 금액 (희망회로 : 최대 5천만원 예상) 있을 수 있는 것!

잔금 치룰 수 도 있는 것!

(희망회로 : 잔금치루고 세입자 구하면 되겠징?!)

알고 투자 진행하겠습니다

라고 말씀을 드렸었습니다.

ㅎㅎㅎ 희망회로 소름이네요..

그리고 매수 후 얼마 지나지 않아 ㅎㅎㅎ

모두가 알고 있는 하락장이 시작됩니다.

-3000..

-5000...

-8000....

-12,000....

시간이 갈 수록 0호기+1호기 합친 역전세 금액이

감당이 안될 정도로 커가기 시작했는데요.

1년 이상 재계약 기간이 남았음에도

매일 아침 한숨을 쉬고 하루를 시작했던 기억이 납니다.

그럼에도 환경 안에서 해야 할 것들을 하자! 라며

제가 했던 생각은 ㅎㅎ

가지고 있는 남은 돈으로 2호기를 해볼까?~

였습니다.

(소름이다 소름이야..)

이때 지투에서 만나뵀던 스승님

부자대디튜터님께서

제가 가진 '희망회로'를 모두 깨부셔주셨는데요.

"옷님! 지금 더 버는 것보다

망하지 않는게 중요합니다.

가진 걸 지키고

잃지 않는 걸 최우선으로 하세요.

투자는 언제든지 할 수 있습니다"

그렇습니다.

저는 또 다시, 희망회로를 돌리며

내가 가지고 있는 '리스크'의 위험성을 간과하고

있었던 겁니다.

그로부터 1년 뒤, 투자코칭에서 만나봬었던

마스터 멘토님께서는

내가 가진 '현금'이 없고

빚으로 역전세를 온전히 다 막아야 한다면

-1500만원 정도 손해를 보더라도

(매매 호가가 매수 가격보다 내려온 상황)

1호기를 잘라내는 게 살아남기 위한 선택이라고

한번더 말씀해주셨습니다.

결과적으로 저는

다행히 가지고 있는 자산 0호기가 있었기 때문에

0호기를 매도해서 얻은 수익금으로

1호기 역전세는 8천만원으로 막을 수 있었고

잘라내지 않고 1호기를 지킬 수 있었습니다.

만약 ㅎㅎ 제게

0호기라는 자산이 없었다면?!

너무 아찔합니다...

만약 위에 써있는 금액이

제가 감당 가능한 금액이 아니라

감당하지 못하는

단위가 더 큰 액수였다면 어땠을까요?

아마 저는 ㅎㅎ

지금 월부에 남아있지 못했을 겁니다..

그 이후에도 ㅎㅎㅎ

물건들을 매수할 때 보이지 않았던

'숨어있는 리스크'들은 계속해서 제게 챌린지처럼

다가오고 있습니다.

하지만,

과거와 다른 점은

괜찮을걸~ 껄무새에서 벗어나

'팩트'로만 리스크를 판단하고

내가 '진짜' 감당 가능한지 확인하고 대응하고 있다는 점입니다.

지난 4년 반 동안은

투자자들에게 근심 걱정 없고

평온한 시간이었다.

그러나 아무 일 없이 시간이

흐른다고 해서 그 상태가

지속될거라고 볼 수 없다.

워렌 버핏의 말을 인용하면,

"썰물일 때만 누가 벌거벗고

수영하는지 알 수 있다"는 것이다.

지나친 낙천주의자들은

이 점을 꼭 유념해야 한다.

밀물이 영원히 가려줄 것이라

생각해선 안 된다.

투자에 대한 생각 中

(희망회로를 팩트체크로)

신용대출 받으면 되니까~

> 내가 가용 가능한 대출 금액이 얼마인지 정확한 액수 확인

> 안전하게 가기 위해 '마이너스 대출' 미리 뚫어놓고 진행

역전세 대비하면 되니까~

> 역전세 금액을 내가 가진 '현금'으로 대비하고도

추가 투자가 가능한가?

> 만약 '대출'로 막아야 한다면, 이자 비용을 2년 감당해도

정말 괜찮은 투자인가?

이정도 공급은 뭐~ 괜찮지 않을까?

>과거 해당 지역에 공급이 있었을 때 단지 가격 흐름이

어떻게 갔었는지, 어느 생활권까지 영향을 미쳤는지

(흐름 체크)

>최대한 리스크를 피해갈 수 있는 방법은 무엇일까?

(끝까지 방법을 찾기! '회망회로' 금지)

투자를 진행하는 순간,

'리스크'는 피할 수 없습니다.

하지만,

대부분의 리스크는

예측할 수는 없지만 대비할 수 있습니다.

당장 보여지는 리스크에는 많은 분들이

대비를 하고 있으시지만

매수 후 나타날 수 있는

'숨어있던 리스크'들에 대해

그때되면 되겠지~ 하는 '희망회로'는

정말 망하는 지름길이라는 사실을

절대 잊지 않으셨으면

좋겠습니다.

리스크에 대비하고

보유 과정에서 대응해나가는 투자자로서

오늘도 한걸음 더 성장해 나가는

동료분들을 응원합니다 ㅎㅎㅎ