매일 현장을 다니며 깨달은, 지금 서울 시장에서 '투자 기회'를 잡는 방법 [그린아이]

안녕하세요

지치지 않는 그릿아이, 그린아이입니다.

아침저녁으로 서늘한 바람이 불어오는

투자하러다니기 참 좋은 계절이 왔네요-

쌀쌀한 날씨에 감기 걸리지 않도록 건강관리도 잘하며

행복한 투자시간 쌓아나가셨으면 좋겠습니다 :)

지난 10월 한 달은 투자물건을 찾기 위해

서서히 시동을 걸었던 시간이었습니다

매일 퇴근 후 매물들을 보러 다니다보니

생활권마다 단지들마다 비슷하고도 다른 분위기가 몸소 느껴졌는데요

최근 연이은 대출규제와 대출금리상승으로 인해

조금씩 반등하던 서울 시장의 분위기가 살짝 주춤해지고 있긴 했지만

그 안에서 각각의 단지별로 파악할 수 있었던 사람들의 심리와 흐름을 살펴보며

투자자로서 우리가 지금 해나가야 하는 일들에는 어떤 것들이 있는지

함께 정리하여 공유해보려 합니다.

1. 가격 협상과 조정이 가능한 시장입니다.

지역과 단지에 따라 다르겠지만

얼마 전까지만해도 좋은 땅의 선호 단지들은

매도인이 호가로 올린 금액에 매수자들이 붙으면

물건을 거두거나,

호가를 높이거나,

가격 조정은 이야기조차 꺼내지 못하던 분위기였습니다.

하지만

요즘은 매수세가 예전같지 않음을

매도자들도 서서히 파악하고 있는 것 같았습니다.

몇 달 전까지만해도

12.5억에 올렸던 매물을

매수자가 12.3억으로 조정해달라고 해서 거절했었는데

지금은 그 매물이 팔리지 않자

12.0억, 11.9억까지도

가격을 낮춘 매물들이 종종 보입니다.

예전같은 반등 분위기가 계속 이어질 줄 알고

상위 생활권에 미리 선매수를 한 매도인들도 있고

상속, 세금 등의 이슈로

정해진 기한 내에 빨리 물건을 처분해야 하는 경우도 있습니다.

네이버부동산에서 16억에 올라온 매물은

아실 실거래가만 살펴보아도

실거래가와 1.5억 이상 차이나는

야망호가임을 알 수 있습니다.

터무니없이 높여둔 호가를

아직은 매수자들이 받아주지 않는 단지들이 꽤 많고

이런 상황이 오래 지속된다면

사정이 급한 사람이 먼저 협상을 받아들일 수 밖에 없겠습니다.

이런 상황을 우리는 '기회'라고 봅니다.

"사장님, 이 물건,

얼마까지 조정될까요?"

"우선

1억정도로 크게 던져볼게요.

그 다음 조금씩 올려가며 맞추면 되니까."

생각보다 가격 조정이 많이 되는 단지들도 있다는 사실에

기회가 다가오고 있음을 느끼게 되었습니다.

지금 서울 시장에서

투자 기회를 잡는 방법 ①

호가와 실거래가의 격차를

꼼꼼히 살피며

협상 포인트를 찾는다.

2. 어디서나 급매는 존재합니다.

매일 임장을 가다보니

가끔은 매물예약을 미리 하지 못하고

당일 오전에 급하게 해야할 때도 있었습니다.

하지만 당일 예약은 잘 받아주지 않는 곳들이 많았습니다.

예약은 하지 못했지만, 우선 워크인이라도 하며 시장분위기를 살필겸

단지 근처의 부동산을 하나 둘씩 방문합니다.

물건 예약을 해주지는 못했지만, 적극적으로 방문하는 모습에

한 부동산의 사장님께서 오늘 나왔다는 매물 하나를 보여주셨습니다.

현재 저층 시세보다도 1천만원 더 싸게 나온

급매 가격의 매물이었습니다.

집주인이 부모님께 집을 하나 상속받았는데

세금 문제로 이 집이 덜 좋은 집이니 빨리 처분하고 현금을 마련하고 싶어

급하게 파는 물건이라고 합니다.

그런데,

매도인은 이 단지의 거주만족도가 너무 높아서,

오래오래 주인전세로 살고싶다고 이야기합니다.

투자하기 딱 좋은 가격과 조건이었지만,

투자금을 벗어나 투자하지는 못했습니다.

하지만,

네이버부동산과 전화로는 찾을 수 없었던 급매가

현장에서 하나 둘씩 나오는 것을 확인할 수 있었습니다.

현장을 샅샅이 다니면,

생각지도 못한 가격의 급매들을 만날 수 있습니다.

지금 서울 시장에서

투자 기회를 잡는 방법 ②

네이버부동산만 보지 않고

직접 현장에서 매물을 찾는다.

3. 24평과 29평이 5천만원밖에 차이가 나지 않는 곳도 있습니다.

평소 관심있었던 단지의 24평 매물을 보러 갔습니다.

부동산 사장님께서 혹시 29평도 괜찮냐고 물어보십니다.

24평 호가 12.5억

29평 호가 13.5억

그런데

오늘 나온 29평 매물의 가격은 12.9억이었습니다.

매물을 확인하니 34평보다 크기만 살짝 작을 뿐

20평대보다는 30평대에 더 가까운 좋은 구조와 컨디션이었습니다.

24평의 전고점은 14.2억

29평의 전고점은 13.6억

어떤 이유에서인지,

상승장의 끄트머리에 29평의 마지막 거래가 최고가를 찍지 못한 모양입니다.

이런 경우, 전고점을 그대로 믿지는 않습니다.

"29평이 덜 올랐다. 그리고 지금 가격이 싸다"

우리가 서울투자에서 굳이

24평만을 고집하지 않아도 되는 이유입니다.

낀평형도, 큰 평형도

얼마든지 저렴한 가격으로 나올 수 있다는 것을 알고

평형의 제한을 두지 않고 매물을 살펴야겠습니다.

지금 서울 시장에서

투자 기회를 잡는 방법 ③

서울이라고 20평대만 보지 않고

평형 제한 없이 기회를 살핀다.

4. 상위, 하위급지 단지까지 함께보면 흐름이 보이는 시장입니다.

오늘은 A 단지, 내일은 B 단지, 모레는 C 단지

이렇게 하나씩만 찍어서 매물을 한두개만 보고 오던 시절(?)도 있었습니다.

"여러분, 투자는 하나씩 찍어가며 쇼핑하듯이 하는게 아닙니다"

밥잘튜터님🩷의 소중한 피드백 덕분에

지금은 상단의 좋은 곳부터 점점 아래쪽으로

꼼꼼하게 하나하나씩 쓸고 내려온다는 느낌으로 매물들을 보고 있습니다.

A 단지는 상위생활권으로의 이동이 많아

조금 손해보더라도 몇천만원씩 조정을 해주려는 분위기

B 단지는 가격이 너무 터무니없이 높지만 않으면

좋은 물건이 적당한 가격에 잘 나가는 분위기

C 단지는 매도인들이 아직 시장분위기를 받아들이지 못하고

야망 호가들을 끝까지 고수하며 거래가 성사되기 어려운 분위기

D 단지는 매매 전세 모두 한 숨 고르고 있는 조용한 분위기 등등

생활권 선호도와 흐름에 따라

각각의 단지들이 보이고 있는 시장의 분위기와 심리가

비슷한 곳도, 다른 곳도 있다는 사실이 정말 흥미로웠습니다.

조금 더 시간이 흐르면 이 단지의 분위기가 여기까지 내려오겠다!

이런 생각들이 들기도 하고

생각보다 가격 조정이 많이 되는 단지들에서

투자기회를 어떻게 하면 만들 수 있을지 고민을 해보기도 합니다.

따라서 매물을 예약할 때에도

한 단지만 보고오는 것보다는

상위, 하위 단지들가지 함께 살펴보는 것이 좋겠습니다.

지금 서울 시장에서

투자 기회를 잡는 방법 ④

하나의 단지만 보지 않고

상위, 하위급지의 단지까지 함께 파악한다.

5. 준비 된 사람만이 기회를 찾고 잡을 수 있는 시장입니다.

이렇게 우리에게 기회를 열어주고 있는 서울 시장의 한복판에서

어떻게 하면 기회를 알아차리고 잡을 수 있는 사람이 될 수 있을까요?

✅ 언제까지 투자 후보 단지들을 5개 이상 찾아내겠다는 목표를 세우고

✅ 목표를 달성하기 위한 임장 계획을 구체적으로 작성해봅니다.

✅ 그리고 매물을 보고난 후, 투자 의사결정 결과와 이유를 적어보고

그 날 느낀 시장의 분위기도 꼼꼼하게 기록해봅니다.

아직 한 달밖에 되지 않았지만

이렇게 하루하루 투자에 몰입하는 시간들이 쌓아진다면

진짜 투자를 잘하는 사람이 될 수 밖에 없겠다는 생각이 들었습니다.

지금 서울 시장에서

투자 기회를 잡는 방법 ⑤

실전 투자를 위한

구체적인 마감 기한과

임장 계획을 세우고 실천한다.

시장을 몸으로 느끼는 사람에게

반드시 기회가 온다는 걸 기억하고

정진하세요.

밥잘 튜터님

매일 루틴처럼 하는 시세트래킹과 전수조사,

이런 것들도 필요하지만

이것보다 더 중요한 것은

진짜 현장에서 시장을 온 몸으로 느끼며

나에게 꼭 맞는 투자 물건을 찾는 과정.

그리고 그 과정 속에서

하나씩 쌓여가는 부동산 시장에 대한 통찰력과 경험이

우리를 실력있는 투자자로 성장하게 만들어주다는 것을

마음 깊이 깨달을 수 있었던 한 달이었습니다.

앞으로 남은 기간도

매일 현장으로 나가 투자 물건을 찾고

나에게 유리한 조건으로 협상하고 만들어나가는 과정을 통해

내가 할 수 있는 최선의 투자까지 이어질 수 있도록

후회없이 노력하겠습니다!

투자를 위해 고군분투 노력하고 있는

소중한 우리 동료들 모두모두 빠이팅입니다 💚

지금 서울 시장에서

투자 기회를 잡는 방법

① 호가와 실거래가의 격차를

꼼꼼히 살피며

협상 포인트를 찾는다.

② 네이버부동산만 보지 않고

직접 현장에서 매물을 찾는다.

③ 서울이라고 20평대만 보지 않고

평형 제한 없이 기회를 살핀다.

④하나의 단지만 보지 않고

상위, 하위급지의 단지까지 함께 파악한다.

⑤ 실전 투자를 위한

구체적인 마감 기한과

임장 계획을 세우고 실천한다.