지금같이 전세가 없어지는 시기에 투자하는 방법 [신나는세상]

안녕하세요 하루하루

신나게 성장하는 신나는세상입니다

요즘 강의를 듣거나 튜터님들을 만나면

투자하기 너무 좋아졌다고 말을 많이 하십니다

근데 막상 현장에 가보면

전세가 없긴 없지만

실제 나갈 전세금액은 터무니 없어 보입니다

이런 시기에 우리는 투자할 수 있는 걸까요??

투자자의 시각으로 보셔야 합니다

지금 어떤 지역의 호가입니다

학교 근처에 괜찮은 단지인 A단지와 B단지가

매매가는 3.2억, 3.5억에 나와있고

전세는 B단지가 3억에 1개

A단지가 2.8억에 나와 있습니다

그리고 큰 길을 건너 있는

10년식 C단지는 선호도가 A,B 보다는 떨어지고

최저 호가가 3억, 전세가 2.5억에 1개가 나와있습니다

막상 현장에 가봤더니

A단지, B단지 사장님이 전세찾는 사람이 없고

저거는 투자자들이 욕심내서 내놓은거지

2.3억에나 나갈 거 같다고 합니다

이거 투자 할 수 있는 걸까요???

튜터님은 좀 더 좋은 단지 보라고 하고

현장에 가보니 막상 전세가 안나갈 것 같고

그럼 우리는 투자를 어떻게 하라는 걸까요??

튜터님은 왜 된다고 할까요?

현실과 감정을 분리하세요

부동산 사장님 말만 듣지 말고

누구보다도 그 지역을 올바로 알아야 합니다

이 지역의 앞으로의 공급 상황

실거래 된 상황을 상급지 같은 급지 하급지 나눠서 봐보세요

부동산 사장님보다 전세 상황을 잘 아는 방법

1. 그 지역 공급을 미세하게 봅니다

공급이 들어오는지 월별로 보면서

어디에 얼마나 들어왔는지

전세가 계속 줄어들고 있는지 늘어나고 있는지 봅니다

신축의 전세가 계속 줄어들고 그 전세가가 점점 오르면

근처로 온기가 퍼져나갈 수 있습니다

2. 그 지역 네이버부동산을 다 눌러봅니다

근처 부동산을 다 눌러보면서

전세가 진짜로 없어지는 것인지

상급지, 비슷한 급지, 하급지의

전세 실거래 상황을 제대로 파악해 봅니다

거래가 너무 안될 때는 이것이 파악이

안되는데 불안하면 이렇게 전세가 바닥을

찍고 슬슬 올라오는 모습을 보고 움직여도 됩니다

위의 한 지역의 상황을 보세요

상급지는 2.8억~3억대 전세가

비슷한 급지는 2.6억~2.9억대 전세

하급지는 2.4억~2.6억대의 전세가

나가기 시작했습니다

그렇다고 한다면 제가 볼 때는 맨 처음 그림에 있던

A단지 B단지는 2.8억에는 충분히 나갈 수 있다고

볼 수 있습니다

3. 실제 현장에서 부동산을 전부 들어가봅니다

지역에 대해서 네이버부동산을 파악을 했고

투자가 가능하다 싶으면

현장으로 뛰어 가야 합니다

지금 지역에 전세가 거의 없습니다

공급도 없고 전세도 거의 없습니다

단지에 1, 2개씩이 전부 입니다

부동산 사장님은 2.8억에 안나간다고 하겠지만

부동산을 전부 돌아다니면서

투자 물건을 누가 사갔는지 까지

파악을 합니다

이것을 파악해 두면

내가 경쟁해야 할 전세 물건이

더 나올 예정인지, 얼마에 나올 예정인지

단지 상황을 누구보다 잘 알게 됩니다

지금 매매 물건도 많지가 않고

전세 물건은 더더욱 없기 때문에

앞으로 나올 물건도 없다고 한다면

2.8억은 충분히 나갈 수 있다고 판단하고

A단지를 투자하면 됩니다

세 껴있는 물건은 투자하는 방법

세가 높게 껴있는 물건도 괜찮다고 합니다

근데 역전세 맞으면 어떻게 하죠?

그냥 투자 해도 될까요??

다른 지역의 나와있는 물건입니다

매매가 3.3억에 전세가 3.2억에 껴있는 물건입니다

투자금이 1천만원!!!

지금 같은 시기에 너무 좋은 투자물건일까요?

세 껴있는 물건은 어떻게 투자 결정을 해야 할까요?

세 껴있는 물건 투자하는 방법

1. 전세 만기 시점을 제대로 파악해야 합니다

위 물건의 전세 만기 시점은 25년 3월입니다

공급이 주변에 영향을 주는 것은

최소 앞 뒤로 3개월씩은 파악을 해야 합니다

25년 6월에 1000세대 정도가 입주 예정이고

이 단지와 멀지 않습니다

그 시점에 이 세입자가 신축단지로 이사가는 것은 아닌지

(그렇다면 공급장에 전세를 새로 맞춰야 한다는 의미입니다)

세입자의 상황과 공급 상황을 확인해보고

저 시기에 역전세나 새로운 세입자 맞추는 것이

어렵지는 않을지 파악을 해봐야 합니다

이 상황이 아닌 지금 들어있는 세입자가

올 가을에 만기여서 나간다고 한다면

새로 맞춰야 하는 물건이기 때문에

이 만기 시점과 세입자의 상황

그 시기에 공급 상황을 제대로 보고 판단 해야 합니다

2. 주변 전세 시세를 제대로 파악합니다

위 예시에 나온 세낀 물건 근처의

전세 호가들입니다

전세 물건들이 없어지고 있지만

아직도 전세 물건이 2.4~2.6억대에서

전세가 나오고 있습니다

지금 현재 전세가 3.2억으로 높게 껴있기 때문에

갑자기 세입자가 나간다고 하거나

만기시 역전세 대비해서

내가 감당할 수 있는 수준의

금액대를 가늠해 볼 수 있습니다

현재 세입자 전세 만기 시점에

최악의 경우(세입자가 나간다고 할 경우)에

공급이 주면에 없고 전세 바닥이던 구간의 금액대가

감당 가능하다는 판단이 되면

투자를 결정하시면 됩니다

지금 전국의 전세가 바닥의 구간을

지나간 것으로 보입니다

이미 알고 있는 리스크는 리스크가 아닙니다

지역마다 상황은 약간씩 다르지만

세가 껴있는 물건이 감당이 가능한 경우,

전세를 새로 맞춰도 투자금 범위가 들어오는 경우들이

있으므로 막연하게 두려워 하기 보다는

이렇게 올바르게 현상을 보고

투자자의 시각으로 분석을 해보면서

좋은 투자를 이어나가시길 바랍니다

사실 리스크가 크다고 알려진 것 자체가

리스크를 줄여놓은 상태라는 걸 알아차리는 사람이 별로 없다.

폭락장에서 얼마나 깊고 오래 손해가 발생할지 모르니

그 리스크가 너무 커 보여 아무도 주식을 사지 않아 급락한 것이다

사실은 그 시기가 리스크가 가장 줄어 있는때다.

오히려 리스크가 사라진 것처럼 보이는 상승장이

가장 리스크가 크다.

거품이 생기는 유일한 지점이기 때문이다.

따라서 리스크를 정확히 꿰뚫어볼 수 있는

눈을 가져야 한다.

돈의 속성, 김승호

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