안녕하세요.
자유를 사기위해 한발짝씩 성장하고 있는 쪼코파이a입니다.
24년 뜨거운 서울 부동산시장에 저 역시 그 열정을 보탰던 사람 중 하나였는데요.
무던히 다녔던 서울 지역 앞마당에서.
'기준'과 '행동' 그리고 '투자'까지 이뤄보면서
3호기 투자 후 그 과정에서의 복기를 통해
다음 4호기에 더 나은 선택으로 다시한번 최선의 투자가 될수 있기를 바래봅니다.
- 배우고, 생각하고, 적용하자.
초보투자자인 제게 월부에서 꾸준한 배움으로
한단계 한단계 나아가고 있는데요.
24년 상반기 그날, 지방투자실전반이 그 기점이
됬던것 같습니다.
몸도 멘탈도 그 모든것이 무너졌던 그때.
어쩌면 본질의 Not A But B를 놓쳤던 그때.
바로 잡아주셨던 '프메퍼 튜터님'
무너졌지만, 더 큰 성장이 되었던. 그시점이
저는 배움이였고, 생각을 넓혀나갈수 있던
추진력이 되었습니다.
감사합니다 프메퍼 튜터님 💚
그리고 프3프 동료분들💚
그렇게 저는 '적용' 하고자 최선을 다해봅니다.
-나의 지침서.
'월급쟁이 부자로 은퇴하라'
매년 꼭 한번은 재독을 해나가며.
'적용'과 '투자'로 연결시켜 보는데요.
이번 세번째의 투자에 '적용'하고자 했던
'기준'과 '협상'을 돌이켜 복기하고자 합니다.
먼저 너나위님께서 명심하던 말씀 중 하나.
'지피지기 백전불태'
상대를 아는것도 중요하지만
나 자신을 먼저 아는것도 중요하다는 것입니다.
다시 서울 투자를 위해 '확실한 투자 기준'을 세워봅니다.
나의 상황과 종잣돈을 기준
나는 이번 투자에 신축과 구축의 기준을 나눠
입지좋은 구축과 입지 덜 좋은 신축
그 선택에 따른 장단점(가치.수익.수익률.보유)
저는 비슷한 급지안에서 선택이라고 한다면,
신축을 우선순위로 단지 기준을 잡았습니다.
그 선택에 대한 덜 벌순 있지만,
10년까지도 보유하는 보유력을 선택한겁니다.
-앞마당은 연결고리.
'서울은 한판'이다 라고 부쩍 느끼는 요즘
서울 25개구 안에 나의 접근가능한 급지 지역을
분산하는 것이 아닌.
상위급지(안테나)+같은급지끼리+인접지역으로
즉. 수직적/수평적
비교평가가 용이하게! 늘리는 전략을
24년 총계획을 세워보며 유동성 있게 나아갑니다.
- 태도
이제 '그냥 하는 겁니다'
무슨 일이든 내가 임하는 '태도'가 중요하다는 말.
내가 쏟은 정성 하나하나가 곧 보답할거란 말.
대충이 아닌 , 최선을 다하는 '태도'로 합니다.
-비교평가 vs 조급함?
그렇게 늘어나는 서울 앞마당과 동시에
날아가는 서울?? 심지어 신축들 먼저..?(얼죽신..)
겨냥해놓은 앞마당, 신축, 구축도 벌어져버리는 모습에 적잖게 당황했지만..!
조급해 하지 않을려고 노력 또 노력!
(나를 잡아준 동료 모든분들께 감사해요ㅠ)
그렇게 쫒아가는 투자가 아닌 덜 오른. 아직 안오른,
저평가 된 단지를 먼저 비교평가.
각 앞마당의 우선순위 입지 특징.
그에 따는 단지 가격대 라인을 파악해봅니다.
수평적 비교로 비슷한 입지단지가 가지는 가격대가
수직적 비교로 덜선호하는 입지단지간에 상호관계를
따져보는 겁니다.
즉.
덜선호하는 입지의 단지들의 가격이 윗 단계 선호단지들의 가격을 형성하고 있다는 건.
고평가입니다.
반대로
선호하는 입지 단지들의 가격이 아랫 단계 덜선호하는 입지 단지의 가격을 가진다면 저평가가 되겠다.
판단해보는 겁니다.
그렇게 우선순위입지 단지 매매가격기준을 알고
선호하는 입지의 단지를 찾습니다.
-만드는 건 나의 몫
기준에 들어오는 단지가 하나, 둘. 뽑힙니다.
조금씩 아쉽게 말이죠..
투자금 기준에 맞지만 매매가격이 살짝 아쉬운.
매매가격 기준에 맞지만 투자금 기준이 아쉬운.
이제 내것으로 만드는건 오로지 내 몫.
-결국 시간은 내편.
그렇게 선별한 단지.
협상을 시도합니다.
어떻게?
월부에서 그리고 월부은에서 알려준 그대로요.
첫번째 협상.
시세보다 전세 낮게 낀. 그리고 매도수익 증여를 위한.
상대의 상황을 알고, 내가 내어 줄것.
그리고 가격협상을 시도 합니다.
내어 줄것. - 기간 단축 그리고 중도금 금액.
받을 것 - 5천만원 협상.
'지금 안 올리면 다행인데..5천이요..? 일단 얘기는 해볼게요'
일주일 뒤, 4천 협상
일주일 뒤, 커피 사 들고 다시 3500 협상
일주일 뒤, 밥 한끼 하면서 3천 협상.
대안이 있었습니다.
그리고 계획도 있었죠.
그래서 조급한건 매도인의 시간에 베팅한겁니다.
결론은.. 실패였죠 대안과 계획이 있어도 상심이 크더라구요..ㅠㅠ
-의미없는 '노력=태도'는 없다.
다시 전화옵니다.
'아직 네이버 부동산에 안올린 매물 있어요.
그 옆동에 같은 옵션, 전세 새로 맞출수 있는 매물이예요'
첫번째 협상에 나의 '진상'?ㅎㅎ 으로 좁혀놓은 종잣돈 기준 . 매매가격 기준을 아는 부사님은
기준에 맞는 급매를 먼저 연락주신겁니다.
달려갑니다.
두번째 협상.
융자가 껴있는, 매도자 현금 필요성이 급한.
내어줄것.- 큰 금액의 계약금.
받을것- 4천 협상.
한시간의 고민.
거절.
3500의 협상.
거절..
내어줄것- 큰 금액 계약금+중도금 2주 안,
받을것-3500 협상
거절..
이유에 대해 파악.
매도인 매도 후 적자 구조 임을 서류상 파악..
같은 조건 3000 마지막 협상.
거절시 매수 의사없음 표명 후 다른날 기약 예정.
오전 11시부터 오후 6시까지의 협상시도.
수락이였습니다.
미리 부사님과 저와 가계약 특약을 준비해 놓은대로 곧장 문자전송 후 동의 후 계약성사를 이뤄냈습니다.
어쩌면 무리한 수준이기도..
놓칠뻔 할수도 있었지만,(심지어 놓치기도 했구요..)
이번 투자는 '적용'해보고 부딪히고 이겨내보고 싶기도 했습니다.
다만, 이번 협상이 다소 고집스러웠다면,
다음은. 조금은 더 유연한 협상으로 나아가야겠습니다.
이번 투자에 오직 나의 '기준'을 정해보았고
조급함을 한층 내려놓고 '협상'을 통해.
그 안에서도 잘한점 , 못한점.
다음 투자에는 잘한점을 가득 채워나가보기 위해
'나는 2025년 안에 무조건 4호기를 가진다'
확언해 봅니다.
R=VD
(realization=vivid dream)
생생하게 꿈꾸면 이뤄진다
-꿈꾸는 다락방-
이후 전세 뺀 과정도.
전세자금대출 규제+융자까지 낀.
풀어나갈수 있었던 특약.
그리고 역으로 맞이한 전세입자의 협상까지..
너바나님의 조언 등.
복기글 작성해보겠습니다^^
감사합니다.
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
댓글 0
꾸오 : 와 치열햇던 협상공방을 이렇게 보게되네요 ㅎㅎ 정말 원하면 되는구나 깨닫고 갑니다!! 복기글감삼다
유미s : 쪼코님 배운대로 적용하는 실전 투자후기 감사합니다~!! 의미없는 노력=태도는 없다! 많이 배우고갑니다~ 감사해요 :)
그행 : 쪼코님 감사합니다 제가 가장 좋아하는 말!! 태도!!! 그냥 한다!! 꼭 행하겠습니다 저도!!!!!! 내년 상반기에 1호기 후기 글~!! 꼭 올리겠습니다!!
투자자90 : 쪼코파이님 복기글 감사합니다. 협상의 흐름이 잘 느껴졌습니다~! 협상의 본질에 대해 다시 고민해보고 적용해보겠습니다!