실전준비반 4강 강의 후기 [실전준비반 62기 10조 창식이]

4강 강의 목표

투자 B/M 3가지 이상 찾기

• 현재 나의 상태에 대한 생각

  '아는 대로 한다 → 반복한다' 의 단계에 있는 것 같음. 

  여기에서 더 성장하려면? 복기&개선, 남을 가르치는 단계로 넘어가야 한다. 

  이번 달 조장 역할을 하면서 많은 성장을 한 계기가 된 것 같다. 특히 다른 사람에게 입지 비교를 설명하면서 내가 더욱 입지 비교에 능숙해진 것 같다.  8월은 일정이 있어서 조장이 어려울 것 같고, 9월 이후에 강의를 듣는 다면 조장을 다시 한번 해보자!

• 매매 하락&전세 상승은 투자로 자산을 일굴 시기이다. 

  현재 지방에서 이런 지역이 없을까? 생각나는 도시만 하더라도 몇 군데 생각이 난다. 이런 곳에 투자하여 수익을 얻어야 한다. 

• 항상 매도할 때는 수익을 얻은 단지를 매도하는 것이 아닌, 그 물건이 가치가 있다면 가치가 떨어지는 순서부터 매도하는 것임. 착각하면 안된다. 진정한 자산은 매도하는 게 아닌 보유 함으로써 수익을 얻는 것이다. 
• 지난 실준반 강의 시 B/M 사항 중 시간이 있을 때마다 네이버 부동산을 확인하는 것이 있었다. 3개월이 지나 돌아보니 B/M을 제대로 지키지 않은 것 같다. → 시간을 정해서 내가 가진 앞마당을 네이버 부동산으로 확인하는 작업이 필요할 것 같다. 
• 지방 절대적 저평가 방법 → 랜드마크 가격 확인 시 적용하기
• 환경 분석 시 - 정량적으로 판단하는 것보다, 이 곳이 애 키우는 집이 과연 여기에서 살까?라는 생각을 해야 한다. ex) 광산구 중흥s클래스선수촌 : 대단지, 상품성은 좋지만 주위에 초,중 없으며 학원도 없는 이 곳에서 애를 키우는 집이 과연 여기에 올까? 신혼때나 아이가 어릴때나 살겠지만 결국에는 떠날 것임. 수요의 폭이 좁다는 것을 의미한다. 

• 투자 시나리오 점검(지속적으로 점검 필요)

  - 나의 상황 : 현재 1주택 → 올해 2주택 취득 예정, 이후 3주택 부터는 취득세 8%로 바뀜. 

  이 경우 3주택 구매 시 매매가 3.3억 이내, 전세가율이 90%가 넘고, 수리가 거의 필요 없는 상태의 물건만 투자가 가능하다. (투자금 6천 만원 가정 시)

  지방의 시장 상황이 계속 나빠져서 지방 한정 취득세 제한이 해제 될 수도 있지만 아직 확정된 미래가 아니므로 안 좋을 때 상황을 기준으로 생각해야 할 것 같다. 

  - 최악의 시나리오 : 생각보다 취득세 완화가 오래 걸리거나, 아예 되지 않음 

  1) 6000만원으로 매매가 3억 5천만원 근처 가격 2주택 매수(전세가율 85% 이상) 시 → 남은 5000만원 + @(25년 저축액 3000~4000)로 3주택 매수 시 똑같은 3억 5천만원 물건을 매수한다고 했을 때 2주택 매수때보다 더 많은 돈이 들어감(똑같은 전세가율 적용 시, 취득세 8% 2800+ 전세차액 15% 5250 + 중개료, 기타 비용 8500 예상)

  2) 이 경우 25년에 모은 돈이 전부 들어감. 그러면 26년 투자는? 어떻게 진행할 것인가? 

  3) 26년에 한 해 동안 돈을 모은다고 하더라도 똑같이 8% 취득세라면 4호기 투자가 어려울 것으로 보임. 

  4) 4호기 투자할 때 저축 + 2호기 매도 or 전세 상승 한다면 투자 가능할 수도 있긴 함. 

  <시나리오>

   1안) 2주택 매수 시 투자금에 집중 하기보다는 저렴한 가격에 집중, 가능한 것 중 가장 좋은 것을 투자한다. 이후 상황을 지켜보며 다시 투자금을 모음.

  - 편익 : 주담대 한도, 현재는 4억 5천 이상 단지 투자 어려움 → 회사대출 일부 상환을 통해 한도 확보 가능

               3호기 투자가 느려짐(1년 1채) → 실력을 쌓는 데 시간이 걸림.  

               투자의 목적은 경험을 쌓는 게 아님, 가치가 있는 것을 싸게 사서 비싸게 파는 것이 목적임.

                굳이 쪼개서 사지 말고, 한 개를 사도 된다. 가지고 있는 돈에서 제일 좋은 것

   2안) 투자금이 더 들어가더라도 계속해서 채수 늘리기

   - 편익 : 기존 투자 물건에서 수익이 나지 않거나, 전세금이 오르지 않는다면 어려울 수 있음. 이걸 내가 알 수 있을까? 만약 그때 수익이 나지 않을거라고 미리 포기하면 투자를 결국 하지 못한다.  

   3안) 기존 계획대로 6천만원 투자금 원칙을 지키되, 2호기 투자 후 상황을 살핀 후 결정한다. → 취득세 제한 해제에 대한 기대?

  - 편익 : 확정되지 않은 미래에 대해 기대하는 게 맞는 결정일까? 

   4안) 1호기 매도를 조금 더 빠르게? 예상 수익을 낮춰서 매도, 3호기 매수할 시기에 매도하여 취득세 조절