지방투자 실전반 1강 강의 후기 [지방투자 실전반 19기 29조 창식이]

안녕하세요 지방투자 실전반 19기 29조 창식이입니다.

지투 첫 강의는 지금까지 기초반 수업을 들었던 저에게 실전 투자자가 갖춰야 할 지식과 노하우를

처음으로 제대로 배울 수 있었던 좋은 기회였습니다.

알게 모르게 쌓여 있었던 고정관념을 깰 수 있는 좋은 기회였고 조금 더 넓게 상세하게 봐야 할 필요성을 많이 느꼈습니다.

1. 본/깨

1) 게임처럼 1등을 뽑으면 안된다 -> 결국 우리는 투자를 해야 하므로 기계적으로 1등을 뽑는 게 아닌 투자를 해야 한다. 아직 투자금이 맞지 않다고 손 놓고 보는 게 아닌 현장을 가서 봐야 한다!

2) 현재 전세 물량이 없어서 전세가가 많이 오른 곳이 투자하기에 좋다고 생각하였는데 이에 따른 리스크를 전혀 생각하지 못했다. -> 일단 가치 대비 가격이 많이 오른 물건은 사면 안되며, 갭만 보고 높은 전세가율에 진입하는 것도 추후에 리스크로 다가 올 수 있다.

3) 공급에 대해 너무 부정적인 시각만 가졌다. 마냥 공급이 많으면 무조건 투자를 하면 안된다고 생각하였으나, 공급이 많아도 투자하는 접근법이 있으며 생각을 말랑말랑하게 유지해야 시야를 넓게 볼 수 있음을 깨달았다.

또한 공급 과잉 지역도 공급이 갑자기 줄어들 수 있으므로 선택지에서 아예 배제하는 실수를 하지 말아야겠다.

4) 공급을 분석할 때 23년 적채 물량도 확인해야 한다. 중심지 공급이 많을 경우 남아 있는 전세 물량이 현재 시장에도 영향을 줄 수 있다.

5) 초보투자자에게는 빠르게 기회가 오는 지방투자가 좋다. 작은 돈을 10년 동안 넣어두는 것은 자산을 빨리 늘려 궁극적으로 수도권으로 넘어가야 하는 우리 같은 소액 투자자에게는 맞지 않기 때문! -> 자본과 경험을 빨리 쌓을 수 있다!

6) 머리를 말랑말랑하게 고정 관념을 버리자! 구축이라고 빼고 평형 작다고 빼고 이러한 생각을 꼭 버려야 한다. 가격이 싸고 투자금이 적게 들어간다면 투자 할 수 있다라고 생각해야 한다!!

7) 지방 가치성장/소액투자 접근 방식은 다름. 소액 투자 같은 경우 좋은 직장 배후지/아이 보내기 좋은 초중+학원가/젊은 상권(=즉 실거주 선호 생활권) 정도의 생활권이면 싸고 투자금이 적게 들면 투자할 수 있다. 다만 너무 오래되지 않았으며, 세대수는 어느 정도 이상, 너무 외곽, 나홀로,복도식,10평대는 절대 금물이다. 따라서 투자의 범위가 굉장히 넓을 수 있다. 나만 좁게 생각 안 하면 된다!!!

8) 전고점 대비 하락률 보다 중요한 것은 내가 가진 앞마당 대비 싼 지가 중요하다. 하락률은 그냥 지표일 뿐 이걸로 모든 것을 판단한다면 추후 대처가 어려울 수 있다. 모든 것은 내 앞마당 대비 가격을 판단하도록 하자! 전고점 하락률은 참고사항임.

9) 지방 안 좋은 생활권 구축은 다른 곳이 올라도 안 오르는 경우도 많다. 무조건 단편적으로 생각해서는 안된다. 모든 가능성을 열고 생각해야 한다.

10) 지방도시라고 무조건 연식이 중요한 것은 아님 -> 중요한 것은 아무리 신축급 이라도 가족 단위의 수요가 있는 생활권 이여야 함.

11) 구축/준신축/신축 or 84/59 or 아파트/주복 or 외곽 택지 이런 카테고리가 중요한 게 아닌, 단지/생활권의 선호 파악이 가장 중요하다.

12) 가치/가격, 투자금, 리스크에 따라 시기별로 사람마다 좋은 선택이 다를 수 있다. 오직 내가 할 것은 앞마당 중 싸고 투자금이 적게드는 것 중 감당 가능한 것을 투자해야 한다.

13) 단지에 맞는 투자금이 있다. -> 이는 투자금을 많이 넣어야 하는 단지일지, 적게 넣어야 할 단지인지를 알아봐야 한다. 이러한 툴이 수익률 200% 툴, 단순히 수익률이 200%가 되어야 매도한다는 의미가 아닌 투자금을 넣고 200%가 될만한 투자 인지(즉 매매가격 적정성 검토)를 알아보는 것임.

14) 또한, 투자금은 1년에 1채씩 꾸준히 투자할 수 있도록 조절해야 함. 한 번의 투자가 중요한 게 아닌 꾸준히 실력과 경험을 쌓기 위해서는 올바른 투자금 분배도 매우매우 중요함.

15) 목표 매매가와 전세가가 없다면 현장에서 부사장님에게 휘둘릴 수 있다. 또한 매물 후보에서 다른 것을 고를 여유도 준다.

16) 생활권 선호도를 잘 파악하는 방법 : 지역의 직장, 상권, 생활반경을 연결하여야 한다. 또한 과거 전세가 흐름을 통해 검증할 수도 있다.

2. 적

1) 밥잘님처럼 매달 전국의 가격 흐름을 보는 시트를 만들어 봐야겠다. -> 전국의 가격이 어떻게 흐르고 있는지 파악 가능함.

-계획 : 매월 하는 랜드마크 시세 트래킹 앞 단에 내용을 추가하기

-방법 : KB부동산 통계 33평 매매/전세가/전세가율을 지도에 표기하기

2) 분양 시장은 부동산 분위기 가장 앞 단에 있음. 항상 전체적인 분양시장을 확인할 필요가 있다.

-계획 : 부동산 뉴스를 살펴보는데 소홀했다. 부동산 뉴스를 운동하면서 조금씩 이라도 보자.

3) 매월 결론에 One-page를 정리하는데, 이 때 적체물량도 넣기(23년 분양 물건/3달 전까지 확인 해보기).

4) 가치 있는 아파트를 알아보는 법 中 그래프 확인할 때 전세가와 상관 없이 매매가가 오른 단지는 가치 있는 단지 일 수 있음. 이를 파악하는 것도 좋을 것 같다.

-계획 : 그래프 분석 시 이에 대한 내용 추가하기

5) 가격 결정 요소에 대해 명확히 표기해야겠다. + 해당 지역 우선 순위 표기 필수

-계획 : 단지 분석 시 가격 결정 요소에 대해 표기하기(지금도 하고 있지만 규칙을 찾아내려고 하거나 하는 노력이 부족했음. 이를 어떻게 투자와 연결시킬 수 있는지 지속적으로 검토해야 함.)

-특징적 요소 파악 : 호갱노노, 부사장 님과의 대화를 통해 공통점을 찾아야 함. -> 만약 가격이 헷갈리는 단지가 있다면 이러한 요소를 파악해서 표기해야 겠다.

6) 공급 분석 시 리스크에 대한 내 생각을 정리하고 표현해야 한다. -> 임보를 기계적으로 작성하는 것이 아닌 투자와 관련된 내용이 충실히 반영되어야 한다.

-계획 : 공급에 대한 내 생각을 표기하기/리스크에 대한 대비가 가능할지 + 3년 통합 공급량 표기

7) 기계적 1등 뽑기가 아닌 실전 투자를 한다는 마음으로 결론을 내어야 한다.

-계획 : 목표 매수가/전세가를 설정 하기, 1등을 뽑고 나서 다시 한번 실제로 구매할 수 있는 가격을 확인해야 한다.

리스크 확인 시 투자할 단지를 대상으로 집중적으로 공급을 분석해야 한다.

-방법 : 200% 수익률 검토하여 목표 매수가/전세가 셋팅 -> 전고점 보다는 임장지와 앞마당과 비교

전세 셋팅을 했을 때 위험할 수 있는 공급 체크하기