시세트래킹이 가져다준 N채의 투자 경험담[함께하는가치]



안녕하세요 :)

함께할때 더 빛나는

함께하는가치입니다.

투자하기 좋은 시장 안에서

1호기, 혹은 N호기,

좋은 투자물건을 찾기 위해

열심히 손품, 발품 팔며 노력하고 있는데

어려움을 느끼고 계시는 분들이 많아

저는 어떻게 투자를 할 수 있었는지

글로 나눠보려고 합니다.

저도 처음 1호기를 하기 위해

두달, 세달이 넘도록 계속해서

헛스윙을 하고 어려워했던 경험이 있어

특히 지금 처음 투자를 하려고 하시는분들의

마음이 너무나 공감이 되는데요.

제가 지난 학기때

저희 반원분들께 종종 들었던

소리가 있습니다.

"반장님은 어떻게 급매를 잘 찾아요?

급매 연락 어떻게 받아요?

저는 연락 안오던데.."

제가 시세트래킹과 전임으로

투자 물건을 어떻게 찾아냈고,

투자까지 이어질 수 있었는지

경험담을 말씀드리겠습니다✨

① 공급이 줄어들고 있는 시장

제가 첫 투자를 한곳은

공급이 줄어들고 있는 A지역이였습니다.

23년도에 제가 이 지역을 처음갔을때는

사람들의 심리가 바닥이였고,

그 때문에 매매가는 저평가 되어있었지만

전세가도 그만큼 뚝 떨어져있어

소액으로 투자하기에 어려운곳이였습니다.

비선호 단지들도 모두 1억 이상의

투자금이 들어갔기 때문에

임장을 하면서도 초보투자자인 저는

이 지역에 내가 진짜 투자가 가능할까?라는

의심이 가득했던 곳이였는데요.

그렇지만 투자를 해야겠다는 일념하나로

매주 시세와 전세물량을 업데이트하고

매일같이 앞마당 모든 지역

관심단지들에 알람을 모두 걸어놓고

들여다보고 있었습니다.

언제쯤 전세가가 회복을 할 수 있을까..?

매매가는 너무 싼것 같은데..

내가 여기 투자를 할 수있긴 할까?

매주마다 전화를 돌려봐도

전세시장에 부정적인 사장님들,

실제로 전세가 싸도 소진이 안되는

분위기에 눌려 있었지만

포기하지 않고 계속 지켜보고 있었습니다.

그러다 갑자기

지역의 공급이 마무리가 되어가는 시점에,

매매가가 잠깐 주춤하는 사이

전세가가 2억대 초반에서

단숨에 5~6천이 오르면서

쌓여있던 전세물량이 소진되고,

전세호가가 점점 올라가는 것을

트래킹을 하며 손품으로 확인할 수 있었고

지난달, 불과 2주전과 다르게 갑자기

전세에 호의적으로 바뀐

사장님들의 분위기를

전임으로 직접 확인하면서

발빠르게 투자기회를 잡을 수 있었습니다.

제가 이 지역의 전세가가 낮다고

투자를 못한다고

넋놓고 있었다면 이런 시그널을

과연 볼 수 있었을까요?

그리고 저는 이 투자를 통해

확신을 얻을 수 있었습니다.

내가 지금은 투자하지 못하는 지역이라도

언젠간 투자할 수 있으니

최선을 다해 임장을 하고 임보를 쓰고,

전임과 시세트래킹을 꾸준히 하면서

앞마당 관리를 정말 잘 해야겠구나 라는것을

경험하게 해준 투자였습니다.

마찬가지로 대구나 부산이

지금 매매가가 너무싼데..

전세가도 같이 싸서

내가 이곳에서 기회를 잡을 수 있을까?

생각하시는 분들도 계실텐데요.

대구나 부산에서도

저는 제가 했던것처럼 투자를 할수있다는

경험을 통한 확신이 있고,

매달 전임과 트래킹을 통해

지역의 분위기를 계속 살펴보며

기회를 잡으려고 합니다.

② 아무도 찾지 않는 시장

월부에는 인기지역

트랜드가 있는거 다들 아시죠..?

(저만 그랬을까요ㅎㅎ)

동료가 어디에 투자했대~

거기 얼마에 컨펌 받았대~ 하는 소리에

갈대같이 흔들렸던 경험

한번쯤 해보시지 않으셨나요...?

(저만 그런걸까요ㅎㅎ)

실제로 그렇게 투자자들이

바글바글한 시장에 가면

사장님들 눈에 초보투자자들은

안중에도 없습니다..

"안깎아줘~ 그만 좀 와~"

"투자자들은 사지도 않으면서

왜 이렇게 집을보러와,

날도 좋은데 놀러나 가지"

(.......😭)

하지만 반대로 매수하려는 사람이

별로 없는 시장에서는

제가 사장님들의 1등 타겟이 됩니다.

우연히 찾아온 2호기, 일주일만에 투자를 할 수 있었던 이유 [함께하는가치]

실제로 그렇게 투자를 진행했는데요.

한참 23년 중반~말쯤에

투자자들이 엄청 많이 갔던 지역이라

홀대받는건 기본, 매물도 안보여주시고,

워크인 갔다가 혼나고 했던 곳이였는데

투자자들의 발걸음이 어느순간 뚝 끊기고

임장지 트렌드(?)가 바껴

관심이 뒷전이 된 시장이였습니다.

그래서 전임만으로

광고에 나와있는 가격보다

2천만원 싸게, 조건까지 좋은 매물로

투자를 할 수 있었습니다.

투자자가 없었기 때문에

1등물건을 브리핑 할 사람이

저밖에 없었던거죠.

저만 그 사장님께 전화를

했을테니까요ㅎㅎ

시세트래킹이 힘들기만 하고,

불필요한 노동이라고 생각되는 이유는

그냥 네이버 부동산에 있는 시세만 보고

기계적으로 시세 입력만 하며

의미를 찾지 못했기 때문입니다.

그럼 어떻게 하면 투자와 연결되는

시세트래킹과 전화임장을 할 수 있는지

제가 하고 있는 방법을

알려드리겠습니다!

① 시세트래킹

저도 많이들 사용하고 계시는

게리롱 튜터님의 시세트래킹 양식을

사용하고 있는데요!

먼저 시세트래킹을 하면서

대장단지, 중간단지, 비선호단지,

관심단지 등이 어떻게 움직이고 있는지

호가, 전세물량 증감을 통해

전체적인 지역의 분위기를 살펴봅니다.

② 시세스캐닝

트래킹이 끝난 후에는 저평가 단지를 찾아

네이버 부동산에 들어가 단지 하나하나

가격을 찍어보면서

가격이 싸보이는 매물, 관심매물들을

실제로 원페이지에 올려놓고

매물 하나 하나 전화하며

조건과, 상황을 파악하고 기록해둡니다.

③시세트래킹 단지+

스캐닝 후 저평가로 찾은 단지들

한번에 모아 Top3뽑기

시세트래킹 단지로만

1등뽑기를 하면

다른 저평가 단지를 놓칠 것 같고

그렇다고 모든 앞마당의

전수조사를 매달 다하기엔

시간이 부족해 방법을 고민하다가

선명한 앞마당을 만들었다면

지역내 비교는 스캐닝만으로도

가능하다는 생각이 들어서

시세트래킹 시트 외에

매달 이렇게 시트를 추가해

누적해나가고 있습니다.

투자를 못하는 상황이라도

이렇게 궁금한 매물들이 나왔을때

매물의 상황에 대해 남겨놓기 위해

전임을 자연스럽게 하는 습관을 들이고

지역에 관심을 갖다보면

우연치않게 저처럼 부사님께

좋은 매물을 소개받아

투자까지 이어나갈 수 있을거라는

생각이 듭니다.

"임장보고서 결론낼때가

가장 시간도 없고, 바쁜데!!!

언제 일일이 언제 매물을 다봐

언제 전임을 다해..!?"

하실수도 있지만,

전화 한통에 몇천만원이 깎이는 경험을

몇번 하시다보면

더이상 시세트래킹과 전화임장이

지루하다거나 의미없는 행위가

아니라는것을 알게 되실 것 같습니다 :)

우리 모두의 좋은 투자를

응원합니다!

읽어주셔서 감사합니다.

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