서울 신축 등기 치기까지 2년이나 걸린 속사정 (계약 파기 후 한달만에 등기?!)

안녕하세요

재테크 좀 잘 아는 형이 

되고 싶은 투자자 테크형입니다.

토요일 오전에 꿈에 그리던 

서울 1호기 계약을 마무리하고 왔습니다.

덤으로 전세계약까지 이어서 진행했습니다^^

10월 초에 계약이 파기되어서 

복기글을 남겼던거 엊그제 같은데…

2년간 노력한 서울 4급지 신축 1호기, 

계약을 파기하고 왔습니다.

https://weolbu.com/community/1756853?inviteCode=A12D38

벌써 한달이라는 시간이 흘렀고  

많은 분들의 격려와 응원 속에서 

아직 완벽하게 투자가 끝난건 아니지만

매매계약에 이어서 전세계약까지 

2건의 계약을 마무리 할 수 있어서 

너무 감사합니다.

복기를 통해서 미흡한 점은 반복하지 않고

잘한 점들은 더 발전시키는 기회로 

만들어 보려고 합니다.

(특히 지금 현재 부동산 시장의 분위기와 

전세대출에 대해 나누고 싶습니다.)

# 6전7기의 서울 1호기 투자

계속되는 물건들의 날아감, 

계좌를 달라고 결정하면 가격을 올리는 등….

생각보다 지금 현장에서는 

매도자들 심리가 아직 죽지 않고 

뻗뻗하게 살아 있었습니다;;;

손님이 많은 것도, 매물이 많은 것도

그렇다고 거래가 잘 되는 것도 아니지만 

그렇다고 매도인들은 아직 

호가를 내릴 생각은 없습니다ㅎㅎ

(현장에서 매물을 털고 계신 분들은 

느끼실거라 생각합니다;;;)

계약 파기 후에도 2~3번 계좌를 받으려 했으나 

물건을 거두고 가격을 올리는 일들이 있었고…

저에게 이런 상황이 트라우마 처럼 

남게될까봐 이 악순환을 

빨리 끈어내야겠다고 다짐했습니다.

# 다시 시작된 매물털기!

첫번째 협상 매도자는 

힘든 줄다리기 끝에 1500만원 네고해서

겨우 계좌번호 달라고 했는데…

갑자기 양도세를 확인하지 못했다며

이제와 세무사 상담을 시작하신다고…

거의 포기에 가까운 상황이었지만

일단 문을 살짝 열어두고

부동산사장님께 이런것도 확인 안해주시면 

어떻게하냐고 푸념하고 다른 물건을 보러갑니다.

(사실은 제가 매도자 상황을 

제대로 체크하지 못했던거 같습니다…)

2번째는 동향인 부분이 조금 아쉬웠지만

이 집도 어르신이 나이가 많으셔서

집을 비우고 계셨고 자식들이

집을 파네마네 합의가 안되고 있는 상황이라서

부동산사장님마다 이야기가 조금씩 달라서

전부 전화해서 물어봤습니다.

어떤 부동산에서는 투자안된다고 하시고

언니는 안판다… 동생은 팔겠다… 등

포기할까도 고민해봤지만

계속 통화하던 끝에 일 잘하시는 부사님을

만나게 되면서 급속도로 계약에 접근합니다.

사실 예전에 매임을 통해서 집을 봐둔 상태라서

집 안봐도 되니까 1천만원만 네고를 제안했고

부사님이 워낙 자신감 있게

말씀하셔서 살짝 믿음이 갔었습니다.

결국 매매가 앞자리를 바꾸는데 성공합니다ㅎㅎ

이제 됐구나 싶어서 

빨리 계좌번호를 받으려고 했는데… 

저녁이 늦어서 다음날 연락 주시겠다고… 

가족회의를 했는데 

3천만원을 올려받아야 겠다고 하셨습니다. 

하하하;;;

바로 패스하고 다음 물건 조율 들어갑니다.

# 예비가 있으면 조급하지 않다

생활권내 비슷한 단지지만

브랜드와 향, 일조량이 조금 아쉬운 상황이었고

하지만 신축에 전세를 새로 맞춰서

투자금도 적게들어서 이 집을 투자 마지노선으로

정해두고 기준을 잡았습니다.

새입자가 집을 원래 안보여 주는데

진짜 투자할 사람이라고 하면서

부사님께서 집을 보여주셨고 

하자같지 않은 하자가 있어서

그걸 핑계로 네고를 했으나 먹히지 않아서

일단 보류하고 이 집은 언제든 

매수할 수 있는 상태를 만들어 두었습니다.

그러다가 처음에 협상했던 매도자가 

양도세 문제를 해결하고 다시 매도하겠다고 

부동산사장님께 전화가 왔습니다.

조율한 것들이 잘 마무리 됐습니다.

현 세입자가 반전세 살고 있는데

중도금으로 12월에 내보내고 

1월말 잔금으로 전세 맞추는 걸로 

협의 완료하고 드디어 계좌번호도 받고

가계약금까지 입금을 완료했습니다.

하~ 1호기 투자 쉽지 않네요…ㅎ

그리고 다음날 전세 희망하는 사람이

연락이 왔다고 사장님께서 

도배+시스템에어컨 조건으로

전세를 맞추면 어떻겠냐고 전화가 오셨습니다.

튜터님과 조장님의 조언을 통해서

지금같이 전세대출이 오락가락 불확실한

시장에서 전세금 욕심부리지 말고 

최대한 빨리 맞추라고 하셨던게 

뇌리에 스쳤습니다.

한치의 고민도 없이 세입자가 원하는거 

다 맞춰드리겠다고 하고 전화를 끊었습니다.

저녁에 최종적으로 전화를 받았고

걱정했던 가격보다 1천만원 높게 

전세를 맞추는걸로 합의하고

가계약금을 받았습니다ㅜㅜ

(매매는 그렇게 힘들게 속을 썩이더니…

전세는 이렇게 빨리 맞춰진다고?!)

# 투자판단 / 결심

이번 투자에서 가장 힘들었던 부분은 

이게 제일 가장 좋은 물건일까?? 

하는 부분이었습니다.

아마 많은 분들이 머리로는 

전고대비 -20%정도면 

싸다는 것을 알고 있지만…

이 돈으로 여기를 투자하는게 맞나?? 하는 

확신이 없을 거라고 생각됩니다.

저도 그 포인트에서 엄청나게 

고민을 했던거 같습니다.

하지만 서투기와 지투실전반 강의와

특히 라즈베리튜터님, 자모님의 

인사이트와 강의 내용을 통해서

이런 부분을 해소할 수 있었던거 같습니다.

특히, 서울은 지방 다르기 때문에 

가치성장투자라는 확실을 가지고 

투자를 진행할 수 있었습니다.

# 우선순위

투자물건을 정리하면서

투자물건의 가치와 가격을 

비교하는데 어려움이 있었습니다.

저는 가격을 고정하고 가치를 비교하는 

방법을 활용했습니다.

거인의 어깨를 빌릴 수 없는 현재에

우리가 할 수 있는 것은 

튜터님들과 질의응답 정도입니다.

저는 이 물건을 사요마요?! 라는 

질문이 아니라 가격이 같다고 했을때 

가치의 우선순위를 질문했습니다.

내가 생각한 가치 우선순위와 

거인들이 생각하는 우선순위가 

맞는지를 확인했습니다. 

이 과정을 통해서 저 나름의 투자판단에 

큰 도움을 받았습니다.

그렇게 가치의 순서가 정해지니까 

가격비교하는 것은 쉬웠습니다. 

큰 그림이 정해지면 나머지 것들은 

그렇게 큰 문제가 되지 않았던거 같습니다.

# 잘한점

첫번째,  더 미루지 않고 제가 정한 기준으로 

투자가 가능한 제일 좋은 물건을 매수했습니다.

지금 분위기가 술렁거리고 

또 강의나 유튜브 등에서도 연말과 내년초까지 

분위기가 바뀔 수 있어서 

조급해 하지말고 지켜보면서 

투자기회를 잡자는 내용들이 많이 보이는데요. 

두번째, 예비물건들을 가지고 있어서 

투자에 조급하지 않았습니다.

앞에서 이야기했던 마지노선! 

이것도 저것도 투자하지 못하게 됐을 때 

투자할 수 있는 물건이 남아 있어서 

투자와 협상과정에서 조급하지 않았습니다.

이 부분이 전체적인 과정에서 

심리적으로 크게 도움이 되었던거 같습니다.

세번째, 부동산사장님보다 물건의 상황에 대해서 

내가 더 잘 알고 있었다.

투자물건들의 범위를 정하고 

계속되는 전임과 워크인을 통해서

물건들의 상황을 파악하고 또 파악했습니다.

그러다보니까 왠만한 부동산사장님들보다

물건별 상황을 제가 더 잘 알고 있었습니다.

그래서 협상과 네고를 할 때

우위에서 필요한 것들을 넣고 빼면서

진행할 수 있었습니다.

# 미흡했던점

나름 지역과 단지에 대해 

많이 알고 있다고 생각하면서

매도자 상황을 정확하게 파악하지 

못하고 방심?! 했습니다…

양도세 문제를 확인하지 못해서

계좌번호를 받지 못하는 

상황이 있었습니다… 

꼭 매도자와 세입자의 상황을

세부적으로 확인해야겠습니다.

매도자에게 생각할 시간을 주면 안되는데 

이번에 그런부분에서 미흡했습니다. 

가계약에 대해서 서로 합의가 완료되면 

밤이 늦어도 바로 계좌번호를 받아서 

입금해야합니다. 안그러면 자고일어나서 

또 생각이 바뀔 수 있으니까요… 

꼭! 그날 바로 계좌번호 받아야합니다.

# 앞으로의 방향

서울에 집 한채 투자했다고 끝이 아니기 때문에 

계속해서 앞마당을 넓히고 투자할 수 있는 

물건들을 계속 만들어 나가려고 합니다.

그리고 제가 투자금 거의 다 사용했고

앞으로 모을 수 있는 종잣돈이 많지 않기 때문에

2호기는 소액투자가 될 확률이 높을 것 같습니다.

그래서 수도권 외곽의 앞마당을 넓히면서

인사이트를 더 키우고 

가족들과 함께 다시한번 재정상태를 점검하고

목표를 재정비하면서 

2호기를 준비해 나가려고 합니다.

그동안 도와주신 너무나 많은 분들이 계셔서 

한분한분 다 호명하고 싶지만 

너무 많아서 힘들것 같구요.

김다랭튜터님, 티티윤튜터님, 라즈베리튜터님,

쇼요조장님, 마곤조장님, 제일 통화 많이해준 화리님,

지투반 함께하고 있는 베리둥이들 감사합니다. 

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