2년간 노력한 서울 4급지 신축 1호기, 계약을 파기하고 왔습니다.

안녕하세요^^ 

재테크 좀 잘 아는 형이 

되고 싶은 테크형입니다.

어제 저녁에 가계약금을 넣었던 서울 1호기 

계약을 하러 갔다가 계약을 파기하고 왔습니다…

아무에게도 이야기하지 않았던… 

이 과정에서 느꼈던 감정들과 교훈들을 

다른사람이 아니라 저 스스로 꼭 복기를

해야 할 것 같아서 정리를 해보려고 합니다.

# 1호기 투자를 위한 그 동안의 여정(키워드 정리)

'22년 9월 월부 입성, 기초강의 다수 수강, 

마스터님 투자코칭, 2번의 실전반 수강, 

수도권 4급지 → 서울4급지로 목표 상향, 

서울 앞마당 확장(7개), 서울 주요 관심단지 가격 날아감, 

3번의 매물코칭(아쉬움…), 일산 0호기 매도, 

서투기 수강, 법 개정 = 각종 코칭 잠정중단, 

투자결심, 가계약, 지투실전반 수강

이런 흐름을 통해 여기까지 오게되었고

매물코칭이 없는 상태에서 

투자 의사결정이 정말 어려웠지만 

서투기 강의를 들으면서 투자를 결심했습니다!

# 투자판단 / 결심

매물코칭이 없는 시점에서 내가 투자를 위해 

지금 해야할 과정에 대한 조언을 받았습니다.

첫째

매매가 기준 -5천만원 ~ +5천만원 

물건을 5개 더 찾기

둘째 

지금 투자물건의 투자금으로 

살 수 있는 물건 5개를 더 찾기

셋째 

부동산을 싹 돌면서 해당물건이 

정말 가격이 싸고 좋은 조건인지 확인

이런 과정을 거쳐도 그 물건이 1등 이라면 

투자를 진행해도 가능하다고 

완전한 투자는 없으며 

이런 과정을 거쳐야 물건에 대한 확신을 

가질 수 있다고 알려주셨습니다.

제 투자금은 취득세와 부수비용 포함 3.3억,

(제가 물건 파악을 잘 못한 것인지 모르겠지만… 

지금 상황에서 진짜 애매한 투자금인거 같습니다…)

서울 앞마당 8개, 수도권 6개, 많다고 할 수는 없지만 

적은 앞마당도 아니기에 관심단지드 포함 

매물들을 수 없이 확인했습니다.

준구축 25평보다 신축 30평대 가격이 

아직 덜오른 것에 대한 부분을 확인했고

1호기 투자는 잃지 않는다는 관점에서 

나름 확신이 생겼습니다.

그래서 고민 끝에 협상에 들어갔고 

2천만원정도 더 깎고 싶었지만… 

매도인이 완강히 버텨서 깎지 못했습니다. 

지금도 충분히 저렴한 상태라고 생각했습니다. 

신축이라 전고 가격이 없어서 

주변에 비슷한 단지의 전고점을 참고했을때 

전고점대비 -25%정도고 

전세물건도 거의 없으며 

실거래가는 찍히지 않았지만 

최근 제가 계약한 가격보다 1천만원 

넘게 비싸게 거래된 것도 확인했습니다. 

그리고 주변에 특별히 공급도 없는 상태라서 

이 정도면 되겠다고 생각하고

가계약을 진행했습니다. 

# 진행과정과 문제점

 최근 전세대출 리스크가 있기 때문에 

최악의 상황을 고려해서 

주인전세를 할 수 있는지 우선적으로 말씀드렸고 

사장님께서도 가능하다고 하셨습니다. 

하루 전날 특약사항을 확인 및 조율하는 가운데 

다시한번 주인전세로 전세대출 받는데 

문제가 없도록 확인해 달라고 말씀드렸습니다. 

근데 자꾸 만나서 현장에서 조율하자고 

말씀하셔서 문제가 없을 줄?! 알았습니다… 

공동중개라는 것을 통해 처음 매수하는 상황이라 

물건지 부사님의 생각과 저와의 소통의 정도가 

다르다는 것을 알게 되었습니다. 

그리고 부사님들이 서로 친한선후배 사이라고 해서 

진행이 더 잘될 줄 알았는데 오히려 그 반대였습니다. 

저의 사장님이 후배라서 주도권이 없는 느낌이었고 

사람은 좋으신데 일은 빠릿하게 

못하시는 느낌을 받았습니다. 

집 보고 매임하고 하는 가운데서는 

일을 잘 하시는 줄 알고 픽한 사장님이었는데… 

부사님 보는 눈을 더 길러야 될 것 같습니다…

본 계약 진행과정에서 전세대출 리스크로 인해 

최악의 상황을 고려해서 주인전세로 

잠깐 전환해 줄 수 있냐고 

부사님께서 이야기를 꺼내는 순간, 

매도자는 정색을 하면서 받아들일 수 없다고 하였고

계속 돌려서 얘기했지만 제자리 걸음이었습니다. 

이상 기류를 감지했고 뭔가 잘못된걸 느꼈습니다…

분명 제가 1순위로 이야기했던 부분이 

매도자에게 인지되지 않았고 

실제 계약하는 상황에서도 협상이 안된거였습니다. 

불안한이 엄습했고 매도자가 너무 완강해서 

계약금 날리는거 아닌가?! 하고 걱정했습니다…

감정을 컨트롤 하고 이성적으로 생각했고

매도자와 매수자의 문제가 아니라 

매도자와 부사님의 문제로 상황을 만들려고 

대화에 참여하고 노력했습니다.

30분이 지나도 진전이 없어서 

매도자에게 직접적으로 계약 진행이 

안될 것 같다고 가계약한 것을 파기하고 

서로 배액배상이나 계약금 피해없이 

처리하자고 제한을 했습니다.

조금 고민하던 매도인은 탐탁치 않아 했지만 

결국 계약금 2천만원을 입금했습니다.

물론 대출이 지금도 다 막힌 것이 아니고 

얼마든지 가능한 상황이지만

나중에 일이 어떻게 될지 모르고 

또 제가 우선적으로 생각했던 조건이 

받아들여지지 않아서 

그냥 계약을 진행할 수 있었지만 

그렇게 하지 않았습니다.

이렇게 계약은 파기가 되었고 

물건지 부동산에서 나왔습니다.

저의 부동산 사장님은 제가 이야기한 부분을 

물건지 사장님께 전달했지만

현장에서 조율하자는 이야기에 

이렇게 될 줄 몰랐다며… 

연실 죄송하다고 하였습니다.

결국 계약은 파기됐고 노력과 시간을 날렸지만 

저에게는 엄청나게 큰 경험이었습니다.

(2천만원짜리 경험…)

투자프로세스를 통해 투자를 진행해서 

최종적으로 계약까지 도장을 찍지는 못했지만

전세를 맞추는 부분을 제외하고 

투자의 전반적인 부분을 경험할 수 있었기 때문에 

진짜 투자를 해본 느낌, 아니 경험을 했습니다.

그리고 제가 선택한 투자물건에 대한 아쉬움은 

50:50 정도인거 같습니다.

잃지 않을 것은 확실하지만 

더 좋은 입지에 투자해야되는거 아닌가? 

하는 부분이 저도 모르는 사이 

마음속에 남아있었던 것 같습니다.

최근 컬럼들과 강의를 통해서

지금 투자할 수 있는 것들을 투자하라고 

계속 말씀하셔서 지금할 수 있는 것을 투자했는데… 

과연 오늘의 저의 선택이 

어떤 결과로 이어질지 궁금합니다.

그리고 가장 중요한 것은 

오늘의 경험을 바탕으로 더 확신할 수 있는 

투자를 할 수 있을 것 같습니다!

# 잘한점과 교훈

매물코칭이 없는 상황에서도 매수 프로세스를 통해

투자를 결정하고 진행한 실행력

그나마 잘했던 것?!은 매매가가 안깎이니까 

사장님들이 중개수수료 500만원을 깎아주셨습니다. 

공동중개시 선후배 같은 친한사이가 

더 안좋을 수 있으니까 철저한 비지니스 관계를 확인하고 

왠만하면 물건지 사장님께 투자를 의뢰하자.

가계약전에 문자문구를 더 꼼꼼하게 확인하고 

필요한 내용을 반드시 명시해서

 차후에 논란이 되지 않도록 확인하자

(애매한 사항은 반드시 다 부사님께 확인하고 

특약사항에 반영되도록 하자.)

매물코칭의 중단으로 어려움 가운데 있는 

동료분들 강의에서 배운 과정을 다시한번 복습하고

배운 과정을 적용해서 투자결정을 한다면 

잃지 않은 투자를 할 수 있다고 느꼈습니다.

물론 진짜 투자 경험담은 아니지만 

배운것들을 통해 투자를 정상적으로 진행했어도 

잃지 않는 투자였다는 것은 나름 확신할 수 있었습니다. 

2년이라는 시간이 지나면서 

지금 할 수 있는 투자를 해야한다는 말을 

다시한번 실감하며 이번달 또 

더 좋은 투자물건을 뽑아서 

투자로 연결해 보겠습니다. 

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