[지투22기 투자4ㅏ랑이 죄는 아니잖아_행쀼의세계 빔] 4강 후기 작성

거래프로세스.

1.특약의 중요성 ‘매도인은 계약 후 인테리어 공사에 협조한다’ (계약금 보내기 전!)

어떠한 특약을 작성 하기전에 매도인의 동의여부를 확인 후 계좌받아 입금하기 / 돈 보내면 끝이다..

2. 순서 : 매도 - 매수 - 전세

2-1) 매수 시, 가계약 일부, 차액

2-2) 전세, 가계약 일부, 차액 (매수자 or 매도자 상관 x, 단 매도자에게 줄 경우 특약 필수)

2-3) 전세, 매수 잔금 넣기

가계약 본계약 전세계약 잔금 (일반적인 경우) / 가계약 본계약+ 전세계약 + 잔금 (주전) / 가계약 본계약+잔금(세)

*가계약 전 확인사항 

(등기부등본, KB시세, 중대하자, 가격협상 및 매수결정)

 등기부등본 : 표제부,갑구(소유권), 을구(소유권 제외한 나머지 근저당 등), 열람일시, 페이지 

 KB시세 : 매매가의 90% (전세보증보험) / 전세자금대출 (전세금의 80%)_지방중요

*협상카드 만들기 : 갑구 (날짜,매수금액) / 을구 (근저당, 근저당액(빚) ) / 저당권자 정보

1.갑구 : 산지 얼마 안됨 = 급한사정

2. 거래가액 : 매도인의 수익에 따라 네고해보기 (가압류,가등기,가처분,압류 거래 X) - 전세 못맞춤 + 잔금필요

3. 을구 : 근저당 (대출) = 크면 원리금이 많다는것 / 과도한 근저당 제외 (70% 까지 보기) 

이때, 채권최고액 : 채무자의 이자 연체를 감안해, 대출 원금보다 크게 설정됨 (1금융 120% , 2금융 130%)

ex) 매매가 6억 / 4억 대출이면, 채권최고액은 5.2(2금융권 기준..) 정확한 금액 확인 및 얼마나 남았는지 확인하기

만약, 상승장때 6억에 매수했지만 지금 30% 빠져서 4.2억이 됐다면 이때 우리는 

채권최고액 + 계약금 + 중도금이 현재 매매가보다 낮아야함! (적정 대출금 확인..!)

4. 저당권자 : 케피탈,대부업체 주의 (은행x ‘대부’ 3금융 주의하기)

*중대하자 확인 (아랫집, 민원접수_관리실 체크 특히 누수)

*가격협상 및 매수결정 

1.전임으로 매물2개 시간 텀으로 예약함

 그 이후 부동산 돌면서 내가 본 매물 이야기하며, 부사님 반응보기 (나가라 = 가격확신 or 더 좋은거 추천)

-가격협상 팁

 가격기준 : 실거래 중 낮은 가격

 이유 설명 : 중도 상환 수수료(200-300선)

 상호이익 : 매도인 상황 ('매도인 포인트') = 집값 네고하기.

*특약협의 : 특약문구 확정 및 전송 ('매도인의 동의 여부'_부사님)

*전세대출 : 채권양도통지서,신용,질권설정 확인

 반환 : 채권양도통지서 (은행 100%), 신용대출(임차인), 질권설정(은행100% or 대출금액만큼만) (60%/40%)

전세승계시, 임차인의 전세계약원본 위치 확인(본인or 은행에 따라 돌려줄곳이 다르기 때문)

*기금대출 : 매수는 디딤돌,보금자리 / 전세는 버팀목

* 전세특약 (반드시) 4가지 + 임차인 동의 후 계좌 주기 (그 전에 주면 돈부터 넣는 경우 발생함..)

1.이사날짜 협의

2.재계약 통보

3. 집보여주기

4. 해약,위약금 

그리고 상황에따라 다르긴 하지만, 전세가 안빠지는 경우 애완견 가능..(방문 시트지 확인하기 + 특약에 원복필)

*법무비

 보수액 : 기본보수(20~30 수준) / 공과금 : 취득세(1%), 지방교육세(0.1%), 농어촌특별세(전용85m2 이하 면제), 인지대(1~10억집 = 150,000원) , 등기신청수수료(15,000원 고정), 국민주택채권할인액, 제증명,부과세

우리가 봐야하는건 국민주택채권할인액 확인하기! (얼마 차이 나지 않으면 그냥 하지만,, 확인필요)

그리고 각종 식대비,교통비,수고비 등등 이런 명목으로 금액이 추가되는건 기본보수에 다 포함,, 영수증 수정필요

*각종비용정산 (매도 후) 

장충금 : 임대인이 임차인한테 돌려주는 금액( 수리 명목)

선수관리비 : 기존 임대인한테 매수인이 주는 금액, 나중에 매수인이 매도인이 됐을때, 그 당시 매수인한테 또 주는느낌 (이어달리기..?) / 신축 아파트의 특징

공과금 : 다 냈는지 확인 (이사 당일 기준)

중개비 까지. 총 4개 확인하기

*주담대 파보기

1.종류 : 정책대출, 은행대출, 보험사

정책대출 (디딤돌<보금자리론) / 은행대출 (주담대or생활안정자금대출 = 시기에 따라 다름 초반이면 주담대)

한도 : LTV 80%(생애첫), 70%(무주택) 60%(다주택) 

정책대출은 DTI 60%(DSR X), 은행대출 ( DSR 40%), 보험사 (DSR 50%)

장단점 : (정책대출 : 저렴한 금리 / 조건이 까다로움) (은행대출 : 저렴한 금리 / 중도삼환수수료,DSR 한도 낮음)

보험사 (중도상환수수료 저렴, DSR 한도 높음 / 높은 금리)

-중도상환수수료를 낮추거나 14일 이내 상환시 철회 가능(기록 X, 수수료 X)

*보유과정에서 생기는 이슈

1.집의 수선, 유지 = 누수,각종고장등 수리 사항 발생(30만원 미만이면 쿨하게~ 이상은 계약대로!, 이때 임대인한테 보고 후 수리 및 영수증 첨부, 임의로 하면 안돼요…)

2. 역전세 

3. 재계약 (전세계약 만기시, 임차인과 계약연장 OR 신규계약)

 재계약시, 만기 X = 반환의무 없음, 임차인이 다른사람 동일한 금액으로 구해주고 나가야함

 재개약시 ,만기 O = 만기퇴거시, 새 전세입자를 구하고, 기존 전세입자 집 구하라고 알려주기! (전세맞추기 힘듦)

*매도의 방향성 : 매도의 성공 여부는 매도 그 자체보다 팔고 뭘로 바꿨는지에 따라 결정된다..

= 1호기 후 자금이 없을 때 앞마당을 넓히며 더 가치있는 매물을 찾고, 내가 가지고 있는 매물에서 점핑 할 수 있는 물건을 찾는게 포인트 (중소 - 광역시 - 수도권)

방향성 3가지 포인트 : 수익, 포트폴리오,리스크

수익 : 가치가 있다면 보유하기 / 없다면(손실구간이라면 손실액에 따라 비용과 편익 고려)

팔지 않았다면,, 확정 손실은 아니기 때문에 가치가 있고 리스크를 감당할 수 있다면 보유하기,,

포트폴리오 : 갈아타기 단지 확실히 선택!

4강의 내용은 매수하는 시점부터 매도하는 구간까지 전반적인 내용을 자세히 알 수 있었습니다. 특히, 잔금은 돈만 치면 된다라고 생각했지만 생각보다 더 많은 과정이 숨겨져 있다는 사실..(법무사 부터 시작..)

또한, 1호기를 하면(아직 안했지만..) 월부를 좀 쉬어야하나? 고민했었는데 하나에 멈추는게 아니라 궁극적인 목표를 달성하기 위해선 앞마당을 계속 넓혀가며 좋은 자산을 취득하기 위해 실력을 쌓는거.. 감사합니다. 튜터님.