안녕하세요
죽지도 않고 살아돌아온
월부에서 끝까지 살아남을 아이
국동이입니다^^*
4주차 강의!!!
지난주 최임제출 등으로 이제야 완강을 했지만
와…………진짜 너무 좋은대여?
강의 듣는 내내 이렇게 집중력 향상이 될 수 있나
싶을 정도로
하나도 놓치고 싶지않았던
쟌쟈니 튜터님의 강의 ♡
매수, 보유, 매도 전과정의 프로세스 뿐만 아니라
함께 시뮬레이션 해주면서
마지막에 내가 매도에서 수익난 걸 가지고
어떤 물건을 투자할 수 있는지 까지 !!
절로 웃음이 나오게 해줬던 유익하고 행복했던 강의였습니다!!!
특히 이번 강의에서는
제가 1호기 할 때 어떤 부분을 놓쳤고(법무사비용…왜 부가세만 봣나..)
계약할 때 특약은 어떤 걸 놓쳤고
(분명 카페에서 특약을 보고 했지만… 역시나.. 잔금일로부터 6개월…ㄷㄷ)
이런 부분을 모두 복기하면서
다음 2호기를 할 때 절대 놓치치않겠어! 하게 해주셨습니다.
그리고 또한 직접 감정이입을 하면서
내 소중한 물건이 못나보일 때도
잘 지켜낼 수 있게
세입자와의 관계에서 어떻게 대응해야하는지,
전세 만기 시점이 돌아올 때 어떤 플랜들이 있는지 알려주셨고
마지막으로 어떤 기준으로 매도해야하는지!
와..진짜
원포인트 강의로
쭉~ 훑어주셨습니다 ♥ 쵝오!
진짜.. 혹시나 놓칠까봐 체크리스트까지 만들어주신 거 무엇
교재 소중히 간직해서 꼭꼭! 체크하고 내용 확인하면서 투자하겠습니다!!!!^^
간단하게 제가 남기고 싶은 프로세스별로
생각하고 싶은 부분을 정리해보겟습니다.
#매수
1.신규계약, 주전세, 전세승계별 계약 정리부터
등기부등본을 보면서 단순하게 매수가, 근저당만 알 것이 아니라
나쁜 권리가 있는지 파악해서 확인하고 협상카드 고고!
*채권최고액(대출 원금보다 클 수 있다! 매도인이 언제샀냐에 따라 더 적을 수도있으니 놀라지말자)
여기서 근저당이 잡혀있으면? 무서워! 안사!가 아니라
어떻게 특약에 기입하고, 어떠한 과도한 수준일 때 매수를 포기해야 하는지까지!
*KB시세 참고해 전세가 정하기!
마냥 그 단지, 생활권별 전세가 정도만 보고 감으로? 전세설정을 했었다면
전세보증과 연관하여 어느정도 상한선을 정해야하는지까지!
2. 중대 하자 특약!
알게 된 날로부터 6개월까지 X
잔금일로부터 6개월 X
→ 관련 법규를 따른다
………그리고 꺼내본 나의 계약서는 잔금일로부터…^^
무조건 기억하고!!!! 꼭 확인하기!! 하겠습니다!!!
3. 대안을 가지자
소위말하는 매물털기?를 통해 매수해보지 못하고
매코넣을 때도 매수단지 하나만 해봤기에
대안…..이란게 없었던 나란 사람!
급했던 나에게 운이 좋아 가격협상까지 됐는데
얼마나 그때 하수였는지 더 절실히 느꼈던!!
다음 투자는 꼭!! 목표 매수가를 정하고
서로 윈윈할 수 있는 조건을 제시하고 !
안되면 이거! 안되면 저거! 할 수 있는
B,C단지를 꼭 정하자!
4. 특약 동의 확인후 입금
어버버 X 네, 알겠습니다. X
명확하게 특약을 조율하고
상대방이 동의한 것까지 확인하고 입금하기!
전세계약도 ! 전세입자가 동의하고 계좌넘기기!
모든 절차를 꼼꼼하게 확인하고 다음절차로 넘어가야 돈을 잃지 않는다
5. 전세권설정과 전세보증보험
저의 세입자는 ALL 현금으로 들어오신 분이라^^
경험해보지 못한 부분이었는데
이것 또한 저에게 넘나 신세계였습니다^^
두가지의 장단점을 알려주면서
보증보험가입을 유도하고 확인할 사항!
진짜 쟈니튜터님 강의에서
이런 기술적인 부분 뿐만 아니라
실제 사람과의 관계에서 대화를 통해
우리가 할 수 있는 대응법이나
행여 잔금을 치르게 될 때 팁까지
그 밖에도 우리가 간과하기 쉬운 채권부담금, 위텍스 세금납부 등
정말 세심한 부분까지 다 짚어주셔서 너무 좋았습니다!!!!
#보유
우리가 투자를 하는 과정에서
하락장, 역전세, 임차인과의 갈등 등 다양한 상황이 일어날 수 있지만
집에 대한 확신 그리고 보유 프로세스가 없다면
지금 이렇게 새벽에 매주 눈비비며 임장가고 열심히 찾아
매수했던 소중한 내 자산을 놓치겟죠?
(강의 사례에서 들어준 너무 안타까운 사연의 주인공이
되지 않겠어ㅜㅜㅜㅜㅜ)
1.임차인과의 관계가 좋아지는 방향일지?
나의 임차인은 무이자로 돈을 빌려준 나의 사업 파트너
당장이 손익보다 장기적인 관점에서 생각하기!
2.역전세가 났을때, 그 금액의 감당 가능 여부 판단하기
감당가능하지만 비싼가, 감당가능한데 싼가, 감당불가한가에 따른 선택기준
그리고 기억에 남았던 구절은
그 역전세 금액이 아깝지 않아서 감당하는 것이 아니라
나의 자산이 싸고 리스크가 적으리 지키는 것이다.
지키는 것도 바로 곧 투자이니까.
매수했다고 끝나는 것이 아니라 나의 자산으로
지켜나가는 과정 자체도 투자이기때문에
진짜 투자자라면 감정이 아닌 기준으로 보유을 해야합니다!!!
3.재계약 프로세스
그저 계약전에 이사하고, 아니면 갱신해서 살고^^
단순 이분법으로 생각하고 있었는데!
무조건 갱신권 사용해서 더 살아주면 좋지~
라고만 생각하고 있었는데!
연장의사를 밝혔을 때도 시장상황에 따라
내가 갱신계약을 할 지, 신규계약을 할지까지 알려주셔서…!!!
진짜 리스펙
전세만기시점 공급 상황을 봐서 꼭 !! 저도 적용해보겠습니다 ♡
#매도
월부단지래! 속닥속닥!
어떨결에 사게 되면 매도가도 모를 수밖에 없다.
매수가를 정하는 법을 몰랐기 때문에!
내 단지를 기준으로 팔 생각만 하면 안된다.
전체적인 시장상황을 봐야하고
시기와 가격을 정해놓는 것이 아니라
명확한 사고, 기준을 가지고 매도하는 것!
1. 수익이 났나?
수익구간이라 해도 가치가 있고 없고에서 차이가 나니
내 자산의 가치,가격에 따라 유연하게 판단하기!
"매도는 감정이 아니라 기준대로 해야한다
손절도 습관이 된다"
꼭 기억해야 할 부분!
손절도 습관이 된다니….
진짜 감정에 휩쓸리지 말고, 명확한 매도 기준세우기
2.갈아탈 자산은?
매도하고 갈아탈 자산이 뭔가?
갈아탈 후보 적어도 3개이상은 가지고 있어야한다.
강의에서도 중소도시, 광역시, 서울까지
한 단지를 매도해서 갈아탈 수 있는 후보물건 3개를 보여주셨는데
와…저렇게 해야하는구나 했습니다.
*매도의 성공기준은 팔았냐가 아니고
팔고 뭘 샀는지! 뭘로 바꿨는지!*
결국 그러려면 나의 실력이 뒤따라줘야하는 것!
꾸준히 앞마당 넓히고 아는 단지 쌓아가기
쟈니튜터님 수업에 양도세부분까지 다뤄주면서
세금은 항상 알야지… 공부해야지 하는 부분까지 다 긁어주셨어여
강의 말미에 쟈니튜터님이
어느날 주우이멘토님한테 들으셨던 말씀
스스로 판단해서 사라, 매코넣지 마라
그말을 듣고 진짜 이 지역에서 여기서!
내가 가장 좋은 걸 알 수 있어! 라는 마음으로
모든 곳을 다 보고 진심을 다해 임했다는 튜터님
사실 저 또한 물론 내가 독립된 투자자가 되어야 하지만
누군가에게 의지하고, 확인받을 수 있지 않을까?하는 안일한 마음이 있었다면!
여기서 내가 할 수 있어…?라는 의구심으로
공부하는 자세로 임했다면
이제는
내 자산을 팔아서 이곳을 할 수 있다는!
진짜 투자한다는 마음으로!
결국 내 투자는 오롯이 내몫이라는 마음가짐으로
내가 확신이 들 때까지
손품도 발품도 입품도 팔면서!!!
그 구역의 전문가가 될 수 있도록 달려보겠습니다.
진짜 4주차강의는
진정한 투자자가 될 수 있는
강의였다고 생각합니다.
꼭꼭! 곱씹어보고 꺼내보고! 실수를 줄이는
없애는!! 투자자가 되겟습니다^^
BM
KB시세로 적정전세가 확인하기
체크리스크 확인 후 착오줄이기
특약 노션에 정리해두기
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