[지투 22기 무지개빛 8레트에 가득한 열졍 담백한코코] 4강 후기

안녕하세요.

담백한코코입니다.

쟌쟈니 튜터님의 한 번 배워 10년 써먹는 부동산 거래 프로세스 강의는 

제가 매매를 하면서 놓쳤던 부분을 한번 더 복기할 수 있는 소중한 강의였습니다.

특히 부동산 거래에서 당연한것은 없다라는 점을 계속 강조하셨는데

매매를 하면서 제가 느꼈던 상황들과 비슷한 점

특히 부사님들과의 관계나 법무사부분에서 공감되는 부분들이 많았고,

궁금했던 전세를 어떻게 맞춰야 하고, 임차인과의 계약부분

매도 프로세스에 관련한 부분은 두고두고 보면서 교과서처럼

교안을 보아야 할 것같다고 생각했습니다.

무려 200페이지가 넘는 교안을 보면서

쟌쟈니 튜터님이 얼마나 많은 실전투자 내용을 전하고 싶으셨는지

느껴지는 강의 였습니다.

다시한번 쟌쟈니 튜터님께 너무 감사합니다!

강의를 들으면서 기억해야 할 부분을 간단히 요약해보았습니다.

집을 사려면 어떻게 해야하지?

어디서부터 어떻게 말을 하고 풀어나가야 할지 막막함

지금 책상위에서 하고있는 모든 일들은

투자과정의 일부일뿐

매수 보유 매도는 실전투자 과정

무엇을 살지, 어떻게 살지도 고민을 해보았나요?

->돈을 잃지 않고 안전하게 매수하는 방법에 대한 강의

*투자를 해본 사람이 아닌경우-순서에 집중

*투자를 해본 사람-복기에 집중

특약의 힘

계약서에 특약을 넣지 않았다면? 돈이 오가는 거래에서 당연한 것을 없습니다.

감정이나 상황에 휘둘리지 않아야 돈을 잃지 않는다.

신규임차인 : 가계약 -> 본계약 -> 전세계약 -> 잔금(새로운 임차인한테 전세금 받고, 매도인한테 투자금+전세금으로 잔금 완료)

주전세 : 가계약 -> 본계약+전세계약+잔금 (매전 차액의 계약금 넣고, 잔금넣는 순간 매도인은 임차인이 됨)

전세승계 : 가계약 ->본계약+잔금

KB시세기준으로 전세가격 설정

매매시세의 90퍼센트 까지만 전세보증보험 가입 가능

따라서 전세보증보험 가입 가능여부 및 전세대출금액 상한선 확인!

가격협상 포인트

등기사항증명서 : 매수에서 리스크를 줄이고 협상카드를 쥐기위해서 꼭 확인 필요

갑구

소유권이전 날짜 - 산지 얼마 안되어 판다면 급한사정이 있다 판단

거래가액 - 매도인의 수익에 따라 가격네고 가능

각종 나쁜 권리 - 압류, 가압류, 가등기, 가처분이 있다면 거래 하지 않는다.

을구

근저당 - 근저당(대출)이 많으면 급한사정

단, 과도한 근저당(집값 수준)은 거래 주의

저당권자 - 1금융권>2금융권>캐피탈, 대부업체(주의)

매도인의 상황을 파악하고 내가 할수있는 협상카드 제시할 수 있다.

채권최고액이란?

채무자의 이자 연체를 감안하여 대출원금보다 큰 금액으로 설정

금융권 마다 다르며 기타 대부업체는 기관별로 상이

채권최고액+계약금+중도금<매매가

매매가가 5억이고, 채권최고액이 4,4억인 집을 매매했을때

계약금 5천만원을 넣으면 남의돈이 4.9억이 된다.

-> 전세자를 구하기 힘들어지기 때문에

계약 하지 않아야 한다.

근저당이 적당한 수준과 과도한 수준을 비교하여

매수를 할 수 있는 상황과 그렇지 않은 상황을 설명

근저당이 적당한 수준이란? 집값의 70-80%정도의 근저당

근저당 말소 조건으로 거래

근저당이 과도한 수준이란? 집값의 80% 이상

->정확한 대출 잔액을 확인(대출잔액증명서)

->매수 진행 :

1)근저당 계좌에 계약금 직접입금하여 근저당 액수 줄이기

2)매도자,매수자,부동산 3인이 은행에 가서 매수자가 직접 근저당 계좌에 게약금 입금

->매수진행하면 안되는 경우 :

근저당이 거의 매매가에 가깝고, 매도인의 상환능력이 없을때

전세를 놓고, 전세계약금까지 고려하여 필요 시 계약금 금액을 축소

KB시세

-> 투자자가 KB시세를 알아야 하는 이유?

KB시세를 활용하여 실제 나갈 수 있는 전세금을 확인해야한다.

중대 하자 확인

매수 결정 전 아랫집과 관리사무실에 누수(신고)여부 체크

특약자체를 빼고 매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련법규를 따른다. 라고 작성

가격협상 및 매수결정

가격기준 - 저층 또는 최근 실거래가 중 낮은 가격을 목표

이유 설명 - 잔금일 촉박하여 주담대로 잔금 치고 세입자 돈으로 중도상환수수료 내기 등등.. 

사유를 디테일하게 제시

상호 이익 - 매물을 볼 때 매도인의 상황을 주의깊게 듣고 상호 이익이 되는 방향을 제시하여 가격 협상(예, 이사갈집 인테리어 기간 확보 )

대안 - 마음이 급하면 지는 게임. 매물과 사랑에 빠지지 말아라, 최소 3개이상의 투자 가능 단지를 마음속에 담아두고 더 많이 깎이는 단지로 매수

특약은 타협 불가!

특약초안에 반드시 포함되어야 할 내용 확인!

: 이외의 상황은 유연하게 대처

계약서 작성 및 계약금 입금

중개대상물 정보, 인적사항 등등을 꼼꼼하게 확인해야된다.

누수확인항목 체크

부동산 수수료 : 잔금이 마무리되어야 수수료를 지급해야 한다. 꼭 받아야 한다고 하면 50%만 드리자

전세빼기는 대응의 영역

전세 뺄 때 꼭 알아야 하는것

1.임차인의 종류(개인 이냐 법인)

2.보증금 반환 보장방법

3.전세자금대출

특약동의가 확인되지 않을 경우에는

계좌 절대로 주지말자!

특약초안에 반드시 포함되어야 할 내용

이사날짜 협의 : 임차인이 이사할 경우 이사날짜는 협의한다.

재계약 통보 : 임차인은 4개얼 전 이사여부 통보한다.

집 보여주기

해약금, 위약금

이외의 내용은 유연하게 대응한다.

잔금시

*국민채권금액 확인필수

잔금 프로세스

전세잔금 입금 : 임차인->매수인

매매잔금 입금 : 매수인 -> 매도인

매매잔금 입금 통보

법무견적서 비용 입금 : 매수인->법무사

매수부동산 사장님이 각종비용 정산하여 알려주시면 입금

잔금일은 보통 평일 오전

잔금 위임 시 범무사님께 등기로 보내둠

각종비용정산이란?

장기수선충당금 : 임차인이 인대인에게 받을 돈 부사님이 계산해서 알려주심

선수관리비 : 매수인이 매도인에게 임금

공과금 : 이사 당일 사용자의 전기, 수도, 가스요금, 관리비 금액/기존 사용자가 납부할 돈

중개수수료 : 매수인이 부동산에게 입금

잔금 후 매수 부동산이 정산하여 매수인에게 안내

대출

단기로 활용할 대출-중도상환수수료가 낮은 것으로

대출 실행 후 14일 이내 상환하면 대출 계약 철회 가능

다양한 상황에 대응하는 보유 프로세스

매수 후 수익이 날 때까지 다양한 상황에 대응하며

자산을 잘 보유하는 것이 필요

덜 좋은 것을 좋은 걸로 바꾸는 방향성은 동의하나

되게 많이 싼걸 팔고, 애매하게 싼걸 사는것이 항상 정답은 아니다.

특히, 지방에서는

BM

매수프로세스

->체크리스트 확인!

내가 투자공부를 하게 된 이유에 대해서 한번 더 생각해보기

투자를 오래 지속하기 위해서는 왜 이걸 하고 있지?

얻고자 하는 것은 무엇인지에 대해서 명확히 해야 오래 할 수 있는 힘이 된다