[오엪씨] 1호기 전세 만기에 따른 전세빼기 복기글 - 강의에서 배운 내용들이 현장에서 어떻게 적용되는지에 대해

안녕하세요 오엪씨입니다 :)

오늘은 5월부터 진행하여 10월 중순에 잔금을 완료한 1호기 전세 만기에 따른 전세빼기 복기글을 작성해보려고 합니다.

1호기 물건의 상황과 전세빼기 일정에 관해서는 다음과 같습니다.

* 물건 상황 : 지방광역시 구축 물건으로 '22년 10월에 매수, 주인 전세로 진행해 舊주인이 전세 3.0억(가격은 예시)으로 시세보다 높게 살고 있었음. 수리 상태는 실거주 인테리어로 화이트톤이 아니며, 부분 수리가 필요함. 정년퇴임까지 해당 도시에 거주 예정으로 수리 없이 매도 시기까지 보유가 가능할 것으로 판단했음. 

* 전세빼기 일정

<전세 만기일 : 10/19>

5/7    : 예정보다 빠른 정년퇴임으로 세입자 2.6억에 1년 재계약 요청

6/13  : 1년 재계약으로 하되 2.9억에 재계약 제안

6/17  : 2.8억으로 세입자 역제안. 상호 동의

6/30 : 세입자 부부 간 의견조율 후 만기일에 그냥 나가는 것으로 통보. 이사날짜 고정 ㅡㅡ

7/6    : 2.6억에 전세 광고 시작

7/13  : 전세입자 구함. but 가계약 후 계약파기

8/1    : 인근 생활권까지 전세 뿌리기

8/13  : 타 생활권까지 전세 뿌리기

8/19  : 만기 D-2개월(골든타임) / 2.6억에 전세입자 구함, 전세 가계약

8/24  : 전세 본계약

10/18 : 이사 및 전세잔금, 인테리어 시작

다행히도 골든타임 시점에 전세를 뺄 수 있었지만, 

4천만원의 역전세와 예상치 못한 수리 비용이 들게 되었습니다. 

주변 생활권에 전세 물량이 없고 아쉬운 수리상태에도 제 물건이 1등이었음에도 

비수기에 날짜가 고정 된 전세를 빼는 건 쉽지 않은 일이었습니다. 

전세 광고 문자는 142군데 뿌린 거 같습니다.

그럼에도 이번 경험을 통해 강의에서 들었던 내용들이 현장에서는 어떻게 적용되는지 몸으로 배울 수 있었기에, 

복기를 통해서 돌아보면 좋겠다는 생각이 들었습니다.

• “전세가를 너무 높게 설정하지 마세요”

 ‘22년에 투자할 당시의 제 물건을 바라보면 

’광역시의 상급지 구축, 실거주 인테리어로 아주 나쁘진 않으며 

주인 전세로 투자금을 줄이며 주인이 오래 거주해 매도 시 까지 보유할 수 있는 물건'이었습니다.

그런데 세입자가 예상치 못하게 빠른 퇴거를 한다고 하자, 

‘상급지이나 상대적으로 선호도가 낮은 구축이면서 

수리 없이는 전세입자를 들이기 어려운 물건(추가로 날짜 고정까지 ㅡㅡ)'이 되었습니다.

잔금은 가능하나 피하고 싶기에 이사날짜가 고정 된 상태에서 

만기일까지 어떻게든 전세를 빼야하는 ‘갑’에서 ‘을’로 상황이 역전되더라구요. 

거기에 전세 시세는 계약 당시보다 떨어져 있어서 역전세까지 예상되는…

세입자가 이사날짜를 고정한 데 대해서 분명 강의에서는 절대 안 된다!라고 배웠으나 

현실에서는 막무가내로 나오는 세입자를 설득하기가 참 쉽지 않았습니다.

                                                                  <세입자에게서 온 메세지 일부>

‘이사 날짜를 확정 짓지 말아달라. 이사날짜를 고정하지 않는 것은 내가 좋아서가 아니라

 새로운 전세입자를 원활히 구해서 너의 전세금을 안전하게 돌려주기 위한 것이다.’

라고 배운대로 말씀드렸지만 

세입자 입장에서 

1. 전세보증금은 만기일에 당연히 돌려받는 것이라는 생각. 

2. 상대적으로 나이가 어린 저를 사회생활을 안해봤다는 듯이 가르치면서 말하심.

이런 어려움이 있었습니다. (그래도 불안한지 집은 아주 잘 보여주셨던…)

만약 이 상황에서 전세가를 처음에 낮게 세팅하여 새로 전세빼는 게 수월하게 이루어졌다면 

상대적으로 부담이 덜하지 않았을까 생각합니다. 

잘한 점

1. 감정적으로 대응하지 않은 점

아쉬운 점

1. 전세계약할 때 이사 날짜는 협의한다는 특약을 못 넣어 강하게 말하지 못했음

2. 다음엔 투자금을 줄이는 투자보다는 싸게사서 전세를 낮게 맞추는 투자를…

• “모든 것에 비용-편익을 대입해서 생각하세요”

 세입자의 퇴거가 결정 된 이후 7/6에 2.6억에 전세 광고를 시작하였고, 

몇몇 사람이 집을 보고간 뒤 7/13에 전세 희망자가 나타났습니다. 

2.55억에 싱크대 교체+도배를 조건으로 계약하겠다는 전세희망자. 

제가 내놓은 2.6억이라는 전세가는 결코 비싸지 않고 

전세 매물도 없어서 2.6억에 청소 정도만 해주면 되겠다고 생각했었는데, 

그런 요구를 받으니 머리 속이 복잡해졌습니다.

‘아 4천만원도 아닌 4,500만원 역전세에 수리비까지 더 나간다고…?’

고민을 내려놓고 강의에서 배운대로 비용과 편익을 가지고 판단을 해보았습니다 

당장 들어가는 천만원은 아까우나, 실제로는 500만원만 들어가는 거고 

전세빼기에 들이는 시간을 아끼고 나중에 매도 시 그만큼 매매가를 높게 받을 수 있다면 

괜찮은 판단이라는 생각이 들었습니다.

만약 수리를 안한다면 매도 시에 기본집으로 브리핑 될 게 두렵더라구요…

그렇게 전세희망자에게 알겠다고하고 가계약금을 받았으나, 계약파기가 되었고

최종적으로는 2.6억에 싱크대, 도배 등 수리를 하며 전세를 빼게 되었습니다.

여담으로 계약파기가 된 전세희망자 이후엔 

집 보러 오는 부사님, 손님에게 세입자 분이 먼저 수리해준다고 홍보를 해주는 불상사가... 

“싱크대 교체 해준대요~”(으즈므니…왜그르스요…). 참 생각처럼 되는 일이 없습니다 ㅎㅎ

잘한 점

1. 돈이 들어가는 문제에 있어 비용과 편익을 계산해 결정한 점

2. 빠른 전세빼기를 선택한 점. 앞으로도 이렇게.

아쉬운 점

없다

• "전세는 부사님이 빼주는 게 아니라 내가 빼는 거에요."

얼마 전에 올렸던 2호기 경험담에서도 말씀드렸듯이 

전세빼기야 말로 감정을 빼고 프로세스대로 해야 하는 과정이라고 생각합니다. 

이번에 전세를 뺄 때도 

내 전세물건이 몇 등인가?를 판단하는 전세 트래킹

전세 빼기 계획을 세우고 그 계획대로 진행하는 스케쥴러

모든 부동산에 광고하는 문자를 통한 전세 뿌리기

를 실행했습니다.

전세빼기에 참고한 칼럼들도 함께 공유드립니다

-먀먀둥이님 칼럼 : https://cafe.naver.com/wecando7/10663467
-새벽보기님 칼럼 : https://cafe.naver.com/wecando7/3009401

-게리롱님 칼럼 : https://cafe.naver.com/wecando7/7191222

-파트라슈님 칼럼 : https://cafe.naver.com/wecando7/5077216

-고운콩님 칼럼 : https://cafe.naver.com/wecando7/10943269

7/6에 생활권 내 부동산 30군데에 문자를 하고, 12군데에서 답장이 오고, 9군데에서 광고가 올라갔습니다.

8/1에 옆 생활권까지 28군데에 추가 문자를 하고, 8군데에서 답장이 오고, 4군데에서 광고가 올라갔습니다.

8/13에 더 먼 생활권까지 84군데 추가 문자를 하고, 17군데에서 답장이 오고, 4군데에서 광고가 올라갔습니다.

제 전세는 어디서 빠졌을까요?

네 맞습니다

84군데 문자를 뿌린 부동산 중 하나에서 전세입자를 구해서 연락이 왔습니다.

내 세입자가 어디서 올지, 어떤 사람이 올지는 아무도 모릅니다. 

확률을 높이기 위해서 내가 할 수 있는 모든 걸 다해야 합니다.

골든타임 시점에 전세를 뺐지만, 

만약 아니었다면 직접 그 지역을 방문해서 부동산을 돌고, 가격 조정하고, 

수리한다는 내용으로 문자를 다시 돌리려고 했습니다. 

골든타임을 넘어서 전세를 빼는 피말리는 경험을 안 해봤고, 하고 싶지 않습니다 ㅜㅜ 

이렇게 전세빼기를 할 때는 내가 CEO마인드를 가지고 해야 한다는 걸 다시 한번 느꼈습니다.

잘한 점

1. 전세빼기는 감정 빼고 프로세스대로, 다행히 골든타임에 전세빼기 완료한 점

아쉬운 점

1. 직접 전화 돌려서 전세상황 파악은 부족했던 것 같음. 부사님과 관계 만들기 차원에서도 필요했을듯

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이렇게 전세 빼기를 하면서 강의에서 배웠던 내용들이 어떻게 적용되는지 복기해보았습니다.

하면 할수록 부동산은 사람을 상대하는 일이라는 생각이 들고,

우리가 목표로 하는 수익이라는 결과물이 이러한 마음고생하는 것의 대가라는 걸 알고

힘들더라도 배움과 성장의 계기로 삼는 강한 마인드를 가져야겠습니다 :)

그리고 심적으로 힘들 때 전세 전임해주셨던 

녹두보리님, 고운콩님, 체인지온님, 누누맘님, 허머님, 썸데이앤님 감사합니다♥

여기까지 긴 1호기 전세빼기 복기글을 글 읽어주셔서 감사합니다.

모든 월부 분들을 이 글을 통해서 진심으로 응원합니다!