[신투기3기 3빡하게 8팔하게 수지구 정복하조 반듯] 4주차 강의후기

안녕하세요

그릇을 키워나가는 투자자

반듯입니다.

4주차 자음과모음 멘토님의 강의를 듣고

주요내용과 느낀점,적용할점 위주로 수강후기를 남기도록 하겠습니다. 

1. 아직 경기도에 투자기회가 있다.

서울에서 투자기회를 찾다가 결국 찾지 못하고 경기도로 내려오게 되었는데 그 과정이 말처럼 쉽지 않았습니다. 

왠지 서울이 무조건 더 좋은 투자기회가 있을 것 같다는 막연한 생각때문에 방향전환이 어려웠습니다.

그러나 여러 멘토님과 튜터님께서 말씀해주신 것처럼 경기도에서도 충분히 수익이 나는 좋은 투자를 할 수 있다고

여러 사례를 들어서 보여주신 덕분에 경기도 투자에 더욱 확신을 가질 수 있게 되었습니다. 

현재 서울 부동산 가격은 전고점까지 오르거나 대부분 10% 미만까지 회복한 상태로 싸지 않은 반면, 

경기도는 아직 전고점 대비 20% 하락한 단지들, 서울과 비교해서  가치도 더 좋은 단지들이 많이 있었습니다. 

내가 가진 투자금으로 할 수 있는 단지들을 비교평가하여 확신을 가질 수 있는 투자로 연결하도록 하겠습니다.

2. 수도권 신도시 투자전략

수도권 각 지역마다 입지독점성 여부와 투자 전략을 파악하여 각각 다르게 투자전략을 세워야 합니다. 

파주 운정신도시, 양주 옥정신도시, 일산, 김포신도시 등 외곽에 있는 신도시는 입지독점성이 매우 떨어진다.

고양 덕양구, 부천 중동은 빈 땅이 많기 때문에 지방처럼 생각하고 투자(연식+환경 우선), 매도도 염두에 둘 것.

광명은 입지가치가 있으나 신축입주가 많기 때문에 연식을 우선 고려. 

하남은 미사와 비미사로 구분.  구리는 빈 땅 많아서 매도 염두에 두되  8호선 주변 연식과 환경을 함께 고려.

안양>의왕>군포 순으로 가치. 안양은 입지독점성을가지지만, 군포는 부천과 비슷

수지도 입지독점성을 가진다.  광교는 입지독점성은없지만 수원의  강남 역할. 

수원과 동탄은 지방처럼 생각하면서 연식과 환경을우선 고려할 것. 

수도권이라도 입지 가치에 따라 5년~10년 보유기간을 정하고, 수익에 따라 매도가 결정됩니다.

더 벌 수 있는곳이 아닌 투자 원칙을 충족하는 곳이 어딘지 질문하면서 투자 물건을 늘려나가야 합니다. 

욕심내지 말고 더 벌 수 있는 곳을 찾는 게 아니라, 가치 대비 싼 곳을 투자해서 보유 자산을 늘려나갈 것!

3. 비교평가 실전

가장 중요한 것은 위치 + 배후 업무지구 (개수,질) 로 비교평가 해야 한다. 

강남접근성을 기준으로만 비교했는데, 강남 외에 갈 수 있는 배후업무지구가 어디인지에 따라서 가치가 달라진다. 

예를 들어서, 안양 동안구, 광명은 강남+ 도심, 여의도까지 출퇴근 가능하지만, 하남은 강남권만 가능. 

성남은 강남+도심,판교까지 가능하지만,  수지는 강남+판교까지 출퇴근 가능하다는 점에서 차이가 크다. 

평촌의 입지좋은 구축은 동대문구의 중하위 준신축보다 가치가 더 높다. 

무조건 서울이 더 좋다는 편견을 내려놓아야 한다. 

오히려 상승흐름이 오지 않은 지역일수록 가격협상이 더 유리하기 때문에 싼 가격에 살 수 있는 가능성이 크다.

실제로 전화임장해보니 나온 호가보다 1~2천만원 가격이 조정된다는 얘기를 들을 수 있었다. 

서울인지 경기도인지 지방인지 고민하다가 투자 기회를 흘려보내고 있는 것은 아닌지 되돌아 봐야 한다. 

더 중요한 것은 너무 많이 비교하기 보다는  저평가 기준에 충족한다면  자산가치가 있으니 투자로 실행할 것. 

적용할 점

2024년 12월까지 2호기 투자하여 전세세팅까지 잘 마무리 한다.