안녕하세요
그릇을 키워나가는 투자자
반듯입니다.
4주차 자음과모음 멘토님의 강의를 듣고
주요내용과 느낀점,적용할점 위주로 수강후기를 남기도록 하겠습니다.
1. 아직 경기도에 투자기회가 있다.
서울에서 투자기회를 찾다가 결국 찾지 못하고 경기도로 내려오게 되었는데 그 과정이 말처럼 쉽지 않았습니다.
왠지 서울이 무조건 더 좋은 투자기회가 있을 것 같다는 막연한 생각때문에 방향전환이 어려웠습니다.
그러나 여러 멘토님과 튜터님께서 말씀해주신 것처럼 경기도에서도 충분히 수익이 나는 좋은 투자를 할 수 있다고
여러 사례를 들어서 보여주신 덕분에 경기도 투자에 더욱 확신을 가질 수 있게 되었습니다.
현재 서울 부동산 가격은 전고점까지 오르거나 대부분 10% 미만까지 회복한 상태로 싸지 않은 반면,
경기도는 아직 전고점 대비 20% 하락한 단지들, 서울과 비교해서 가치도 더 좋은 단지들이 많이 있었습니다.
내가 가진 투자금으로 할 수 있는 단지들을 비교평가하여 확신을 가질 수 있는 투자로 연결하도록 하겠습니다.
2. 수도권 신도시 투자전략
수도권 각 지역마다 입지독점성 여부와 투자 전략을 파악하여 각각 다르게 투자전략을 세워야 합니다.
파주 운정신도시, 양주 옥정신도시, 일산, 김포신도시 등 외곽에 있는 신도시는 입지독점성이 매우 떨어진다.
고양 덕양구, 부천 중동은 빈 땅이 많기 때문에 지방처럼 생각하고 투자(연식+환경 우선), 매도도 염두에 둘 것.
광명은 입지가치가 있으나 신축입주가 많기 때문에 연식을 우선 고려.
하남은 미사와 비미사로 구분. 구리는 빈 땅 많아서 매도 염두에 두되 8호선 주변 연식과 환경을 함께 고려.
안양>의왕>군포 순으로 가치. 안양은 입지독점성을가지지만, 군포는 부천과 비슷
수지도 입지독점성을 가진다. 광교는 입지독점성은없지만 수원의 강남 역할.
수원과 동탄은 지방처럼 생각하면서 연식과 환경을우선 고려할 것.
수도권이라도 입지 가치에 따라 5년~10년 보유기간을 정하고, 수익에 따라 매도가 결정됩니다.
더 벌 수 있는곳이 아닌 투자 원칙을 충족하는 곳이 어딘지 질문하면서 투자 물건을 늘려나가야 합니다.
욕심내지 말고 더 벌 수 있는 곳을 찾는 게 아니라, 가치 대비 싼 곳을 투자해서 보유 자산을 늘려나갈 것!
3. 비교평가 실전
가장 중요한 것은 위치 + 배후 업무지구 (개수,질) 로 비교평가 해야 한다.
강남접근성을 기준으로만 비교했는데, 강남 외에 갈 수 있는 배후업무지구가 어디인지에 따라서 가치가 달라진다.
예를 들어서, 안양 동안구, 광명은 강남+ 도심, 여의도까지 출퇴근 가능하지만, 하남은 강남권만 가능.
성남은 강남+도심,판교까지 가능하지만, 수지는 강남+판교까지 출퇴근 가능하다는 점에서 차이가 크다.
평촌의 입지좋은 구축은 동대문구의 중하위 준신축보다 가치가 더 높다.
무조건 서울이 더 좋다는 편견을 내려놓아야 한다.
오히려 상승흐름이 오지 않은 지역일수록 가격협상이 더 유리하기 때문에 싼 가격에 살 수 있는 가능성이 크다.
실제로 전화임장해보니 나온 호가보다 1~2천만원 가격이 조정된다는 얘기를 들을 수 있었다.
서울인지 경기도인지 지방인지 고민하다가 투자 기회를 흘려보내고 있는 것은 아닌지 되돌아 봐야 한다.
더 중요한 것은 너무 많이 비교하기 보다는 저평가 기준에 충족한다면 자산가치가 있으니 투자로 실행할 것.
적용할 점
2024년 12월까지 2호기 투자하여 전세세팅까지 잘 마무리 한다.
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