[푸른노을] 24.11.07 11월 월부 챌린지 7일차 - 칼럼 요약

제목

본 것

- 23년 초 이후 가격 계속 상승. 사람들이 비싸다고 여기기 시작한데에 대출 규제까지 묶이니 갈아타기 수요 막히기 시작

- 서울 역대급 매물 적체. 8.5만개의 매물 쌓이고 상급지의 매매 거래는 완연히 줄어들었다.

- 여전히 싼 급매는 거래가 되고 있지만, 조금씩 호가를 내리고 있으며, 상급지 현장에서는 나온 가격보다 더 싸게 해줄 테니 거래할거냐고 묻는 상황

- 서울 시장은 큰 사이클로 접근 필요

● 부동산 상품의 이해

- 상급지의 거래 절벽 흐름이 아직 하급지까지는 오지 않은 상황

- 상승의 흐름도 상급지에서부터 내려오듯, 하락의 흐름도 상급지부터.

- 서울 1~2억대 소액으로 투자할 수 있는 지역에서는 아직 보러 오는 손님도 많고, 매도자도 급하지 않기 때문에, 상급지보다 가격 조정 다 안되는 상황

- 부동산은 환금성이 적은 상품이라 빠르고 쉽게 사고 팔고를 할 수 없다. 또한 사람이 하는 일이기 때문에 매도자와 매수자 간 가격을 받아들이고 인지하기까지 시차가 존재한다.

- 1군에서 거래가 되면, 2군이 뒤따라가고, 3군도 뒤이어 따라간다. 4군 안에서도 상위 생활권 신축은 함께 따라가기도 한다. (그래서 단지 vs 단지로 비교 필요!)

- 과거를 보면 1군이 오르고 5군에 영향을 주기까지 대략 1~2년 시간 소요

- 지역별로 내가 보는 매물이, 서울 전체에서 어느 정도에 위치하는 매물인지 파악하는 것이 중요. 그러기 위해서 입지 분석을 통한 가치를 파악하는게 1번이고, 매매가와 전세가를 통해 그 수준을 파악하는게 2번.

- 서울의 큰 시장 흐름을 매매가 20억대 이상 / 12~18억대 / 9~11억대 / 7~8억대 / 6억 이하로 구분해서 나눠본다. 그리고 현재 어느 가격대까지 흐름이 왔느냐를 체크해본다. 매매가 트래킹이 어렵다면 전세가 살펴보기!

- 매매가는 조정이 탄력적으로 되는 반면, 실수요가치인 전세가는 매매가에 비해 고정적이고 가격대가 몰려 있는 편.

- 전세가 11억 이상 / 10억 이상 / 8~9억대 / 6~7억대 / 5억 이하

- 여기서 내가 투자할 단지가 어디에 속하는지 보고, 현재 시장에서 가격 조정이 되는 단지들의 범위가 어디까진지를 알아야 한다. 그래야 현 시장에서 하락의 흐름이 오고 있는 가장 가성비 좋은 투자처를 찾을 수 있다.

- 현 시장에서는 전세가 8억대의 단지들이 그 경계선에 있는 것으로 보인다.

- 구체적인 방법으로는 네이버 부동산으로 시세 체크를 해보고, 꼭 현장의 분위기를 파악해봐야 한다. 전화임장과 매물임장이 가장 정확함!

● 흐름을 읽었다면 투자 방법은?

- 현장에서 거래되는 분위기까지 파악했다면 남은 것은 ‘투자’

- 하락 흐름이 오고 있는 곳을 집중적으로 타겟하여 적극적으로 협상 필요!

- 현재 타겟 단지의 적정 가격을 아는 것이 중요. 다만 싼 가격만 안다고 싸게 살 수 있는 것이 아니라, 결국 그 가격으로 급매를 만들고 협상하는게 중요

- 매도자가 심리적으로 빨리 팔아야 하는 것이 아닌가 하는 생각을 하고 있다면 그때가 기회. 등기부등본 떼어보고 매수했을 때의 가격, 매도자의 급한 상황 등을 적극적으로 파악해보기.

- 아실의 그래프만 믿지 말자. 컴퓨터 앞에서 고민하는 사이, 현장에서 급매는 지금도 만들어지고 있다!

● 시장은 반복된다

- 21년초 상승장 때, 투자자들이 만연한 가운데서 유행하던 말. ‘하락장이 빨리 왔으면 좋겠다. 나는 그때까지 계속 투자할 것이고, 광클 경쟁도 줄고 좋은 물건 다 살텐데!’

- 안타깝게도 이렇게 말했던 동료 분들은 하락장이 오기 전에 역전세를 버티지 못하거나 하락장이 와도 기회를 잡지 못하고 거의 다 사라졌다.

- 23년 바닥을 놓쳤을 때도, ‘다시 한번만 그 때 가격 (23년 초)이 왔으면 좋겠다! 그러면 내가 무조건 살텐데!’

- 실제 똑같은 상황이 와도 행동으로 옮기기 위해선 용기가 필요! 이번 기회를 그냥 흘려보내지 말자.

- 내년 25년도는 서울 경기의 역대로 적은 입주 물량이 예정되어 있다. PF 대출 연장으로 인허가 물량도 줄었다. 매매 거래 안되는 상황에서 공급이 줄어들면 전세가 상승이 필연적으로 따라온다.

- 돌이켜 보면, 부동산이나 투자에 대한 부정적인 말들이 나올 때가 항상 기회. 부디 투자를 해서 시장에서 살아남고 스스로를 증명하길.

- 용기내서 행동하려면 직접 손으로 공부하고 발로 밟은 가치를 믿어야 한다. 단기간의 가격 변화보단 가치를 믿고 투자하기!

깨달은 것

- 현재 시장에서 가격 조정이 되는 단지들의 범위가 어디까진지 알아야 한다!! 시장을 크게 봐야 한다!

- 컴퓨터 앞에서 고민하는 사이, 지금도 현장에서는 급매가 만들어지고 있다!!

적용할 것

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