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[투자노하우] 12월 돈버는 독서모임 - 돈뜨사차
독서멘토, 독서리더
추천도서후기
책을 사서 읽은 게 벌써 3년 전인데 이제서야 재독을 하게 되었다.
너무 좋은 책인데 왜 이제서야 재독을 하게 된걸까 싶었던 것 같습니다.
돈목모에서 다른 분들과 투자 생각을 나눌 생각을 하니 정말 기대됩니다!
이번 재독 때는 투자사례를 좀 더 집중해서 읽어보았습니다.
초독 때는 부동산 입문 직후여서 수익률이나 어떤 단지에 투자하셨는지를 궁금해하며 보았는데
재독을 하니 어떤 단지인지보다는 왜, 투자를 하셨고, 어떤 ‘의사결정’을 통해 투자를 결정하셨는지 투자과정에 대해 더 집중하며 읽게 되었고 새로운 것들이 많이 보였던 것 같습니다.
내손 e단지 투자사례
투자 우선순위는 입지, 입지가 좋은 곳 중에서 신축 > 구축 순으로 투자한다.(p.112)
호재가 있어도 이미 반영되어 저평가 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.(p.123)
부동산 거래는 순조롭게 진행되기만 하지 않는다. 나의 입장만 주장하지 말고, 상대방의 입장도 고려하며 인내심 가지고 임해야.
부동산 거래는, 나와 매도자 뿐 아니라, 기존 인맥과 중개인, 임차인 등 많은 사람이 함께 인연을 맺는 일이다. 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다는 걸 잊지 말아야 한다.
2. 분당 J아파트 투자사례
입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다. 이런 곳은 보통 입지가 우수한 강남이나 잠실, 분당과 흡사하게 하나의 브랜드가 된 곳들이다. p.142
부동산이 가진 입지 가치 대비 가격이 저렴한 것을 찾아 투자하는 것이 중요하다.
수요가 공급보다 많은 경우 가격이 오르는 것은 당연한데, 이런 지역의 경우 그 수요에 실수요뿐 아니라 가수요까지 포함되기 때문이다. 가수요까지 포함돼 수요층이 두껍다 보니 상승의 기세가 강하고 상승폭 또한 크다.
다만, 나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 우선, 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다. (p. 143)
과거의 수도권 부동산 시장의 움직임을 추적해 보면, 고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸다는 것을 알 수 있다. 받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문이다. 직관적으로 생각해 봐도, 가지고 있는 자산의 가격이 비쌀수록 매매가든 전세가든 안정성이 떨어지는 것은 당연하다.
좋은 입지에 위치한 비싼 집은 상승장에서 가격이 많이 오른다. 하지만 그만큼 변동성도 크게 마련이다. 그러니 당신이 초보 투자자라면, 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라. 그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 도와줄 것이다. 투자는 단순히 내가 어느 지역에 집이 있다고 자랑하려고 하는 것이 아니다. 서울 강남에 투자했어도 돈을 잃었다면 투자론 낙제점이라는 걸 잊지 말자. (p. 144)
3. 수지 32평 아파트
'임장 후 모니터링(시세트래킹)'은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다. 이러한 안목이 성공적인 투자에 발판이 된다는 건 두말할 필요도 없다. p.147
잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다. p.161
매매가와 전세가 모두 저렴한 상황이라면 보다 큰 시세차익을 얻을 확률도 높아진다. 기대수익이 그만큼 커지는 것이다.
입지가 비교적 우수하면서 동시에 물량은 제한적인 지역이라면 새 아파트 입주 물량이 빠르게 소진된다
아는 지역을 늘린다는 것은 투자 후보군을 늘려가는 동시에, 협상에서도 유용하게 활용할 수 있는 무기를 갖추는 일이다.
4. 평촌 21평 아파트
나는 교통이나 학군 등 다른 입지 조건이 비슷할 경우에는 유흥업소 같은 유해시설은 적고 병원이나 학원, 근린시설 위주의 업종으로 구성된 상권을 선호한다. 이러한 이유로 먼저 범계역 주변의 아파트 단지들을 둘러보았다. p. 169
매도자가 걱정하는 것은 무엇일까?
나는 보통 매물을 확인할 때, 집을 보고 나오면서 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사할 계획인지 질문한다. 이 질문으로 대화의 문을 열어 이런저런 이야기 속에서 거주자의 사정을 파악하려는 의도다. 대화하다 보면 실제 이사 날짜가 정해져있는지 아닌지도 알 수 있고, 집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지, 또 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인지 아닌지도 짐작할 수 있다. p. 171
선호 지역엔 이유가 있다
만약 당신이 투자에 적합한 물건을 여럿 알고 있는데 그중 어디에 투자해야 할지 행복한 고민을 하고 있다면, 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다. 가수요 유입의 특징은 실수요에만 의존하는 시세상승에 비해 더욱 상승 기간이 짧고 폭은 더 큰 경우가 많다는 것이다.p.177
많은 이의 선망을 받으며 집값이 치솟은 강북의 마용성, 강남3구(강남,서초,송파), 그 외에 영등포구, 양천구, 강동구, 동작구, 광진구, 그리고 경기도의 과천, 판교, 분당, 평촌, 광명 같은 지역이 여기에 해당한다.
물론 이러한 선택은 당신이 투자를 시작하고 부지런히 임장해 아는 지역을 넓혀나간 후 해야 한다. 명심하길 바란다. 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는 지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.
투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다. p. 177
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