[에스더케이]1호기 경험담 복기_매물 선정 편 ('싸네, 하지만...' 에서 '그럼에도 싸네!' 된 사연)

안녕하세요, 포기하지 않으면 OK, 에스더케이입니다.

3편 정도로 나누어 그동안 간직해 온, 1호기 경험담을 풀어보려 합니다.

비록 매수 후 시장 상황이 안 좋아져 ‘조금 늦게 샀으면 더 좋은 것을 살 수 있었을 텐데’하는 생각도 했지만,

실전 투자 경험을 얻었기에, 매수 행위 자체에 후회는 없는데요.

저의 1호기 복기가 매수를 준비하는 분들께 조금이나마 도움이 되길 바랍니다!

※긴 글 주의 - 복기를 위한 TMI로 글이 긴데,

*잘한 점, *못한 점, *다음 투자 시 적용할 점 부분만 참고하셔도 좋을 것 같습니다 ㅎㅎ※

1호기 복기 (투자 매물 선정 편) – ‘싸네, 하지만...’ 에서 ‘그럼에도 싸네!’ 된 사연

매물 선정 1단계. 마음 가짐 – 매수의 첫 단계는 ‘매수하겠다’는 마음 가짐

1호기 매수 당시, 저의 모든 지방 앞마당은 자실을 통해 만들어져 있었습니다.

당시에는 지방 기초반이 없었고, 지투반도 수강 전이었기 때문에,지방 관련 강의는 유진아빠 멘토님 특강만 2차례 수강한 상태였는데요.

월부 강의를 듣기 시작한 지 1년하고도 6개월 이상 지난 시점이었지만,

느긋한 성격 탓에 조급함은 크지 않았던 것으로 기억합니다.

그렇게 시간만 보내던 즈음, ‘아무리 그래도 이 가격이면 잃지는 않겠다’는 생각이 처음으로 들며 매물 코칭을 신청했는데요.

비록 컨펌이 나지 않아 매수로 이어지지는 않았지만, 이 경험은 저를 ‘1호기’에 한 걸음 가까워지게 해 주었습니다.

(1호기 전 매물 코칭 경험은 하기 게시글을 참고해 주세요)

https://cafe.naver.com/wecando7/7352746

‘이제는 정말 1호기 하고싶다’는 마음이 커졌기 때문입니다.

생각이 바뀌면 행동이 바뀐다고 하죠?

기존에는 새로운 지역을 앞마당으로 만들며 ‘지금 이곳에서 투자는 어렵겠다. 대신 이 지역을 지켜보자’는 결론만 내고 있었는데,

그때는 ‘내가 이미 아는 지역에서 1호기를 찾아보자’는 생각을 하게 되었습니다.

당시 머리를 스쳐 간 곳은 앞마당 중 가치 대비 가격이 계속 저렴하다고 생각되었던 A구였습니다.

하지만, 과거의 저는 '좋은 곳' 위주로 앞마당을 만들기보단 '전세가율 높은, 투자 가능한 지역부터' 앞마당을 만들어 왔기 때문에

A구가 속한 지역의 더 좋은 구들을 임장 하지 않은 상태였는데요.

아무리 그래도 A구보다 좋은 곳을 안 보고 투자하는 것은 아쉽다는 생각에, 그 지역의 대장 B구를 임장하기로 합니다.

B구에서 1호기를 하면 가장 좋고, 그렇지 않다면 계속 싸다고 느낀 A구에서 기회를 찾아보자는 생각이었습니다.

*잘한 점:

1) 싸다고 생각한 앞마당 A구가 속한 지역의 더 좋은 B구에 기회가 없는지 먼저 찾아 봄

2) 임장 전 B구의 전세가율, 평당가, 공급을 다른 지역과 비교 후 저평가되었다고 판단하여 임장 시작함.

*아쉬운 점:

1) 좋은 곳부터 보지 않아 가장 좋은 곳이 아님에도 처음 본 A구를 필요 이상으로 좋게 봄

2) 지금 생각해보면 A구에서 1호기 하려는 마음이 컸음. 앞마당 전체를 보기보다, 너무 한 지역에 꽂혀서 그 지역 위주로 봄.

*다음 투자 시 개선할 점:

1) 여러 구가 있는 지역을 임장할 땐, 될 수 있으면 좋은 구부터 보며, 지역의 기준을 잡아 나가자

2) 한 지역에 꽂히지 말고 앞마당 전체를 넓게 보고 투자 기회를 찾자

매물 선정 2단계. 임장 지역 선정 – 앞마당도 다시 보기

B구는 해당 지역의 대장으로 선호도가 높은 곳이었는데요.

임장 전 지역의 매매가, 전세가 등을 보았을 때는 충분히 기회가 있을 것으로 예상했지만,

실제 매임 하며 본 매물들의 가격은 생각보다 저렴하게 느껴지지 않았고, 투자 기준에 맞는 물건도 찾기 어려웠습니다.

투자 기준에 들어오는 매물들은 구축 + 전용 59 + A급 이하 생활권 + 수리 필요한 몇몇 단지뿐이었습니다.

B구 임장보고서를 쓰며 'S급 단지 아닌 A급 이하 단지에 투자하려면 연식이 신축~준 신축은 되어야 한다'는 나름의 판단,

지금 돌아보면 투자 대상을 좁게 한정하는 아쉬운 판단을 하였는데요.

이로 인해 B구에서 지금 투자하기엔 아쉽다는 결론을 내리고,

해당 지역에서 못 본 나머지 구들은 분위기 임장을 하며 나름 지역 전체를 파악해 보려고 했습니다.

지금 돌아봐도 B구 매임 시 본, 투자 기준에 맞았던 단지들보다는 1호기가 약간 나은 것 같긴 하지만,

그때 B구에서 1호기를 하겠다는 마음으로 투자 물건을 더 적극 찾아보거나 만들어 볼 수도 있지 않았을까? 하는 아쉬움은 남습니다.

B구 분/단/매임 및 나머지 구 분임을 통해 내린 결론은,

'해당 지역의 기존 앞마당인 A구가 생각보다 괜찮고, 가격이 싸다'는 것이었습니다.

그래서 A구의 계속 염두에 두었던 생활권으로 달려갑니다.

*잘한 점:

투자 전 해당 지역의 모든 구를 최소 분임이라도 한 점

(하지만 지금 돌아보면 단임, 매임을 조금이라도 했더라면 좋았을 것이라는 아쉬움이 남네요.)

*아쉬운 점:

1) 특정 지역, 나아가 특정 생활권, 특정 단지에서 투자하고 싶다는 생각이 은연중 있었음. 역시 넓게 보지 못함.

2) 투자한 A구보다 좋은 구가 있었으나, 분위기 임장만 했고 중심(Center)의 중요성을 몰랐기 때문에 기회를 아예 찾아보지도 않음.

역시 더 좋은 구부터 갔더라면 투자 대상이 달라졌을 수도 있지 않을까? 생각해 봄.

*다음 투자 시 개선할 점:

1) 앞으로 앞마당 중 투자 가능해 보이는 지역 있다면, 지역의 모든 생활권 추가 매임 후 투자 대상을 찾자

2) 중심(Center)의 중요성을 잊지 말자

3) 여러 구로 구성된 지역은, 여러 구의 매임까지 마쳐 온전한 앞마당으로 만들어 놓자.

매물 선정 3단계. 투자 대상 단지 선정 – 최선인지 고민과 거인의 힘 빌리기

앞마당 A구에서는 매물 임장만 추가로 하며 투자 대상 단지를 추렸는데요.

투자 매물을 찾기 위해 가장 저렴한 매물을 예약하여 매임 한 뒤,

단지 인근 부동산에 모두 방문하여 더 저렴한 매물은 없는지 재확인하였습니다.

(문이 닫힌 곳은 전화 임장으로 대체)

이 과정에서 알게 된 점은 해당 단지(추후 1호기가 된 단지)에 매물이 여럿 나와 있으나,

상태와 가격이 거의 비슷하고 중층 이상이 저층 가격 수준인 급매는 없다는 것이었는데요.

한편, 전세는 불과 며칠 전까지만 해도 1천만 원은 더 받을 수 있었으나,

제가 방문했던 시기 들어서는 1천만 원 낮은 금액에도 종종 거래되고 있다는 것이었습니다.

막연하게 부동산 털면 급매 하나는 발견할 것이라는 기대가 있었는데, 이상과 현실은 다르듯,

예상과 다른 상황에 아쉬워하며, 그나마 나은 매물로 매물 코칭을 준비했습니다.

그럼에도 해당 단지로 코칭을 신청한 이유는 매수 가격 자체가 앞마당 다른 단지들과 비교해도 싸다고 느껴졌기 때문입니다.

연식, 평형, 생활권 위상을 고려해서 하기와 같이 비교평가를 했을 때, 가격이 싸다고 생각되었습니다.

1) (다른 지역 비교) 동일 체급 다른 지역 단지와 비교

2) (다른 지역 비교) 체급 낮은 다른 지역 단지와 비교

3) (지역 내 비교) 지역 내 동일 생활권 단지와 비교

4) (지역 내 비교) 지역 내 다른 생활권 단지와 비교

(지금 돌아보면, 나름 아는 지역에서 비교 평가를 하려고 하긴 했지만, 각 지역 전체에서 단지가 갖는 위상까지 보려는 생각은 못 했네요.)

최종적으로 2개 단지로 매물 코칭을 받았고, 그 중 자유를 향하여 멘토님께서 컨펌 주신 단지는 하기와 같았습니다.

[단지 정보]

*OO 단지

-특징: 로열 동 아님, 층/향 무난, 공실, 도배 필요

-매매: 4.25억

-전세: 3.8

(가격은 실제와 다릅니다.)

(전세가는 최근 들어 종종 거래되는 1천만 원 낮은 금액이 아닌 며칠 전까지의 시세인 1천만 원 높은 금액으로 적어 코칭을 받았습니다.)

비교 평가는 다행히도 멘토님께서 잘했다고 칭찬해 주셨지만 하기 두 가지가 우려되었는데요.

첫째, 떨어지는 추세인 전세가 고려 시, 5천만 원 투자금을 넘을 수도 있는 상황,

둘째, 저의 판단으로는 컨펌된 단지보다 같이 코칭 넣은 다른 단지가 더 좋아 보였던 상황

자향 튜터님께서는 현재 투자로 왜 두 단지 중 OO 단지가 더 적합한지 설명해 주셨고,

하기와 같이 조건을 만들어 OO 단지를 1호기로 매수해 볼 것을 조언해 주셨습니다.

[자향 튜터님의 조언] : (요약: 네고하고 나에게 유리한 조건 만들어 매수하고, 전세 빨리 빼라)

1) 매수가격을 현재에서 적어도 5백만 원 싸게 만들어라. 1천만 원 깎으면 더 좋고!

2) 잔금 일은 길게~ 계약하는 월 포함해서 5개월 정도 넉넉히 잡아봐라!

3) 전세는 현재 상황이 안 좋으므로 최대한 빨리 빼고, 코칭 넣은 전세가 보다 1~1.5천만 원 더 낮게 뺄 수도 있음을 염두에 두어라

4) 1호기니까 특약 사항 꼼꼼히 준비하라

매물 코칭이 월요일 오후에 있었기 때문에 코칭이 끝나자 마자

매임 시 친절했던 부동산과 매물을 많이 보유한 부동산 위주로 전화를 한 번 더 돌렸습니다.

4.1억대(당시 목표 가격대) 매물이 정말 없는지 재차 문의하였으나,

그때까지도 제일 싼 매물은 4.2억대라고 하며, 4.1억대를 요구하는 것은 무리라는 분위기였습니다.

그래서 그 지역으로 바로 가기보다는 방문 일정을 다시 잡아서 내려가야 하겠다고 생각했습니다.

그런데, 바로 다음 날!

어제 통화했던, 해당 단지의 매물을 가장 많이 보유한 부동산에서 방금 급매가 나왔다는 연락을 받게 됩니다!

그것도 무려 자향 튜터님께서 깎으라고 하셨던 4.2억보다 낮은 4.19억에!

로열 동 로열층이라는 것이었습니다!

(내용이 길어져서 2편으로 돌아오겠습니다! To be continued…)

매물 선정 과정에서 얻은 교훈 Summary

1) 절대 한 지역, 한 단지에 꽂혀서 투자하면 안 됨.

앞마당 전체를 넓게 보고 비교하고 또 비교한 후 투자해도 늦지 않음.

2) 좋은 곳부터 선명한 앞마당으로 만들어 놓아야 더 좋은 기회를 잡을 수 있음.

3) 체급이 비슷한 지역을 앞마당으로 만들면, 비교 평가하기 유용함.

4) 어쨌든 아쉽고, 후회가 남기 때문에 최대한 후회 없게, 할 수 있는 것을 다 해보면 좋음.