* 깨달은 점
1. 본인의 투자과정속에 최선을 다했다면 매수하는 것이다.
최근 정책자금 대출의 대표상품인 디딤돌 대출이
대출한도 축소를 예고하며
굉장히 많은 이슈가 되고 있습니다
대표사진 삭제
사진 설명을 입력하세요.
실제 정책자금의 경우는
서민실거주의 주거마련이 목적이기에
그동안 대출 규제의 사각지대에
놓여 있었던 것이 사실이었습니다
하지만 이 정책자금 조차도
정부에서 최근 규제가 들어가기 시작했고
그 규제의 중심의 타켓은 수도권을 향해 있었습니다
즉 이말은 수도권의 집값 상승을 정부에서
굉장히 예의주시를 하고 있음을 알 수 있는 의미인거죠
24년 9월부터 시작된 대출규제로
수도권 시장의 흐름은 어떻게 변화했을까요?
가장 큰 변화는
우선 거래량이 줄어들었습니다
대표사진 삭제
사진 설명을 입력하세요.
실제 대출규제가 실현되기 직전까지만 해도
현장의 분위기는 뜨거운편이었다고 말할 수 있습니다
실거주뿐만 아니라 투자자들 또한
23년 상반기부터 꾸준히 재진입을 하고 있었기에
저가의 매물의 경우에는
여전히 현장에서는 몇팀이 같이
보곤 했었으니까요
그러다가 9월부터 대출규제가
들어가면서 변화가 시작됩니다
가장 큰 변화는 전세매물이
잘 빠지지 않기 시작되었다는 것입니다
위의 서동구와 성북구의 거개량을 보면
물론 매매거래량도 줄었지만
전세거래량과 확실히 감소한 것을 보게 되실 겁니다
그리고 전세매물의 가격에도 변화가 일어납니다
전세호가를 내리거나
많은 부동산에 내놓은 급한 전세 매물들도
굉장히 많이 보게 됩니다
대표사진 삭제
사진 설명을 입력하세요.
자 그럼 여러분들에게 질문을 하나 드려보겠습니다
여러분이라면 지금 투자를 고려하시는 분이라면
지금이라도 매수를 하시겠습니까?
조금 기다려 보시겠습니까?
즉 지금 수도권을 바라보시는 분들은
정부의 대출 규제로 인해
25년에는 수도권 시장이 꺾일 것 같은데
그때까지 기다려볼까? 라는 생각이 들면서도
또 한편으로는 공급부족으로
결국은 매매가 상승이 이루어질것 같은데
지금이라도 싸다면 사야하는걸까?
라는 고민을 같이 하고 계씬다는 겁니다
여러분들은 어떤 결정을 하실껀가요?
부동산 투자의 타이밍은
지금이냐? 아니면
25년이냐의 선택이 아닙니다
결국 부동산 투자는
자기자신이 투자준비가 완료가 될 때 입니다
이 말을 풀어보면
지금 현재으 ㅣ기준에서
가치대비 가격이 싼 단지를 적어도 3개 이상은 골라 낼 수 있고
본인이 감당가능한 수준을 판단할 수 있으며
진입할 수 잇는 자금이 준비가 되어 있을 떄
매수를 할 수 있다는 말입니다
물론 시장의 시점을 딱 맞춰서
가장 베스트의 가격에
최상의 시점과 최선의 가격에 진입하면
너무 좋겠으나 사실 이거를 맞추는 사람은
극히 드뭅니다
시장이 좋을 떄
내가 돈이 ㅇ벗었을수도 있고
내가 돈이 있을 떄
가격이 올라있을수도 있습니다
중요한 건 내가 투자 준비가 될 시점에
그 시점에도 여전히 가치대비 싼 가격을
골라낼 수 있는 실력이
있냐가 관건입니다
저 또한 서울 시장의 최상의 시점인 23년에
너무나도 가격이 싼 것은 알았지만
개인적인 상황이 준비되지 않아 진입하지 못했고
아쉬웠습니다
하지만 그 이후로 하루도 빠지지 않고
투자시장에 들어가있었기에
시간이 지나 12.4% 취득세를 받아들이면서
결국 서울시장에
팔지 않아도 되는 단지를
결국 매수하는 결과를 만들어 낼 수 있었습니다
여러분
그럼 어떻게 하면 서울에 매수를 할 수 있을까요?
그 방법은 내가 얼마나
손품과 발품을 파냐에 따라 달라져 있습니다
손품이라고 하면
크게는
서울 수도권 시장의 전세가율이
어떻게 올라오는지 봐야하고
작게는 내가 후보군으로
둔 단지들의 매매가와 전세가 변화가 어떻게 변화하고 있는지를
매일매일 봐야합니다
적어도 내 피같은 돈이 1억 이상 들어가는데
매일 후보단지들을 보는 것은
너무나도 당연한 일입니다.
대표사진 삭제
사진 설명을 입력하세요.
지금 서울 시장의 전세 평균가격만 보자면
23년 4월 부터 전세가격이
오르고 있는 것은 맞습니다
대표사진 삭제
사진 설명을 입력하세요.
전세가율 또한 23년 5월 부터
보합과 상승을 반복해서 움직이고 있지만
전반적인 방향은 우상향의 패턴을 보이고 있는 것이 사실입니다
물론 이지표를
개별단지로 가지고 오면
그 안에서 전세가격이
공급상황에 따라
투자진입에 따른 매물개수에 따라
일시적으로 빠진곳들도 있지만
이게 또 언제 어떻게 시장이 소화를 할지는
시장을 보고 있는 사람만 알아채릴수 있다는 사실입니다.
발품이라고 하면 현장을 나가셔야 합니다
네이버에서 보는 물건과 현장에서 마주치는 물건은 다릅니다
네이버에 8.5억에 올라와 있는 물건이
현장에 가면 8.3억에 브리핑 되고
매도인의 조건을 알면 8.2억까지도 조절이 되는 물건들이
여전히 남아있습니다
네이버에는 올라와 있지 않는
세낀 매물 투자자에게
최적인 물건들이 여전히 있습니다
이런 물건들은 부동산사장님들이
네이버부동산에 올려두지도 않습니다
베스트인 물건인걸 사장님들도 알고 있으니까요
물론 가격 협상이 쉽지 않는 단지들도 있지만
그 안에서도 급한 매물들이 튀어나오는
경우도 여전히 발생합니다
내가 내 상황을 정확히 메타인지 하고 있으면
잔금 한달이내의 물건을
호가보다 3천 싸게 살수도 있고
상속으로 인한 빠른 처리의 물건을 협상으로 해서
23년 초 가격에 매수할수도 있습니다
즉, 이런 상황들은 현장속에
적극적으로 참여하는 사람들만 찾아낼 수 잇는 부분입니다
가격협상은 원래 어려운겁니다
매수인 입장에서는 1천 2천 깎는게 쉽게 느껴지지만
매도인 입장에서는 1천 2천 깍아주는게 왜 쉽겠습니까?
중요한 것은 그럼에도 불구하고
계속 ㅣㅅ도를 하고
설사 시도를 실패하더라도
그럼에도 불구하고
이 가격이 진짜 싼거다
라는 판단이 들고
본인의 투자결정과정에
최선을 다했다는 판단이 들면 매수를 진행하는 겁니다
다시 한 번 말씀드리지만
이런 상황들은
현장속에서 여젆 ㅣ참여하고 있는 사람들만
할 수 있는 부분입니다
이게 현장을 놓치지 말고 계속 두드려야 하는 가장 큰 이유입니다
저는 이렇게 생각합니다
지금부터 수도권 시장은 안개속에서 걸어가는 시점이라구요
여기서 어느 누군가는 눈을 감아버리는 분들도 있고
누군가는 계속 길을 찾아가는 분들도 있으실 겁니다
저는 우리 월부에서 힘들게 투자 공부를 이어하시는 분들이
계속 포기하지 않고 길을 찾아가셨으면 합니다
결과를 만들어 내셨으면 좋겠습니다.
언제까지 투자금 3억으로
예전에는 성동구 A단지 살 수 있었는데
예전에는 신축 84 살 수 있었는데
만 할수는 없습니다
투자는 어떤 시기에서는
감당가능한 범위안에서
가치대비 저렴한 단지를 골라 낼 수 있으면 되는 겁니다
그리고 그 단지들 중에서
가장 나에게 맞는 최고의 단지는 아닐지만
최선으 ㅣ단지를 찾아 내시면 됩니다
저 또한 여전히
매일 시세를 보고
매일 전화임장을 하고
매일 강의를 놓치지 않고
어떻게든 시간을 내서 매물임장을 다니고
취득세 12.4% 내더라도
가치대비 싼 다닞를 찾기위해
발품과 손품을 팔고 있습니다
챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶♀️🚶♂️
댓글 0
