bananabender의 부동산 방문하기 과제 [내집마련 기초반 39기 100조 bananabender]

■ 부동산 방문예약

지난 목요일 수지 상현동에 위치한 ○○아파트 방문을 위해 △△부동산과 예약을 하였다.

효율적인 임장을 위하여 우선 해당 단지에 대한 사전조사를 실시했다.

631세대의 98년 계단식 아파트 였으며 밀레니얼 시대 아파트의 특징대로 지상주차와

지하주차장이 공존하는 구조였다. 해당단지는 다소 완만한 경사지에 위치하였으나

단지 전체의 매력을 훼손할 만큼의 큰 단점은 아니었다.

해당단지의 24평형 아파트는 21년 11월 7억의 최고가를 기록한 이후, 23년 10월 현재 약

5.7억 ~ 6.3억의 호가를 형성하고 있다. 이 가격은 지난 20년 11월 가격으로 회귀한 수준

이며 아직 상승의 시그널은 보이지 않고 있다. 현재 수지의 전체적인 분위기를 반영한

가격수준으로 보인다.

오늘 방문할 물건은 세입자가 거주중인 5층 동향(호가 5.7억)과 주인세대 거주중인 남향

물건까지 총 2건이었으나 1층 매물의 매도인의 변심으로 인하여 해당 물건지의 방문은

더 이상 의미가 없게 되어, 결국 인접 단지인 ○○아파트의 동일 평형 및 층수에 준하는

타 단지의 아파트로 대체하여 의도치 않게 비교와 분석을 할 수 있게 되었다.

■ 부동산과 물건지 방문

강의에서 배운대로 약속시간 30분전에 부동산에 도착하여 사장님을 기다리며 해당단지의

느낌을 전반적으로 감상하였다. 주말 아침이라 사람들의 이동이 적었고 큰길에서 단지까지

약 100미터 정도 떨어져 있어 더욱 조용한 느낌이었다. 대로변 소음의 영향은 비교적

적을 것으로 보였다.

너나위님이 강의에서 언급한 것처럼 다년간의 경험과 연륜이 묻어나는 바이브의 사장님이

멀리서 걸어오셨고 우리를 보고 일찍왔다며 사무실안으로 안내했다.

자리에 앉자마자 바로 물건지로 이동하자는 사장님께 지도를 보면서 이것저것 기본적인

질문을 했더니 이내 자연스럽게 브리핑으로 이어졌다.

내가 생각한 해당단지의 RR과 실제 현장에서의 평가와 비교해보고자 마음속으로 몇개동을

찍어놓고 사장님께 여쭤봤더니 내 생각과는 다소 다른 평가였다.

나의 경우에는 역과 가깝고 남향인 101동의 중층이상층을 RR로 예상했으나 주차장이 가까운

단지 입구에 위치한 103동이 RR이라고 한다. 너나위님 말씀처럼 실제 현장의 평가는 다를 수

있다는 말을 이해할 수 있었다.

오전 10시 각 동별 일조량을 육안으로 확인이 가능했다. 예상했던대로 101동 고층 동측라인

으로 해가 드리우고 있었고 저층라인으로는 그늘져 있었다. 정오 이후부터는 나아지겠지만

역시 고층이 일조량에서는 유리했다.

우리가 방문할 물건지는 102동 5층 동향라인이었는데 앞동에 가려져 일조량이 거의 없었다.

해당물건은 세입자가 거주하고 있고 올 12월에 잔금 조건이었다. 매도인과 거주자의 거주에

따라 집안의 컨디션이 다르다고 했는데, 역시나 관리상태는 그리 좋치 못했다. 공간 활용에

대한 고민없이 되는대로 대강 짐을 놓고 사는 느낌이었는데 표면적인 상태는 최대한 배제하고

강의에서 배운대로 주요 하자를 위주로 살펴보았다.

도배 장판은 물론, 베란다 확장과 붙박이장 해체공사, 화장실 개보수까지 제법 손봐야 할곳이

많았는데 나의 심중을 파악했는지 부동산 사장님은 약 1천만원 정도 네고가 가능하다고 귀뜸

해주신다.

24평형이니 최소 약 24백만원 정도가 소요될 듯 한데 현재 전세가 빠르게 소진되고 있는 상황

이므로 현재 시세보다 약 2~3천만원은 보증금의 상승을 기대해 볼수도 있고, 올수리를 마치면

조금 더 높은 가격으로로 전세를 맞출 수 있을 듯했다.

두 번째 방문한 곳은 바로 옆에 붙어있던 438세대의 1997년식 ☆☆아파트 였다. 해당 아파트

입구로부터 기준으로는 훨씬 언덕에 위치해있고 지하 주차장이 없다는 단점이 있었다. 따라서

시세는 약 4억 초반부터 5억 초반까지 이전 단지와는 약 1억원 정도 낮게 형성되어 있다.

해당 물건은 탑층(17층)이었는데 올수리되어 급매로 5.2억에 나온 매물이다.

현재 공실이며 12월 잔금조건이다. 아마도 다주택자나 일시적 2주택자의 급한 물건으로 보인다.

실제로 매입할 계획이었다면 가격 협상이 유리한 물건일 것이다.

올수리 되어 입주청소까지 완료된 물건이기에 세입자가 거주하고 있던 직전의 매물과는 외관상

큰 차이가 있었다. 그러나 구축 아파트의 탑층이라는 점 때문에 더욱 세심하게 집안을 살폈다

역시, 강의에서 들었던 것과 같이 탑층의 가장 빈번한 문제인 누수가 있었던 것으로 보인다.

****님의 매의 눈으로 찾아낸 천장의 누수 흔적을 사진으로 남겼다. 

■ 부동산 방문 후 느낀점

인터넷상에서는결코 알 수 없는 현장의 살아있는 정보와 분위기가 존재한다. 당일 방문하기로

약속한 물건을 다른 방문팀과 섞여 총 일곱명이 함께 해당 물건을 확인해야만 했다. 물론 다른

팀들 역시 우리와 같은 학습(?)목적의 임장일 수도 있겠지만, 지금과 같이 전국적으로 거래가

실종된 시기와는 사뭇 다른 분위기는 부동산을 방문하지 않았더라면 절대로 캐치하지 못했을

것이다.

이전에 수지는 나의 관심지역이 아니었던 관계로 지역적 특성과 시세등에 대해 무지했던 것이

사실이다. 그러나 금번 임장과 부동산 방문을 통해 관심이 생겼고 해당 지역을 조금 더 공부해

보고 싶다는 생각이 들었다. 그리고 문득 수지와 유사한 평촌에 대해서도 비교해 보고자 한다.

관심 지역 한 곳이 더 늘어난 셈이다.