전고점을 기준으로 가치를 판단하는 것에 대한 문의

안녕하세요! 답변 달아주시는 모든 분께 미리 감사드립니다.

월부에서 아파트 가치 판단하는 법을 배우면서

전고점 데이터보다는 직접 현장을 보고 느낀 것이 중요하다고 인식하고 있었는데요,

최근 전고점을 비교하는 게 유의미한 점도 있다는 생각이 들어 질문 남깁니다.

Q. 아래와 같이 생각하는 것에 착오가 있을까요!? 또 어떤 점을 더 고려해보면 좋을지 가르침 주시면 감사하겠습니다.ㅠㅠ



전고점 기준으로 가치를 판단하는 것은 지방에서는 위험하고 수도권 특히 서울에서는 적용해도 된다.

지방에서는

1) 아파트 가치는 땅의 가치+건물의 가치. 전고점에 땅의 가치보다 건물 가치가 반영된 경우가 많다. 연식이 되며 상품성이 떨어지면 어떻게 될지 모른다.

2) 주 투자처가 신축단지 위주. 그리고 신축이 많다. = 연식 상 21년 이후 단지가 많아 전고점이 없음.

3) 새로운 선호단지나 선호생활권이 생겨 전고점 기준이 왜곡되는 경우가 많음.

4) 21년에는 가치 있었으나 그간 신축이 많이 들어와 다음 상승장에는 더이상 지역내 상대적 가치를 유지하지 못할 경우가 많음.

= 전고점은 참고자료. 직접 임장한 가치를 기준으로 판단해야한다.

서울에서는 유의미하다.

1) 전고점에 땅의 가치가 이미 제대로 반영되어 있다. 연식이 더 되어도 땅의 가치는 변하지 않는다.

2) 신축이 적다 = 21년 전고점 반영이 제대로 된 단지가 대부분.

3) 입지독점성이 커 새로운 선호단지나 선호생활권이 생기지 않는다. 기존 형성된 가치 순서 그대로 갈 확률이 높다.

4) 마찬가지로 입지독점성이 커 지역 내 상대적 가치 순서가 유지될 가능성이 높다.

= 전고점을 유의미한 기준으로 삼아 단지 가치 추정이 가능하다. 추가되는 호재 정도를 체크하면 되지 않을까?



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