안녕하세요! 답변 달아주시는 모든 분께 미리 감사드립니다.
월부에서 아파트 가치 판단하는 법을 배우면서
전고점 데이터보다는 직접 현장을 보고 느낀 것이 중요하다고 인식하고 있었는데요,
최근 전고점을 비교하는 게 유의미한 점도 있다는 생각이 들어 질문 남깁니다.
Q. 아래와 같이 생각하는 것에 착오가 있을까요!? 또 어떤 점을 더 고려해보면 좋을지 가르침 주시면 감사하겠습니다.ㅠㅠ
전고점 기준으로 가치를 판단하는 것은 지방에서는 위험하고 수도권 특히 서울에서는 적용해도 된다.
지방에서는
1) 아파트 가치는 땅의 가치+건물의 가치. 전고점에 땅의 가치보다 건물 가치가 반영된 경우가 많다. 연식이 되며 상품성이 떨어지면 어떻게 될지 모른다.
2) 주 투자처가 신축단지 위주. 그리고 신축이 많다. = 연식 상 21년 이후 단지가 많아 전고점이 없음.
3) 새로운 선호단지나 선호생활권이 생겨 전고점 기준이 왜곡되는 경우가 많음.
4) 21년에는 가치 있었으나 그간 신축이 많이 들어와 다음 상승장에는 더이상 지역내 상대적 가치를 유지하지 못할 경우가 많음.
= 전고점은 참고자료. 직접 임장한 가치를 기준으로 판단해야한다.
서울에서는 유의미하다.
1) 전고점에 땅의 가치가 이미 제대로 반영되어 있다. 연식이 더 되어도 땅의 가치는 변하지 않는다.
2) 신축이 적다 = 21년 전고점 반영이 제대로 된 단지가 대부분.
3) 입지독점성이 커 새로운 선호단지나 선호생활권이 생기지 않는다. 기존 형성된 가치 순서 그대로 갈 확률이 높다.
4) 마찬가지로 입지독점성이 커 지역 내 상대적 가치 순서가 유지될 가능성이 높다.
= 전고점을 유의미한 기준으로 삼아 단지 가치 추정이 가능하다. 추가되는 호재 정도를 체크하면 되지 않을까?
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댓글
귀연당님~ 안녕하세요 말씀주신 것 처럼 전고점이라는 부분이 지난 장에 사람들이 받아주었던 가격이라는 점을 인지하고 참고해도 됩니다. 다만, 서울 및 수도권에서 전고점을 보시되, 내가 임장과 임보를 통해 해당 단지에 대해서 먼저 결론을 내려보시고, 전고점을 확인하는 과정을 거치신다면 전고점에 의존하기 보다 현재 가치에 더 집중하시는 과정을 거치시게 될것 같습니다. 또 지난 상승장과 지금의 시장이 시간차가 있고, 입지적으로 변화가 되는 부분도 있기에 보다 더 본질적인 입지와 선호도에 더 깊게 파악해보시면, 앞으로 변화할 입지에 따른 가치판단도 잘 할수 있지 않을까요 ? 꿋꿋하게 해나갈 귀연당님!! 화이팅입니다
연당님 안녕하세요~ 전고점에는 '땅의 가치가 반영되어 있다' 보다는 '땅과 상품의 가치가 같이 반영되어 있다'로 보심이 더 좋은 생각이 아닐까 생각합니다. 땅은 변치 않지만 상품의 가치는 변하니까요, 그 전고점에 땅의 가치보다 상품의 가치가 많이 반영된 가격이라면 시간에 따라 큰 왜곡이 될 수도 있으니까요. 아울러 전고점을 활용하실 때는 전고점 딱 하나만 보기보다는 군집성있께 전고점의 가격으로 거래가 되었는지, 아니면 한 건만 찍혀있고, 제2 고점은 훨씬 낮게 찍혀있는지 확인해보시고, 전고점의 신뢰성도 높히시는게 좋을 것 같습니다. 8억에 1건, 6억에 6건이 찍혀있다면, 그단지의 전고점은 8억이라고 보기가 어렵지 않을까요? 의사결저에 조금이나마 도움이되셨으면 좋겠숩니다 힘내세요!
귀연당님~ 열심히 정리하고 인사이트를 쌓고 계시는군요?^^ 현실 투자에서 가장 중요한 것은 단지, 생활권, 지역의 가치를 아는 것인데요, 그 가치를 아는 것을 도움받기위해서 전고점을 참고합니다. 서울도 입지가 바뀔 수 있죠. 서울 경기에 들어간 뉴타운 단지 몇개만 찍어봐도 아실거에요. 10년 전에는 진짜 별로였는데 지난 상승장에서는 사람들이 제일 좋아하는 생활권이 되기도 합니다. 단지임장을 하고 손품으로 통해 단지 가치를 구체적이고 꼼꼼하게 파악해서 과거에 이런 가치를 갖는 곳들이 가격이 어떻게 움직였는지를 보면서 위에 질문에 정리해두신것과 같은 인사이트를 만들어나가는게 좋습니다. 단지마다의 가치를 더 들여다보는 것에 시간을 들여보세요 귀연당님~그게 폭풍성장하실 수 있는 방법입니다~
