안녕하세요! 답변 달아주시는 모든 분께 미리 감사드립니다.
월부에서 아파트 가치 판단하는 법을 배우면서
전고점 데이터보다는 직접 현장을 보고 느낀 것이 중요하다고 인식하고 있었는데요,
최근 전고점을 비교하는 게 유의미한 점도 있다는 생각이 들어 질문 남깁니다.
Q. 아래와 같이 생각하는 것에 착오가 있을까요!? 또 어떤 점을 더 고려해보면 좋을지 가르침 주시면 감사하겠습니다.ㅠㅠ
전고점 기준으로 가치를 판단하는 것은 지방에서는 위험하고 수도권 특히 서울에서는 적용해도 된다.
지방에서는
1) 아파트 가치는 땅의 가치+건물의 가치. 전고점에 땅의 가치보다 건물 가치가 반영된 경우가 많다. 연식이 되며 상품성이 떨어지면 어떻게 될지 모른다.
2) 주 투자처가 신축단지 위주. 그리고 신축이 많다. = 연식 상 21년 이후 단지가 많아 전고점이 없음.
3) 새로운 선호단지나 선호생활권이 생겨 전고점 기준이 왜곡되는 경우가 많음.
4) 21년에는 가치 있었으나 그간 신축이 많이 들어와 다음 상승장에는 더이상 지역내 상대적 가치를 유지하지 못할 경우가 많음.
= 전고점은 참고자료. 직접 임장한 가치를 기준으로 판단해야한다.
서울에서는 유의미하다.
1) 전고점에 땅의 가치가 이미 제대로 반영되어 있다. 연식이 더 되어도 땅의 가치는 변하지 않는다.
2) 신축이 적다 = 21년 전고점 반영이 제대로 된 단지가 대부분.
3) 입지독점성이 커 새로운 선호단지나 선호생활권이 생기지 않는다. 기존 형성된 가치 순서 그대로 갈 확률이 높다.
4) 마찬가지로 입지독점성이 커 지역 내 상대적 가치 순서가 유지될 가능성이 높다.
= 전고점을 유의미한 기준으로 삼아 단지 가치 추정이 가능하다. 추가되는 호재 정도를 체크하면 되지 않을까?
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녹두보리 : 안녕하세요 귀연당님! 전고점에 대해 고민하고 계셨군요! 고민하여 적어주신 내용의 많은 부분 동의합니다. 지방의 경우에는 적어주신 부분들을 고려하여 참고 자료로 이용해주시면 될 것 같아요. 다만 광역시나 중소도시의 입지좋은 곳에 위치한 선호도 높은 단지의 경우 전고점이 유의미하다고 생각합니다. 선호도 등 하나의 지표로 활용하시면 좋을 것 같습니다. 서울에서는 적어주신 내용을 근거로 유의미하게 볼 수 있다에 동의합니다. 이상거래, 리모델링 등 호재에 의해 점 찍은 전고점, 뷰 또는 구조, 혹은 꼭대기 층 펜트하우스 등 이유가 있어 찍히는 전고점 등에 유의하셔서 잘 참고하시면 될 것 같습니다. 응원합니다 귀연당님 :)
우지공 : 귀연당님~ 안녕하세요 말씀주신 것 처럼 전고점이라는 부분이 지난 장에 사람들이 받아주었던 가격이라는 점을 인지하고 참고해도 됩니다. 다만, 서울 및 수도권에서 전고점을 보시되, 내가 임장과 임보를 통해 해당 단지에 대해서 먼저 결론을 내려보시고, 전고점을 확인하는 과정을 거치신다면 전고점에 의존하기 보다 현재 가치에 더 집중하시는 과정을 거치시게 될것 같습니다. 또 지난 상승장과 지금의 시장이 시간차가 있고, 입지적으로 변화가 되는 부분도 있기에 보다 더 본질적인 입지와 선호도에 더 깊게 파악해보시면, 앞으로 변화할 입지에 따른 가치판단도 잘 할수 있지 않을까요 ? 꿋꿋하게 해나갈 귀연당님!! 화이팅입니다
험블 : 귀연당님 안녕하세요 :) 먼저, 좋은 질문 해주셔서 감사합니다! 녹두보리님과 우지공님께서 너무 좋은 답변을 해주셔서 잘 참고해보시면 좋을 것 같구요! 무엇보다 전고점은 가치를 파악하는 하나의 정보이기 때문에, 너무 의존하기 보다는 내가 생각했던 가치와 일치하는지 정도의 지표로 활용해보시면 좋겠다는 생각도 듭니다. 귀연당님 화이팅이에요!
꽃을든둘리 : 연당님 오랜만입니다 ~ 서울/수도권에서 상승장 때 전고점은 충분히 유의미한 지표로 참고할 수 있습니다. 선호도에 따라 형성된 경우가 많습니다 ^^ 하지만, 특이 케이스로 높게 찍힌 경우도 있기 때문에, 손품/발품 없이 전고점 만으로 선호도를 판단한다면 오류를 범할 수 있습니다. 그러므로 전고점 지표 + 내가 보고 조사한 것 모두를 종합적으로 참고하여 판단하시는 것이 좋습니다. 말씀하신 것 처럼 신축의 경우에는 가치만큼 전고점이 형성되지 않은 경우가 있습니다. 그럴 경우 주변의 구축과 비교를 해보면 좋습니다 ~ 주변 구축 전고점이 N억 이라면, 적어도 N 억 이상은 오를 것이다 라고 예측해볼 수 있습니다 ^^ 가장 중요한 것은 연당님의 '감' 입니다. 연당님이 쌓아온 시간을 믿어보세요 ! 화이팅입니다 !
후바이 : 연당님 안녕하세요~ 전고점에는 '땅의 가치가 반영되어 있다' 보다는 '땅과 상품의 가치가 같이 반영되어 있다'로 보심이 더 좋은 생각이 아닐까 생각합니다. 땅은 변치 않지만 상품의 가치는 변하니까요, 그 전고점에 땅의 가치보다 상품의 가치가 많이 반영된 가격이라면 시간에 따라 큰 왜곡이 될 수도 있으니까요. 아울러 전고점을 활용하실 때는 전고점 딱 하나만 보기보다는 군집성있께 전고점의 가격으로 거래가 되었는지, 아니면 한 건만 찍혀있고, 제2 고점은 훨씬 낮게 찍혀있는지 확인해보시고, 전고점의 신뢰성도 높히시는게 좋을 것 같습니다. 8억에 1건, 6억에 6건이 찍혀있다면, 그단지의 전고점은 8억이라고 보기가 어렵지 않을까요? 의사결저에 조금이나마 도움이되셨으면 좋겠숩니다 힘내세요!
골드트윈 : 귀연당님 안녕하세요! 위에 많은 분들이 답을 주셔서 한가지만 부연해보자면, 전고점이 어떤 거래인지도 확인해보면 좋을 것 같습니다. 예를 들어 돈암동 동부센트레빌과 같이 이상 거래의 전고점이 있을 수도 있고, 김해율하시티프라디움, 힐스테이트아티움시티 처럼 복층 거래가 있을 수도 있기에 전고점만으로 가치를 판단하면 맞지 않는 경우도 있던것 같습니다. 따라서 전고점은 참고지표로 현장에서 판단한 가치를 더 우선하는게 좋을 것 같다는 생각을 해봅니다. 화이팅입니다!
제주바다 : 귀연당님~ 열심히 정리하고 인사이트를 쌓고 계시는군요?^^ 현실 투자에서 가장 중요한 것은 단지, 생활권, 지역의 가치를 아는 것인데요, 그 가치를 아는 것을 도움받기위해서 전고점을 참고합니다. 서울도 입지가 바뀔 수 있죠. 서울 경기에 들어간 뉴타운 단지 몇개만 찍어봐도 아실거에요. 10년 전에는 진짜 별로였는데 지난 상승장에서는 사람들이 제일 좋아하는 생활권이 되기도 합니다. 단지임장을 하고 손품으로 통해 단지 가치를 구체적이고 꼼꼼하게 파악해서 과거에 이런 가치를 갖는 곳들이 가격이 어떻게 움직였는지를 보면서 위에 질문에 정리해두신것과 같은 인사이트를 만들어나가는게 좋습니다. 단지마다의 가치를 더 들여다보는 것에 시간을 들여보세요 귀연당님~그게 폭풍성장하실 수 있는 방법입니다~