인구가 감소해도 부동산 가격이 오르는 이유

전문가칼럼
24.11.14

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘도 아주 기초적인 내용이지만 정말 중요한 내용을 포스팅할까 합니다.

바로 [인구 감소와 부동산의 상관관계]인데요.

이 내용에 대해서는 블로그에서도, 유튜브에서도, 강의에서도 여러 번 언급을 했었지만 다시 한번 '부린이'들이 이해하기 쉽게 팩트만 알려드리겠습니다.

이 글을 정독하시기 전에 반드시 알아야 할 개념이 있습니다.

부동산은 수학이 아니다.

수학 공식처럼 딱 떨어지는
부동산 공식은 없다.

저는 수학을 좋아하기 때문에 부동산도 수학처럼 공식화해서 그 공식에 맞게 투자하는 것을 좋아합니다. 그런데 하면 할수록 제가 정답이라고 생각했던 공식들이 틀릴 수 있음을 깨닫고 있습니다.

예를 들어 이런 것들입니다.

1. 금리가 내려가면 부동산 가격은 상승한다.

2. 공급이 부족하면 부동산 가격은 상승한다.

3. 저평가된 부동산은 언젠가 상승한다.

위 공식들은 맞을 수도 있고, 틀릴 수도 있습니다.

시기별로 / 상황별로 / 지역별로 전부 다른 답이 나올 수 있다는 것이죠. 그래서 부동산이 참 어렵습니다.

오늘은 대표적인 오해인 [인구가 감소하면 부동산 가격은 하락한다]에 대해 팩트 폭행을 해보려고 합니다.

1. 팩트 체크
: 통계는 거짓말을 하지 않는다.

서울도 인구가 줄어드는데요?

서울부터 보겠습니다.

어떤 분들은 서울 또한 인구수가 줄어들기 때문에 부동산 가격이 떨어질 것이라고 주장하시는데 이런 분들은 인구와 부동산의 기초부터 다시 공부를 하셔야 합니다.

COSIS 통계가 잡히는 92년부터 서울의 인구수는 계속 감소 추세였습니다. 92년에는 서울 인구가 1천 만 명이 넘었었지만 23년에는 938만까지 감소했습니다. (중간중간 소폭 상승하기도 했지만 30년 넘게 추세는 계속 감소했다는 뜻입니다)

서울의 인구는 30년 동안 감소했는데 서울 부동산은 업다운을 반복하며 장기 우상향했습니다. 00년을 기준으로 지금까지 명목상승률만 보면 +298%입니다. 4배 가까이 올랐다는 이야기입니다.

인구가 감소했는데 왜 부동산 가격이 올랐을까요?

물론 여기에는 한가지 함정이 있습니다. 그것은 바로 지난 30년 동안 서울&수도권은 점점 하나의 도시가 되어가고 있다는 사실입니다.

지하철은 9호선까지 생겼고, 이제는 GTX를 통해 경기&인천 끝에서 서울의 중심까지 30분이면 올 수 있는 시대입니다. 판교, 용인, 동탄, 송도 등 경기,인천에도 서울 못지 않은 일자리들이 많이 생겼습니다. 서울에 살면서 경기도로 출퇴근을 하는 사람도 많아지고 반대로 경기&인천에 살면서 서울로 출퇴근 하는 인구도 많아졌습니다. 즉, 서울&경기&인천이 크게 보면 하나의 생활권이 되었다는 이야기입니다.

실제 서울&경기(인천 제외)의 인구수는 92년 17,548,324명에서 23년 23,016,855명으로 늘어났습니다. 그리고 지금도 계속해서 서울&수도권의 인구는 증가하고 있습니다. 지방에서 계속 인구가 유입되기도 하고 외국인 거주자도 늘어나고 있기 때문입니다.

그렇기 때문에 서울 부동산을 이야기하면서 인구 감소를 이야기하는 것은 지금 당장은 전혀 맞지 않는 이야기라는 것이죠 (물론 지금과 같은 출산율이 이어진다면 수도권 전체의 인구가 줄어들 날도 머지 않은 시기에 올거라 생각합니다)

자, 지금까지는 인구와 부동산의 상관 관계를 전혀 모르는 부린이들을 위한 설명이었습니다. 진짜 중요한 내용은 지금부터입니다.

지방은 일자리가 없고 실제 인구 유출도 심합니다. 지방은 인구 감소로 인해 부동산 가격이 떨어질 수 있지 않을까요?

사실 이 질문이 오늘 포스팅의 핵심입니다.

실제 많은 사람들이 이렇게 알고 있고 이것을 신념처럼 믿고 있습니다. 결론부터 말씀드리면 이 주장은 반은 맞고, 반은 틀립니다. 지금부터 팩트 폭행 들어갑니다.

광역시 인구와 부동산 가격의 변화

많은 분들이 알고 계신 것처럼 광역시를 포함한 지방 대부분 지역의 인구가 감소하고 있습니다. 그나마 권역에서 생활권이 가장 크다고 볼 수 있다는 광역시들마저 빠지고 있는 것이죠.

위 사진에는 12년부터 표현이 되어 있지만 제가 COSIS를 통해 자료를 뽑아보니 훨씬 전부터 인구는 감소하고 있었습니다.

# 부산
96년(386.7만) → 23년(329.3만)

# 대구
04년(252.4만) → 23년(237.4만)

# 대전
14년(153,1만) → 23년(144.2만)

# 광주
15년(147.2만) → 23년(141.9만)

# 울산
16년(117.2만) → 23년(110.3만)
(감소를 시작한 해부터 표기)

부산은 30년 가까이 인구가 빠지고 있고 가장 최근부터 인구가 감소한 울산도 대략 10년 정도 인구가 감소하고 있습니다.

그런데 00년부터 각 광역시의 명목 가격 상승률을 보면 +129% ~ +191%입니다. 인구가 늦게 감소한 대전, 광주, 울산은 14년 이후 가격이 빠지지 않았냐고요? 아닙니다. 대전은 14년 이후 +32% / 광주는 15년 이후 +24% / 울산은 16년 이후로 +1% 올랐습니다.