돈버는 독서모임 - 월급쟁이 부자로 은퇴하라 (24.11)

책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이 부자로 은퇴하라/ 너나위

저자 및 출판사 : 너나위 / 알에이치코리아/ 2019년 1쇄 출간, 2022년 증보판 출간

읽은 날짜 :  2024.11.12~14

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세레버리지시스템투자 #저평가 #장기보유

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개 

 :

“기회는 새롭게 탄생한다!”

월급쟁이에서 100억 자산가로 변신한

‘아는 선배’의 시스템 마련법

국가도 회사도 책임져주지 않는 현실을 자각한 평범한 월급쟁이가 치열하게 공부하고 공격적으로 투자해, 100억 자산가로 거듭났다. 10만 부 판매 돌파를 기념하여 ‘증보판’으로 출시되는 《월급쟁이 부자로 은퇴하라》의 저자 너나위의 이야기다.

2019년 이 책이 출간되었을 당시만 해도 저자는 낮에는 일하고 밤에는 부동산 현장을 찾는 월급쟁이였으나, 투자 3년 만에 30년 치 연봉을 벌고 100억 자산가로 거듭나 이제는 진정한 ‘파이어족(Financial Independence Retire Early, FIRE)’이 되었다!

자본주의 사회에서 투자로 얻는 수익을 불로소득(不勞所得)으로만 치부해 버린다면, 노인이 되어서도 생계를 위해 고된 일터로 내몰릴 수밖에 없다. 핵심은, 근로소득을 자본소득으로 바꾸어, 나 대신 일할 ‘시스템’을 마련하는 것! 이 책은 투자를 왜 해야 하는지, 평범한 직장인이 어떤 방향과 목표를 세우고 수입과 지출을 관리해야 하는지 알려주는 동시에 지금 당장 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼을 통해, 현시점 누구라도 부동산 투자로 미래와 노후를 준비할 수 있게 돕는다.

증보판에는, 3년 전과 비교할 수 없을 정도로 달라진 부동산 시세와 세금 및 정책 변화 속에서 쏟아진 독자들의 FAQ에 관한 저자의 답변, 초판본에 공개했던 투자 물건에 대한 업데이트, 윤석열 정권에서 투자자들이 꼭 알아야 할 것들을 새롭게 담았다.

너나위는 증보판 특별 서문에서 묻는다. 모두가 투자자가 된 시대, 당신의 투자는 잘 되고 있느냐고, 너무 늦은 건 아닐까 조급해진 재린이들에겐 등을 토닥이며 말한다. 새로운 기회는 오늘도 탄생하고 있다고.

#월급쟁이부자들 #너나위 #아는선배 #신사임당 #파이어족
 

2. 내용 및 줄거리

 :

월급쟁이로서 은퇴준비를 하기위한 전략을 알려준다. 

아파트전세투자로 시스템을 구축하라. 

아파트를 고르는 기준은 저평가되어있고, 
 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 은퇴준비를 위한 방법으로 아파트 투자전략과 성공사례 그리고 마인드를 얻을 수 있었다. 
 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 

책을 읽기전의 나의 궁금점에 대해서 어느정도 답을 찾았다. 

나의 궁금점

1)규제(특히, 취득세 중과)에도 소액으로 하는 다주택전략이 유효한 투자전략일까?(즉, 서울아파트투자1채 하는 것이 지방아파트 2~3채하는 것보다 낫지 않을까? 이경우, 서울아파트는 투자기회는 작지만 투자금이 많이드는 반면 수익은 굉장히 크다. 지방아파트는 투자기회는 많으나 투자금이 적고 수익도 비례해서 작다)

→ 문이 닫히지는 않았나. 지금은 보유자의 영역이 아닌가 하는 의문이 계속 든다. 이건 독모를 하면서 다른 분들의 의견도 듣고 싶다. 

2)부동산투자자가 되는것이 다른대안들(주식투자, 사업, 맞벌이근로자)보다 노후준비에 유리할까? 즉 리스크는 적고 수익은 충분히 클까? 

→시간이 오래거릴는 일이다. 조급함을 버리고 급여생활을 유지하면서 좋은 물건을 찾아 쌓아나가야 한다. 역전세리스크에 항상대비하면 물가상승률에 올라타 자산과 수익의 크기를 불려 은퇴준비를 할 수 있다. 

3)지금은 육아휴직중으로 약 5개월 후에는 워킹맘이 되어야 한다. 시간확보가 어려운 지방워킹맘이 할 수 있는 투자일까? 얼마나 걸릴까?

→ 10년을 바라봐야 한다. 지방,워킹맘으로서 부동산투자를 해내가는 방법은 내가 찾아야 할 것 같다. 

4)목표 두 아이에게 각각 서울에 집한채씩 물려주고 싶다. 추가로 투자방법을 알려주고 싶고, 자본주의에서 자본이 일하게 하는 방법을 알려주어서 좀더 풍요로운 삶을 살게 해주고 싶다. 이를 위한 적절한 방법일까?
 →어떤방식으로 돈을벌던(근로자,사업가) 내돈을 생산자산으로 바꿔 현금흐름을 창출해야 자본주의를 살아갈 수 있다. 이런방법을 아이에게 알려줄 수 있고, 자산도 물려줄 수 있을 것이라 생각한다. 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

프롤로그_회사는 당신을 책임지지 않는다
| WHY | 1장_왜 투자를 해야 하는가
| DIRECTION | 2장_당신과 돈이 가야 할 방향
01 직장인의 투자 전략
02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법
03 내가 부동산을 택한 이유
| WHAT | 3장_평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
01 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다: 의왕시 25평 아파트
02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원: 분당 21평 아파트
03 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가: 수지 32평 아파트
04 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아: 평촌 21평 아파트

| CONCEPT | 4장_성공 투자를 위한 필수 지식
01 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

183p.종잣돈을 마련하는 방법은 크게 두가지로 나눌 수 있다. 첫쨰는 현재 내 가계로 들어오는 수입에서 지출을 뺀 금액을 알뜰하게 모으는 것, 둘쨰는 거주 등의 이유로 묶여있는 큰돈(깔고 앉은 돈)을 일할 수 있는 상태로 만드는 것이다.

-> ①모아라 :지출을 고정/변동비 필요/불필요비로 분류하여 파악하고, 정리해서 투자에 도움이 되는 소비로 바꾼다. (ex. 책, 강의, 투자종잣돈)

지금 나는 신용카드를 안쓰고 (아직 자르지는 못했다. 비상용) 체크카드로 예산을 설정하여 쓰고 있어서 저축률 월 50%를 유지하고 있다. 하지만 강의수강비 등이 부족한데 보험료를 정리해서 바꿀수 있을 것 같다. 11월 보험료 정리 (내 보험료 + 아이들 보험항목중 과한 부분)

-> ②자본재배치 : 너나위님은 이사하면서 기존 전세금 1.7억 all깔고앉은 돈에서 전세대출자금을 활용해서 1.2억을 추가로 투자금으로 활용하였다.

내 경우, 득실을 따져보면 쉽지 않은 결정이다. 코크님이나 보기님도 자본재배치는 안하신 것으로 안다. 다만, 투자실력이 쌓이고 자본재배치가 투자금을 충당하기 괜찮다 싶은 시점이 보면 고려해 보자. 지금은 아이들 교육(초/중 배정)가족의 집에서 오는 안정감, 전세자금대출규제로 인해 실이 더 많은 것 같다. 

02 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

201p. 당장 직장에서 내몰리는 상황이 아니고 10년 이상 직장생활을 할 수 있는 상황이라면, 그래서 급여라는 안정적인 현금흐름을 유지할 수 있는 사람이라면 (…)장기적으로 볼때 절대적인 자산의 규모를 키우는 것이 현명한 방향이다.

정리해보자. 당신이 10년이상 직장 생활을 통해 당장 생활비를 걱정할 필요가 없다면, 매월 통장에 들어오긴 해도 좀처럼 뭉쳐지지 않는 크기의 월세 수익에 시간과 노력을 투입하기 보다, 전세투자를 통해 자산의 크기 자체를 불려나가는 방식을 활용하는 게 더 주효한 전락이다. 이렇듯 전세투자는 급여라는 안정적인 현금흐름을 가지고 있는 직장인에게 아주 매력적인 투자법이다. 

→ 오피스텔 투자로 월세를 받아봤다. 급여이외에 매월 통장에 꽂히는 월세가 주는 기쁨이 분명히 있었다. 하지만 내 인생을 드라마틱하게 바꾸기에는 적은 금액이었다. 지금은 젊고 살날이 많으므로 자산을 불려서 수익의 크기를 크게 만든후, 노년에 월세흐름으로 바꾸면 안정적이게 될 것 같다. 지금은 전세투자를 통한 자산을 불리는 것이 답인 것 같다. 

03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

211p 당신이 잃지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다. 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시단위로 5개 이상의 지역을 선정해, 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

215 시세차익형 전세투자를 하는 경우, 다음 두가지 조건을 충족시키는지는 반드시 확인해보길 바란다.

첫째, 여러 지역의 물건을 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가?

둘쨰, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?

→여기서는 의문점이 든다. 투자금이 적게들어간다는 포인트에서. 취등록세 12.4% 복비까지 하면 부대비용이 매가의 약 13%가 들어간다. 이걸 고려하면 채당 투자금이 굉장히 커지는데.. (5천만원이상이지 않을까) 이를 비용대비 효익관점으로 봐야 하는 걸까. 아니면 규제가 풀릴때까지 투자공부를 하면서 기다려야 하는 걸까. 문의하고 다른 분들은 어떻게 생각하는지 의견을 듣고 싶다. 

04 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?

221p. 용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정

1)노후준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.

2)현재 현금흐름을 파악하고 저축이나 자본재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.

3)보유자산의크기를 키워나간다.

4)매입한 부동산을 장기보유한다.

5)원하는 은퇴시점을 전후로, 축적된 자산을 현금흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

자산을 팔지않고 쌓아올리는 방식의 첫번째 장점은 수익실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. (…)두번째 장점은, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다. (…) 세번째 장점은 거래횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다.

(…) 이러한 이유로 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다.(…) 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

→인생을 바꾸는 투자는 필연적으로 시간이 많이 걸린다. 너나위님은 노력의 대가를 빠르게 보신편이고, 너바나님은 부동산불황기에 시작하셨기 때문에 오래걸리셨다. 이를 염두에 두고 너무 조급해 하지 말자. 

노후준비에 필요한돈 40억 check

현재현금흐름 check. 저축 check. 자본재배치 check

 
05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

225p. 볓번의 투자로 쏠쏠한 이익을 얻었다고 만족할 것이 아니라, 결국 큰 규모의 자산을 형성하고 수익의 크기를 키워나가는데 집중해야 한다. (…) 그러나 아무리 레버리지를 활용한다고 하더라고, 단기간에 큰돈을 벌것으로 기대해선 안된다. 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다. (…) 조급함을 버리고 10년이상을 봐라. (…) 당장 월세투자 등을 통해 현금흐름을 만들어내기보다 안정적으로 자산과 수익의 규모를 키워나갈 수있는 장기보유 전세투자 방법이 적합했다. 여기에 투자한건당 수익을 키워나가기 위해 선택한것이 ‘시스템 구축’이다. 여기서 말하는 시스템이란 ‘다주택＇을 의미한다. 건당 수익의 크기는 흔히 이야기하는 똘똘한 한채에 미치지 못해도, 그것이 다수가 되면 이야기가 달라진다. 이렇게 나는 적은 투자금으로 살 수 있는 저평가된 아파트를 매입한 후 팔지않고 장기보유하면서, 여러채를 모으는 방식으로 투자를 진행해 왔다.

→처음 월부활동을 시작한건 21년6월이었다. 굉장히 조급해했고,한걸음 내딛는 거를 꼼꼼히 하지 못하고, 빨리빨리 무언가 찍어주길? 바랬던것 같다. 이후 둘쨰가 생기고 휴직을 하는 동안 부동산 상승기에서 하락기로 그리고 23년 1월 부동산 매수 기회가 왔다가 지나간것도 느껴보고 지금이 되었다. 멀리서 나와 돌아가는 상황을 다시 바라보니, 10년을 바라고 보고 저평가물건을 보는 안목을 기르고, 종잣돈을 모아나간다면  매수기회에 왔을떄 내 실력으로좋은 물건을 잡을 수 있지 않을까. 10년이면 내 아이들이 청소년이 되는 시간이다 아직 많이 남았고 나는 그래도 임장할만한 체력이 있고 급여 현금흐름이 있기 때문이다. 

231p.

투자건당 수익의 크기는 작더라도 소액의 투자금으로 매입이 가능한부동산에 투자하여 변동성을 줄이면서도 투자의 효율성은 높이겠다는 것이 내 전략이었다. 뿐만 아니라 시스템 투자법은 투자실력을 쌓아가는데 큰 도움이 된다.

→소액투자전략은 투자변동성을 줄이며 효율성을 높이기에 굉장히 좋아보인다. 

232p.

시스템 구축계획/

1단계 : 원하는 은퇴시기와 기대수명을 감안해, 근로소득없이 살아야 하는 기간을 계산한다.

2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.

3단계 : 채당 목표수익을 1억원으로 가정하고, 2단계의 필요금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택수를 계산한다.

4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길때마다 투자하여 3단계의 필요주택수까지 성을 쌓아 올린다.

→ 내 은퇴자금을 위해선 채당 1억, 총 40채가 필요하다. 이 정도까지는 쌓아야 한다. 목표설정이 되었다. 

236p.

부동산을 꾸준히 사서 모으는 것. 시세차익형전세투자이지만 2년에 한번 재계약하며 물가상승분이 전세가상승에 반영되기 떄문에 집을 매도하지 않았음에도 일부 수익실현이 된다. 여러주의 전세상상금분을 모아 추가부동산을 모아나가고, 혹은 일부주택을 전세에서 월세로 전환하거나, 매도하여 목돈을 마련하여 은퇴자금으로 활용할 수 있다. 이것이 내가 목표로 두고 진행하고 있는 시스템 운용전략이다.

→너바나님책에서도 확인할 수 있는 시스템 투자전략. 1호기가 된 0호기에서 발생할 수 있을까. 26년 8월이 기대된다. 

239p.

시스템 투자법은 당신의 자산규모를 극적으로 키워준다. 부동산 폭등장에서는 상상하지 못한 속도로 자산과 순자산이 증가할 수있다. 부돈산 하락장에서도 과도기에 발생할 수 있는 역전세 리스크를 잘 관리하면서 시간을 보낼 수 만 있다면, 얼마간 시간이 흘러 주택 공급감소와 전세대란으로 부동산의 전세가가 상승해, 또다시 당신에게 적지 않은 수익을 선사할 것이다.

→시스템투자법의 유일한 리스크는 잔금을 못치르는 위험이다. 현금유동성확보하여, 역전세리스크관리를 항상 염두에 두어야 한다. 

06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라
 

244p. 처음부터 마이너스통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다는 뜻이기도 하다.

→ 내가 활용가능한 현금유동성금액 파악하고, 절대 마통으로 투자를 해서는 안된다. 절대절대.

245p.

역전세 리스크 관리법

첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

둘째, 신규주택 입주물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. (3~4년이상 장기간, 해당지역인구의 1%이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면 투자하지 않는 것이 좋다.

셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

넷째, 세제혜택등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한물건을 한두개 정도는 남겨둔다.

→네번째 관리방법이 신선했다. 강의때  회전이 빠른 지방물건도 도움이 된다는 얘기와 통하는 것 같다. 

| HOW | 5장_누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼
01 확실한 투자 기준 세우기

257p. 아파트 투자의 기준

첫쨰, 저평가된 상태인가/ 둘쨰.,, 투자금이 적게 드는가? 셋쨰, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

저평가 여부를 잘 알아보려면 ㄷ먼저 당신이 입지와 가격을 두루 아는 지역을 늘려야 한다.

건당 투자금이 적어야 한번이라도 더 많은 투자를 경험해 볼 수 있다는 것도 기억하자.

매매한 아파트의 전세임대를 잔금기한내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우, 임대는 순조롭게 놓았으나 2년뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는경우. 이다. 이 둘을 감당할 수 있는 재정적여건이 되는 지 계산해 보라.

→재정여건 check.

02 가격이 상승할 지역 선정하기
03 임장 전, 지역조사 하기
04 지역을 눈에 담는 현장조사

305p.

열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다.

‘돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다. ‘

→ 지난 월부활동에서는 그저 돈만 쫓았던것 같다. 그래서 어디에 어떤물건을 살까요가 항상 머리에 있는 의문이었다. 다시 처음으로 돌아가서 배우고 경험을 쌓고 정말 잘하는 투자자가 되고 싶다는 마음가짐으로 한계단한계단 밟아가야 겠다고 결심했다. 

05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

| MIND | 6장_당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
01 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

332p. 이유는 단 하나다. 나는 행했다.. 일이 ㅂ잘 풀리지 않을떄는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵무히 해나갔다.

현실을 바꾸는 경험을 하고 싶다면 그래서 인생을 바꾸고 싶다면, 그저 행하라!

→ 책은 다 읽었다. 세세한 how에 대해서는 다시 읽고 월부글도 봐야 겠지만, 실행에 옮기는 것이 전부인것 같다. 그리고 실행할 수 있는 시간도 확보해 두었다. 

02 한 번의 성공보다 중요한 것들

336p. 나는 수험생처럼 주변과 차단된 시간과 장소를 정해두고 하루에 1권, 적어도 이틀에 1권씩 읽어 투자전에 100권이상을 잃겠다는 자세로 임했다. 애초부터 카페가 아닌 독서실에서 전투적으로 읽기로 마음먹은 것이다. 그러게 하다보니 정해진 시간에 더 많이 그리고 잘 읽을 t수 있게 되었고, 생각보다 빨리 슴관이 되었다.

매일 목표로 삼은 독서량을 채우는 것에 집중하자.

→다시 시작하다보니 어디서부터 해야 할지 모르겠다. 강의도 어디부터 수강해서 쌓아나가야 할지 모르겠다. 열기부터 해야 할까. 책을 읽어나갈까. 튜터님께 여쭤보고 싶다. 

너나위 추천도서 읽기

341p당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라.

장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법인 없다. 

→은퇴준비를 위한 다른 방안들(사업, 주식투자, 근로자 등등)보다 부동산투자 그리고 월부를 다시 선택한 것도 이 이유떄문이었다. 비슷한 생각과 목표를 가진 월부동료, 선배투자자들 멘토 튜터님들과 함께하면서 나도 나은 사람이 되고 싶고, 함께가면서 내 목표를 이루고 싶었다. 

03 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라
04 갈등에 대처하는 자세
 

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 너바나님의 나는 부동산과 맞벌이한다.