[돈 버는 독서 모임_달콤승자] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 독서 후기

[돈 버는 독서 모임] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 독서 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이 부자로 은퇴하라/ 너나위멘토님

저자 및 출판사 : 너나위멘토님

읽은 날짜 : 2024.11.12.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # # #

도서를 읽고 내 점수는(10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

: 주변에서 흔히 볼 수 있는 30대 후반의 직장인이자 세 식구의 가장. 매일 밤 11시, 12시까지, 그것도 모자라 주말에도 자리를 지키며 승승장구하던 대기업 직원이었음.

처음 9개월간 100권 이상의 경제 및 투자서를 읽으며 자본주의와 돈에 대해 공부하고, 하루도 거르지 않는 현장 답사로 부동산 실전 투자를 준비한 저자는, 마침 찾아온 상승장에서 공격적인 투자로 70억 자산가로 거듭남.

현재는 부동산 온라인 커뮤니티 ‘월급쟁이 부자들’에서 4년간의 투자 경험을 담은 칼럼과 다양한 주제의 오프라인 강연으로 초보 투자들에게 올바른 길을 제시하고 있다.

2. 내용 및 줄거리

:

p.83: 시간을 투자해 소득을 만들고 그중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서 자본화한후 그 자본으로 생산자산을 사는데 쓰는 것 바로 이것이 자본주의의 원리를 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다.

-> 근로소득으로 꼭 필요한 것만 사용하고 나머지는 생산자산을 사는데 쓰는 것

p.111: 애초에 가격조정을 마친 후 계약서를 써야지 매도자 면전에서 가격협상을 하는 건 정말 어려운 것이며 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다.

-> 계약서 쓰기 전에 반드시 가격조정을 마쳐야 한다.

p.116: 내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐 하는 것이다.

-> 가치 있는 것을 싸게 사는 것이 가장 중요하다. 저환수원리

p.119: 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다는 걸 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설명절이 있는 1월말까지의 겨울 비수기가 그 시기다. 이유는 간단하다 계절상의 이유로 이사하기 좋은 봄 가을 이사철에 많은 사람이 거처를 옮기고 야외활동이 힘든 너무 덥거나 추운날씨에 손님이 뜸해지기 대문에다.

-> 사람들이 몰려가는 지역이나 시기에 가기보다는 사람들이 없을 때 들어가야 가격협상도 가능하고 좋은 물건을 싸게 살 수도 있다.

p.125:부동산의 가치는 입지로 결정된다. 앞에서 말한 네 가지 가치 요소가 기준이다. 이 요소들을 따져본 후 다른 것과 비교해보는 과정을 거쳐야만 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이것이 바로 비교평가다 이것이야 말로 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다.

-> 비교평가를 통해 싼지 비싼지 판별할 수 있다.

p.130: 사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주느 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.

-> 등기를 통해 상대방의 입장으로 상황을 판단하고 부사님을 통해 상대방의 정보를 얻고 내가 무엇을 줄 수 있는지 제시해야 상대방을 움직일 수 있다.

p. 132: 온실속 화초처럼 지내던 직장인에서 가족을 위해 나를 내려놓고 때론 굽힐 줄도 아는 사람이 되었다. 그런 자세로 일하니 가격을 내려달라는 요청에 난색을 표하던 매도자도 결국 그 대신 관례보다 많은 액수의 계약금을 바로 송금하겠다는 나의 제안을 받아 주었다.

-> 부동산 투자는 사업과 똑같다. CEO의 마음으로 하나부터 열까지 다 챙겨야 하고 상황에 따라 굽힐줄도 알아야 한다.

p. 132: 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부시기를 가을로 맞추는 것 이것이 비수기 투자의 정석이다. 앞서 말했듯 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다.

-> 비수기에 투자하고 봄이나 가을로 잔금 납부시기를 맞춘다.

p. 134: 잔금을 치른 뒤 수리를 진행할 경우 보다 높은 전세가로 임대를 내높을 수 있기에 돈이 적게 묶이고 무엇보다 대출에 대해 배울 수 있을 것 같았다. 결과적으로 나는 담보대출과 1금융권 마이너스 통장, 2금융권의 신용대출까지 모두 개설해 받은 돈을 활용했다. 이 과정에서 대출 과정부터 대출의 종류와 각 금융권별 대출상품 금리에 관해 상당히 자세히 알게 되었다. 이 경험은 이후 대출이라는 무기를 활용해 더 좋은 물건을 매입하는 방식을 터득하는데 큰 도움이 되었다.

-> 잔금을 친 경험이 있기 때문에 가급적이면 잔금은 안 하고 싶은데 상황에 따라서 잔금을 해야 하는 상황도 있기 때문에 대출에 대해서 잘 알아놔야 한다.

대출에 대해서 잘 모르고 대출경험이 없어서 막연한 두려움이 있는 것도 사실이다. 그래서 강의를 듣고 있긴한데.. 직접 경험해보지 않으면 디테일하게 알수가 없는 것 같다. 그래서 나위멘토님도 대출 받으셨던 것 같음..

p.136: 이처럼 입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다.

-> 입지가 우수한 경우 실수요와 가수요까지 들어가기 때문

p.137: 나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건에 투자한다. 우선 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다.

-> 요건 잘 모르겠는데.. 수익률도 중요하지만.. 수익금도 중요해서 돈독모 할 때 튜터님께 질문 드려야겠음..

p.144: 입주 물량이 많으면 가장 먼저 아파트 전세가가 내려간다. 전세가는 매매가에 비해 가격이 쉽게 움직이는 편이다. 물량이 많아서 임차인을 구하기 쉽지 않은 상황이 되면 집주인들이 그들 입장에서 가장 큰 위기가 되는 공실을 막기 위해서라도 전세 보증금을 내리기 때문이다. 보증금은 어차피 임차인에게 돌려주어야 하는 돈이라는 인식이 있어서다. 그러나 매매가는 다르다. 이렇게 아파트의 전세가 상승이 주춤하면 투자자들의 움직임 역시 주춤하게 되고 매수세가 얼어 붙는다.

-> 입주장 전세세팅에 대한 대비와 잔금리스크까지 대비가 가능하다면 들어가도 된다고 생각 한다.

p.144: 해당지역의 입주 물량은 정말 중요하다. 투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다. 물론 입주 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면 저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외한다. 투자금 회수와 시세차익 실현에 너무 오랜 시간이 걸리고 최악의 경우 돈을 잃을수도 있으니까

다만 투자 대상이 확실히 저평가 되어 있고 주변 입주 물량또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면 2년 뒤 한차례 정도는 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다.

*이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러채 투자해서는 안된다.

-> 입주 물량은 중요하지만 수도권이라면 입주 물량보다 저평가 여부를 먼저 고려해야 한다는 것

p.145: 아울러 전세가 또한 비슷한 효용가치를 지닌 다른 지역에 비해 저렴했다. 이처럼 아파트의 전세가도 비교해볼 필요가 있다. 이를 통해 전세가 수준을 판단할 수 있는 건 물론이요 지금 투자할 경우 2년뒤 전세금 상승분을 취할 수 있는지 반대로 전세가가 떨어 진다면 그 폭이 대략 얼마나 될지를 가늠할 수 있기 때문이다. 아파트의 매매가와 전세가 모두 저렴한 상황이라면 보다 큰 시세차익을 얻을 확률도 높아진다. 기대수익이 그만큼 커지는 것이다.

-> 전세가는 주변 상위 단지와 하위 단지, 전세 실가 위주로만 살펴봤었는데 다른 지역 전세가까지 비교해야 한다고 하셨는데요..

어떻게 하는건지 잘 모르겠네요.. 부천이라면 같은 입지인 산본과 전세가를 비교해야 하는건지.. 튜터님께 질문을 해야겠습니다.

p.146: 신축 아파트의 경우 매매가가 34평 기준 6억대 중반이었는데 바로 옆 구축 J아파트 32평은 매매가가 3억원대 중후반으로 신축 아파트 매매가의 60%에도 미치지 못하는 상황이었다. 비록 구축이긴 했으나 길 하나를 건너 마주 보고 있으니 입지에는 차이가 없는데 가격이 절반을 조금 넘는 정도였다. 나는 J아파트가 저평가 되었다고 판단하고 2년 뒤 일시적인 역전세에 대비할 수 있는지를 검토한 후 투자를 결정했다.

-> 멘토님의 투자 의사결정에 대해서 배울 수 있었고 수도권이라면 충분히 들어갈 수 있다고 생각한다.

p.148: 매도자인 주인이 같은 곳에 세입자로 거주할 경우 전세가가 시세와 비슷한 상황이면 매매가를 시세보다 비싸게 부르고 매매가가 시세와 비슷한 상황이면 전세가를 시세보다 저렴하게 요구할 때가 많다.

-> 주전세팅인 경우 투자금에 집착하다 보면 자칫 잘 못하면 매매가를 비싸게 살 수 있어서 주의 해야 하는 것은 잘 알고 있는데 위 내용이 이해가 안가서 질문드려야함.

p.155: 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면 다음 세가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

-> 안목, 적은 투자금, 역전세대비

p.168: 협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이 된다.

p.256: 저평가, 적은투자금, 감당할 수 있는 리스크라는 투자의 최소 요건에 해당하지 않는 물건이라면 당연히 투자하지 않는다.

-> 반드시 지켜야 하는 투자의 최소 요건

p.267: 지역선정의 기준과 순서

1)전세가율과 가격

2)투자금의 규모

3)입주물량

4) 미분양

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 기본에 대해서 다시 생각할 수 있었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 자본주의 그리고 투자하는 방법 마인드

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

p.354: 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면 예상되는 갈등상황을 반드시 해결해야 한다.

-> 투자생활을 하면서 어떤 갈등상황이 있었는지 그리고 갈등상황을 극복한 나만의 방법에 대해서 나눠봅시다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

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