(닉네임)의 최고의 내집마련 프로젝트 1주차🏠
1. 열심히 정리한 단지 정리 엑셀 파일 화면 캡쳐 이미지 첨부
2. 선정한 5개의 단지명, 단지장보(연식, 세대수, 평형), 가격 정보(매매가/전세가/전고점/하락률) 작성하기
가. ㅇㅇㅇ ㅇㅇ(1995, 217^, 85, 복3/2), 매매 10억 / 전세가 6.4억 / 전고점 12.4억 / 하락률 -2x%)
나. ㅇㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇ(2018, 963^, 85, 계3/2, 매매 9.1억 / 전세가 5.9억 / 전고점 11.95억 / 하락률 -2x%)
다. ㅇㅇㅇ ㅇㅇ(2006, 1372^, 85, 계3/2, 매매 8.8억 / 전세가 5.3억 / 전고점 11.5억 / 하락률 -2x%)
라. ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ(2007, 787^, 85, 계3/2, 매매 9.2억 / 전세가 5.7억 / 전고점 11.2억 / 하락률 -18%)
마. ㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇ(2008, 948^, 계3/2, 매매 8.2억 / 전세가 4.8억 / 전고점 10.99억 / 하락률 -2x%)
3. 단지 선정하며 느낀 점 작성하기
가. 지난 내마중 강의 이후 앞마당에 대해 시세를 전수조사 해오고 있으며, 간혹 급매가 수시로 나오는 경우도 있고, 매매호가가 내려오는 경우도 있으나 상급지들은 여전히 호가가 조금씩 오른 경향을 보임. 최근에는 정체상태를 보이는 경우도 있으며, 전반적으로는 호가가 하락하는 경우보다는 상승하는 경우가 더 많이 보이며, 이는 집주인
들이 추가 금리인하와 내년초 대출제한이 완화될것을 기대하며, 부동산 가격이 더 오를것이라고 생각하는 기대
감으로 대부분의 집주인들이 급할것이 전혀 없다고 생각하는 데에 기인하는 듯함.
나. 간혹 급매가 튀어나오는 단지들도 있는데, 저평가 단지가 아니었다가 급매로 저평가 구간에 들어가는 경우도
있어 전수조사를 해야할 필요성을 강하게 느낌.
다. 투자금 + 1억을 대상으로 후보단지를 선정하고, 실제 매임을 진행해보면 대부분 큰 가격협상이 어려워 더 이상 진행이 안되는 경우가 많았음. 오히려 충분히 해볼 수 있는 상황에서 3천이상 네고 요청한 사이 타 매수자가
네고 없이 그대로 가져가는 경우를 두어번 겪다보니 저평가라면 협상하다 놓치는 우를 범하지 말아야겠다는 생각 을 하게됨. 따라서 현실적으로 투자금+1억원이 아니라 투자금+현실적인 협상가능액을 대상으로 정하고, 단지별 타겟 프라이스를 정하여, 실현가능한 수준에서 딜을 해보는 것이 더 합리적이라고 생각됨.
라. 또한, -20% 이상 단지들을 저평가 단지로 선정해 놓고 보면 상대적으로 입지가 애매하든 연식이 애매하든 빠지는 경우가 많음. 그러다보니 확신이 생기지 않는 경우가 있음. 따라서 입지에 따라 저평가 기준을 -15% 수준으로 유연하게 두고, 현장에서 협상을 해보는 것도 10년이상 장기보유의 관점에서 본다면 좋은 대안이 된다고 생각함.
마. 내마중에서 배운 시세조사표를 수시로 업데이트 하다보면 내 앞마당에서 매매가와 전세가는 어떻게 변하고 있는지, 투자금은 얼마나 소요되는지 직관적으로 파악할 수 있어 매수에 있어 정말 강력한 무기가 된다고 생각함. 별도의 시세트레킹 필요없이 이 작업만으로 수도권에서는 시세트레킹과 1등뽑기를 동시에 진행할 수 있음. 물론 손품과 발품을 팔고, 임보를 통해 단지에 대한 가치를 어느정도 인지하고 있다는 전제 하에서 임.
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