[뜨사] 내마중 1강 후기 - 1주택의 모든 것



안녕하세요?

뜨거운 열정과 사이다같은 명쾌함, 뜨사입니다.

오늘은 재수강한 내마중 1강 후기를 남겨봅니다.

처음 내마중을 들었던 24년 2월 대비 시장이 급변하고

서울 상급지들이 많이 상승하고 다시 한번 숨고르기를 하고 있는 이때,

한번 상승의 저력을 보고 더욱 강의에 몰입이 잘되는 것 같습니다.

1강은 너나위님의 1주택의 모든 것에 대한 내용이었는데,

사실 다 알고 있다고 생각했던 예산을 세우는 내용조차

막상 친동생의 사례에 적용하지 못했던 것을 반성하면서 듣게 되었는데요,

안다고 생각하는 것과, 실제로 행동할 수 있는 것은 완전히 다르다고 느끼져서

실제로 행동할 수 있는 실력까지 갖춰나가야겠습니다.

저의 내집마련, 이게 최선일까요?

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실소유자의 관점, 즉 여기 사는 사람들은 어떨까를 생각해야한다. 특히 임장할 때 핸드폰이 아니라 그걸 봐야한다.

(깨) 이 부분은 반성이 많이 되는 부분이다. 짧은 시간에 모든 정리를 하고 싶은 욕심이 들어간 것 같은데, 빠르게 체크하고 사람들을 보는게 더 중요하다는 생각이 든다.

사실 5억으로 실거주 산다면 서울의 10평대?!

(깨) 효율이 가장 좋긴하다는 말을 듣고, 너무 편견에 빠지고 있었던 건 아닌지 생각해보게 되었다. 투자자는 전세가가 많이 오르지 않는다는 소형의 단점에 갇혀있었지만, 실거주자는 그러한 제한이 없기 때문에 신혼부부나 혼자라면 이런 선택이 좋은 선택이 될 수 있겠다.

갈아타기는 굉장히 쉬운 문제이다. 그냥 하면 되는데 방향성은 중요하다. 상급지 갈아타기가 그냥 옳다. 평수를 줄여서라도.

(깨) 최근 계속 언급하는 서울과 경기권에 대한 급지의 차이가 벌어지는 것에 대해서는 큰 흐름이다. 양극화는 더욱 심해질 것이고 결국은 가능한 입지를 높이는 선택을 하는 것이 중요하다.

시장을 보는 4개의 지표. 매매 전세 PIR 전세가율. 요즘 전세가율의 의미가 희석된다고 느낀다. 전세가율은 단지별로 보면 단지의 선호도를 나타내는 특징이있다. 그만큼 전세로는 살아도 가지고 싶지는 않다는 것. 다만 시장으로 보면 전세가율은 매매심리를 나타낸다. 오른다는 기대감에 대한 정도.

PIR이 절대지표도 12.2 가 평균이다. 전세가율은 평균이 57%고 현재 서울은 54%지만 보조지표이다. 가격수준이 더 중요하기 때문이다.

(깨) 지금의 가격 수준은 충분히 싼 구간으로 볼 수 있다. 특히 긴 사이클의 서울을 바라보는 관점에서는 더욱 그렇다.

모든 잘 모르는 것들은 새로울 것은 하나도 없다는 마음가짐을 가져라. 물어보고 찾아보고 배우면된다. 인구가 줄면 집값이 내린다는 가설도 마찬가지다. 새로운게 아니다.

(적) 모든 내가 잘 모르는 것들을 새로울 것은 하나도 없다. 묻고, 찾고, 배우자!

인구감소의 의미는 양극화와 가치없는거를 조심해야하는 범위의 문제가 된다. 서울은 강남 1시간이내 신축이나 환경좋은 구축. 광역시는 신축이나 최선호 구축. 중소도시는 40만 이상급에서 신축까지만.

수도권에서 중요한 것은 교통과 환경이다. 성동구는 학군이 아니라 애기키우기 좋은 환경인 것이다. 학군지는 대치 목동 중계 뿐이다. 어려우면 초등학교 1학년 학급수를 봐라. 반이 2개 이하면 사라질것이다.

환경은 아파트촌과 연령분포이다. 젊은 비율 높은 것 자체가 환경이 좋은 것이다.

(깨) 수도권은 교통과 환경이다. 환경은 아이키우기 좋은 곳(젊은 곳)을 의미한다. 학생수가 너무 적은 곳은 배제해야한다.

충격적이지만 1주택 기준에 전고 넘은 것들은 이제 기준이 없으니 직전실거래 아래가 기준이되고, 전고 90프로도 못간것들은 이제 기준이 15프로가 된다. 나중에는 이 기준도 없어질거다. 모두 전고를 회복한다면.

(깨) 전고대비 하락률에 계속 갖혀서 선택하지 못하면 안된다. 좋은 자산은 결국 기회를 닫고 지나갈 것이다. 다만 투자자에게 적용되는 기준은 조금 다를 수도 있다.

하방으로 최대2억이라면 상방은 얼마일거 같으냐? 23.1 가격 아래로는 안빠진다. 이렇게 비용 편익으로 의사결정하는거다. 나도 이렇게 살거다. 취득세를 기다렸는데 안될거 같다. 그냥 12프로내고 사려고한다.

(깨) 12.4% 의 취득세의 벽도 결국 넘어야할 부분이다. 바뀌지 않는다면 비용편익으로 판단해서 결정할 수도 있다.

내집마련으로 자산 불리는 로드맵

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갈아타기는 타이밍이 없이 그냥하는거다. 제가 이렇게 말하는건 좋은 타이밍 좁혀진 타이밍은 이미 지나갔기 때문이다.

AB 중에 무엇을 할까? 가 중요한게 아니라, 했냐 안했냐가 훨씬 더 중요하다.

(깨) 갈아타기에 대한 큰 의문이 해결되었다. 상급지들이 먼저 오르며 갈아타기 비용이 다시 증가하고 있는데, 이미 이런 사이클에 들어서면 그냥 더 입지 좋은 곳으로 넘어가는 것이다. 반면 하락장이여서 좋은것도 모두 빠진 시장은 지나고 보니 정말정말 좋은 기회였다.

현재 3억이상 있어야 중급지, 4급지 정도 볼 수 있고, 2억 이하인 분들은 5급지나 4급지 몇개 정도만 볼 수 있다.

(깨) 내가 보고 있는 시장 뷰가 결국 맞는 것이다. 조금 더 좋은 결과를 위해서 상방을 바라보고 있긴하지만 현실적으로는 쉽지 않은 일이다. 시장 자체에서 기회를 주지 않으면 행동이 어려울 수도 있겠다.

제가 이런말 하는 게 놀랍지만, 대출은 조금 더 써서 빡빡하게 해도 괜찮은 시기다. 이런말할 시기가 오다니. 좋은 시기다!

(적) 투자를 너무 보수적으로만 할 시기는 아니다. 필요하다면 단기적 전세눌림에서 대출을 쓸 수도 있다.

지방은 그냥 실거주 사도 된다. 지방은 지금 너무나도 좋은 시기이다.

강동구.. 너무 멀다. 평지 대단지 잘되어있긴한데, 저는 그 가격이면 다른 곳을 볼 것 같다.

(깨) 강동구에 대한 입지에 대한 생각이 궁금했는데, 이미 많이 오른 가격까지 고민한다면 조금 애매한 구간에 들어왔다.

4급지 부터는 하급지인데, 하급지 대장이 강서구이다. 그리고 저는 잘하면 강서구는 중급지로 올라올 수 있겠다는 생각이 듭니다. 제가 10년전 투자시작하면서 가장 많이 달라진 서울 지역이 강서구 입니다. 일자리가 들어왔기때문에.

(깨) 지금 보고 있는 강서구가 나와서 놀랐다. 4급지 중 대표이고 마포와 함께 가장 많이 달라진 지역. 그리고 앞으로도 기대가 되는 지역이다. 판교를 보면 알 수 있다.

2억으로 강서구도 몇개 있다.(나도 안다) 종잣돈 +1억 지역까지 보는 것이다. 2억이면 4급지 볼 수 있다.

(깨) 내가 지금 보고 있는 가격 범위는 너무 정확하고, 나도 단지를 알고 있다. 방법은 모두 배웠다. 이제 행동을 통해서 배우는 영역이다.

일산과 마포의 예시. 1억 차이었는데 5.8억 vs 11.8억이 되어버린다. 서울에 박아야한다.

천안과 강서의 예시, 강서도 마포처럼 300프로 이상 갔던 곳이구나.

(깨) 입지독점성과 땅의 가치 차이는 너무도 크게 벌어졌고 앞으로 더 심화될 것이다.

자산 재배치는 5천에 얼마로 가는데, 경기도 살아도 되는 경우 영통정도 월세 살면서 거주비 아끼는 것이다.

(적) 자산재배치에 대한 명확한 기준, 내가 지금 보고 있는 기준이 좀 과할 수도 있겠다. 조금 늦게 누려도 된다.

가장 좋은 내집마련을 위한 단지 리스트 만들기

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저도 이렇게 전수조사를 합니다. 거래경험 100번 넘는 사람이 하루 3시간씩 직접 타이핑한다고요. (직접해야하는구나)

5급지는 노원 구로정도가 좀 낫다. 서울은 10평대도 봐야한다. 돈 없으면 10평대도 해야한다.

(적) 너나위도 하루 3시간씩 전수조사를 한다. 이건 투자자로서 무조건 해야하는 영역이다.

전수조사시 전세는 최근 실거래 최고가와 호가중 낮은 값으로 넣는다. 기준이 15%로 바뀌었다! 전저점은 아래에서 2번째(직거래방지). 궁금하면 몇층 실거래였는지 직접확인한다.

(깨) 직접하는 전수조사에는 큰 의미가 있다. 가끔 참고는 할 수 있겠지만 한번 제대로 만들어 보자.

전고점이 없는 경우 입지가 비슷하거나 약간떨어지는 주변단지를 보고 참고해서 넣는다. 사실 감정평가를 하려면 임장을 가봐야한다. 강서힐스테이트와 우장산숲아이파크 예시를 보니 이해가 된다.

(깨) 내가 임장을 가고 있는 이유를 알게 된다. 엑셀로 리스트업하더라도 뭐가 더 좋은지는 임장과 임보를 통해서 할 수 있는 영역이다.

현재시장 가이드에 대해 나는 4,5 급지와 함께 경기 상급지 신축을 봐야한다. 제대로 리스트업 해보자.

꼭 알아야 하는 전세 시장과 가격에 대한 모든 것

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전세는 싼 수준으로 오를 것이다. 다만 지금 단기적으로 전세가 안나가는 정체기이다. 11월 만기인 사람들이 집을 샀다. 여기서 기회가 있다. 너나위 10년 경험의 법칙. 전세가 내리면 매매도 내린다. 올 겨울은 기회이다.

(깨) 전세가가 내리면 매매가도 내린다. 그래서 올 겨울은 기회가 된다.

와!! 이런 기회에서는 단기적으로 조정된 전세가에 대응하기 위해 신용대출 이야기가 나왔다. 조금 더 공격적으로 전세를 높게 맞춰볼만한 시기라는 생각이 든다.

(깨) 공격적으로 해볼 수 있는 시기다. 역전세 걱정하지 말고, 공격적으로 물건을 만들어보자.

방 1개 2개 단지는 전세가 상승에 제약이 있는 경우가 많다. 너나위의 분당 20평도 그렇다.

(깨) 확실히 투자자 관점으로 보면 작은 평수는 전세가 상승에는 일부 제약이 있는 것이 사실이다. 규모를 키우기에는 59 타입의 강점이 분명히 있다. 신축도.

지금 시장에서 가장 적절한 선택을 해야한다. 그런데 2년뒤에 갭이 줄어들면? 또 사면 된다. 그게 제가 했던 방식이다.

(깨) 이제는 안다. 내가 현재 할 수 있는 투자를 한다는 것에 의미를. 가장 적절한 선택을 지속하는 것이고 냉정하게 지금 아무것도 하지 않았을 때와 비교로 비용 편익을 따져본다면 아예 날라가 버리는 리스크도 생각해야한다.

똑똑하게 자산 불리는 갈아타기 방법

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매도 기준이 안잡힌다면, 경쟁 매도 매물을 보라 그리고 그 중에 내것이 경쟁력있게 만들면 된다.

(깨) 매도가의 기준은 우리가 매수로 보는 것과 마찬가지다. 매력있는 매물이 되어야 한다.

빨리 좋아지려고 하지말고 20평대로 상급지로 가라. 나도 30평 산지 3년밖에 안됐다. 41살 자산 100억일때도 방화동 35년된 구축 방2개에 살았다. 거주 수준을 함부로 올리면안된다. 신도시 신축 전세살면 유모차가 부끄러워진다. 제대로 생각하자.

불편함을 감수해야한다. 5천 인테리어 고려할바에 저라면 그냥 5천 빔산 썩은집에서 살겠다고요. 땅말고 다른데 돈쓰지마라. 2동탄의 미래? 1동탄을 봐라 이미 분당과 벌어졌다.

(깨) 거주 수준을 함부로 올려서는 안됨을 기억하자. 투자자로서는 전혀 좋은 방향이 아니다. 출퇴근이 엮여있다면 모를까.

대흥태영과 등촌3단지는 계속 예시로 나온다. 많이 오른 서울 단지의 전형이구나 싶다.