열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 순자산 34억 가능하조 EB]

24.11.16

열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법

안녕하세요, 성장중독자 EB입니다.

월부 커리큘럼 중에 유일하게 전세에 대해 다룬다는 전세셋팅의 모든 것을 녹여낸 2강 양파링님의 강의!!!

경험을 통해서만 얻을 수 있는 노하우를 아낌없이 전달하려고 모든 것을 갈아 넣은 양파링님께 진심으로 감사합니다. 매수 이후에 어떻게 해야하지? 막연하게만 생각했고, 그동안은 가치있는 것을 싸게 매수하는 것 까지만 생각했습니다. 이 강의를 통해 매수 이후 전세를 맞추고, 가치가 빛을 발할 때 까지 버티는 과정까지가 진정한 투자의 끝이겠구나 라는 생각을 하게 되었습니다.

그리고 매수 전에도 전세 맞추는 것까지 고려해 내 1등물건이 바뀔 수 있다는 점, 전세를 세팅하는 과정에서 특약을 넣을 때 유연한 사고방식을 갖춰야한다는 점이 가장 인상 깊었습니다. 전세세팅을 매수 이후에서만 생각할게 아니라 이전에도 생각하면 리스크를 줄일 수 있다는 점, 그리고 시장상황이나 사람마다 상황이 다를 것이기에 특약을 넣을 때도 크게 중요한 내용이 아니라면 찾아보고 적당히 타협해서 넣어도 되겠다 라는 생각 때문에요!

그럼 이번 2강에서 들으면서 중요하다고 생각한 점, 깨달은 점에 대해 질문에 답을 하는 형식으로 정리보겠습니다.

1. 현재 전세시장의 분위기는 어떤가요?
2. 전세 셋팅에도 종류가 있나요?
3. 전세 빨리 빼려면 어떻게 해요?
4. 계약 단계에서는 어떤 것들을 챙겨야하죠?

1. 현재 전세시장의 분위기는 어떤가요?

#조건부전세자금대출 #매수대출규제 #DSR 2단계 #금리인상 #관망

전세: 조건부전세자금대출에 의해 매수를 하고 바로 임차인을 구했을 때, 그 임차인이 전세대출을 받는 것을 막는다 -> 전세낀 물건, 주인전세 물건 유리

매매: 매수대출규제, DSR 2단계, 금리인상으로 인해 매매 가격이 오르다가 멈춘 상태, 하반기까지는 관망하는 추세인 것으로 보인다.

원래는 가을 이사철로 성수기인데, 대출규제가 시작되면서 거래량/매물이 쌓이고 있다.

서울: 하급지는 매매 거래가 어려운 상황, 전세낀 물건/입주물건 관계없이 급매가 나오는 시기

지방: 공급이 줄어든 지역 중심으로 빠르게 전세가 회복중, 아직은 전세회복에 비해 매매회복이 더딘 시기

=> BM: 남들이 관망하는 이 시기에 우리는 독강임투를 진행하면서 기회를 잡을 수 있도록 준비하자.

2. 전세 셋팅에도 종류가 있나요?

#세낀물건 #주인전세 #임차인구하기

앞에서 본 내용은 현재 전세시장을 파악함으로써 현재 시장에 적합한 전세셋팅의 유형을 파악하기 위함.

전세 셋팅을 어떻게 하느냐는 왜 중요할까?

매매 잔금기간 미리 협의함으로써 시간 확보
비용 계산 - 전세 셋팅이 안되면 금융비용 지출 미리 계산해서 전세가를 조정할지, 내가 잔금 마련할지 판단이 가능하므로.

=> 위의 두가지 사항을 통해 매수 후 어떤 그림이 펼쳐질 지를 알고 대비할 수 있기 때문에

전세 셋팅의 종류는 아래 3가지이다.

세낀 물건 -> 현재 시장에 좀 더 유리함
주인 전세 -> 현재 시장에 좀 더 유리함.
임차인 구하기 -> 1,2번이 안되는 경우 투자를 안할 수 없으니 3번의 유형도 알아놔야 함. => 요건 3번째 질문인 전세빼기에서 다루겠다.

세낀 물건
1. 개념: 임차인이 살고 있는 상태에서 집을 매수
2. *별도의 임대차계약서 다시 작성할 필요 없이 자동으로 임대인의 지위 승계 됨(협의하에 다시 작성하기도 함)
3. 투자과정:
  1. 가계약
  2. 본계약 + 잔금
4. 유리한 이유: 매수시점 임대리스크가 있는 경우, 매수인에게 잔금리스크 있는 경우
5. 리스크:
  1. 초기투자금이 많이 들 수 있다.
  2. 만기시점 공급 터질 수도
  3. 계약갱신청구권을 쓸 수도 있다.
    1. 묵시적 갱신과 계약갱신요구 청구권
      1. 묵시적 갱신: 묵시적 갱신이 된 경우에도 계약갱신요구 청구권은 유효/ 계약만료 6~2개월전 임대인 임차인 둘 다 의사표시 X
      2. 계약갱신요구 청구권: 1회(2년)에 한해 임차인이 계약을 연장할 수 있는 권리(5%이내 인상) / 반드시 임차인의 요청이 있어야하고, 이는 계약만료 6~2개월 전 의사표시 O
      3. 둘 다 임차인 계약해지 요구권이 있고, 해지요청 후 3개월 뒤 계약만료.
6. 확인사항
  1. 전세보증금액 -> 현재 시세와 비교 => 임대만료일 돈 돌려줘야 하나?
  2. 임대만료일 -> 재계약 시기 주변 공급물량 체크 => 임대만료일 돈 돌려줘야 하나?
  3. 갱신요구청구권 사용여부 -> 기존 임차인과 신규계약할 지 판단 => 계약해지 리스크(임대리스크) vs 투자금 회수지연
7. 주의사항
  1. 이전 임대인과 임차인 사이 약속까지 그대로 지켜야함.
    1. 가계약 전: 사진 찍어 전세계약서 전송 부탁 , 확인 후 가계약금 입금
    2. 계약일: 사본 교부 받아 다시 확인
    3. 잔금일: 원분 교부 받아 보관
주인전세
1. 개념: 매도자가 집을 팔고나서 전세입자로 거주
2. 추천 이유: 무주택자 지위필요(청약준비), 분양아파트 입주대비(미리 매도), 세금 대비(소유권 넘김)
3. 투자과정
  1. 가계약
  2. 본계약+전세계약+잔금
4. 유리한 이유: 매수시점 임대리스크, 매수인이 잔금리스크 있는 경우
5. 리스크
  1. 만기시점 공급 => 전세만기 정하기 전 공급물량 체크 필요
  2. 매매가 상승 시 전세협조 X => 특약으로 넣기
  3. 하자체크 => 누수 등 중대한 건 특약 넣기, 관리사무소 아래층 방문
6. 주의사항
  1. 근저당이 있는지 여부 판단.
    1. 없으면 매-전 차 지급하고,
    2. 있다면 근저당 말소 후 매-전 차 지급

=> 조건부 전세대출규제로 인해 현재 유리한 상황은 세낀 물건을 찾거나 주인전세 물건을 찾는 것이다. 또 이 2방식은 주변 공급이 터지거나 전세가 많은 경우 임대리스크가 없고, 매-전 차만 지급하면 되니 잔금리스크가 없다는 점이 장점이다.

=> BM:

1. 따라서 매물들의 가치를 먼저 비교한 후, 비슷한 조건이라면 전세가 끼어있는지 등의 조건을 추가로 보고 1등뽑기에 활용하자.

2. 각 유형에 따른 주의할 점을 미리 인지하고, 매수전에 파악해두자.

3. 전세 빨리 빼려면 어떻게 해요?

#단,생,공 #공,수,포 #법인임차인

큰 과정은 아래 2단계 입니다.

적정 전세가 설정하기
임대기간 설정하기

적정 전세가 설정하기
1. 단지: 내가 투자하는 매물의 하위평형, 상위평형의 평균 전세가와 최근 신규계약 전세가를 파악한다.
2. 생활권:
  1. 같은 생활권 내의 가격의 추이가 같은 단지들을 가져와서 평균 전세가와, 최근 신규계약 전세가를 파악
  2. 내 물건과 비교했을 때, 더 나은 점/ 덜 한 점 등을 표시하여 비교한다.
3. 공급: 공급물량을 파악
  1. 현재 공급물량:
    1. 구축 단지가 내 매물이면 하위 신축 하위평형 전세가와 경쟁력 비교
    2. 입주기간 끝났어도 대단지의 경우 물량 남았는지 확인
  2. 예정 물량 확인
  3. 놓친 물량 없는지 확인
4. *1,2단계 중간에서 내가 투자하는 단지를 꾸준히 트래킹 해왔다면, 가격변화의 변동, 상태 좋은 물건이 많이 나와있는지, 거래량은 어떤지 를 파악해본다.
5. *지방 소액 투자시 꼭 알아야할 내용
  1. 전세보증보험 가입 가능한 전세가인가?
    1. KB/매매/일반
    2. 90%
    3. 승인시점
임대기간 설정하기
1. 왜 중요하지? 임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라짐(-> 투자금 회수 지연, 재투자 기회상실로 이어질 수 있다)
2. 어떻게?
  1. 공급
    1. 싼 물건 vs 리스크를 줄이는 물건 (공급이 많을 경우, 적을 경우에 따라 다르겠지?)
    2. 재계약 예상시기 입주물량 체크 (입주2~3개월 전부터 경쟁물량 포함)
    3. 물량 규모, 시기, 상세위치로 영향력 파악
  2. 수요: 내가 투자하는 물건의 지역,단지,평형의 특징을 아는 것이 중요하다.
    1. ex. 학군지에 30평형대 이상이다
      1. 성수기: 겨울방학 -> 수요가 많을 거니까 이때로 임대기간을 맞추자
      2. 비성수기: 수능시즌, 여름(장마철,휴가철), 명절연휴, 겨울 등.. -> 수요가 부족하고, 사람들도 집 잘 안보여주니까.. 피하자..
  3. 포트폴리오
    1. 미래에 x호기 까지 할 경우, 다른 투자물건과 재계약 기간이 겹치지 않게 설정하자. => 리스크 대비를 위한 안전장치

시장 상황에 따라 법인 임차인도 받을 수 있다. 법인 임차인은 뭐고, 유의사항이 뭔지 파악하자

법인 임차인은 회사에서 복지차원에서 직원들에게 거주지를 제공하기 위해 전세를 맞추는 경우에 회사가 임차인이 되는 것을 의미하는 것으로 이해함

장점: 비교적 높은 전세가, 임대차 3법 적용 X
단점: 전세권 설정(전전세 줄수도 있고, 이걸로 대출 할 수도 있음), 관리차원의 문제(방마다 직원들, 가족단위, 임차인이 어떨지 모름..)
주의할 점: 법인의 업종, 업태, 설립연도 확인 + 특약대비(위의 단점들의 경우 특약으로 대비해야한다)

=> BM: 적정전세가 세팅, 임대기간 설정 모두 1등뽑기 이후 한번 따라해보고 생각을 정리해보자.

시장상황에 따라 법인 임차인과의 계약이 필요하다면 이때 배운 유의할점등을 활용해보자.

4. 계약단계에서는 어떤 것들을 챙겨야하죠?

매수결정
1. 등기부 등본을 봄으로써 권리상 하자가 있는지 체크한다.
2. 확인사항
  1. 소유자 -> 계약자와 동일한지 -> 공동 vs 단독인지에 따라 공동이면 관계자 모두한테 확인해야함
  2. 가압류, 가처분, 가등기 -> 권리침해가 있는지 -> 항목있으면 계약하지말자
  3. 근저당권 -> 집 담보로 돈 빌렸는지 -> 잔금 시 말소 특약 기재
  4. 열람일시 -> 권리 관계에 변동이 있는지 -> 가계약전, 본계약, 잔금 총 3번 계속 확인하면서 이상 있으면 말해야 함.
  5. 페이지 -> 문서 전부 확인했는지? -> 내가 모르는 계약사항 없는지
매매계약
1. 주의사항
  1. 거래금액, 계약금, 중도금 유무, 잔금, 잔금일자 확인
  2. 특약기재 사항 고려하기
  3. 계약서 = 등기부 등본 = 신분증 = 입금계좌
  4. 매수,매도,중개인 간인(계약서 위조방지)
  5. 계약해제: 중도금 지불 전까지, 매도인은 계약금의 2배를 물고, 매수인은 계약금을 포기하고.
임대계약
1. 주의사항
  1. 보증금,계약금,잔금,잔금일자 확인
  2. 임대기간
  3. 특약기재사항 고려하기
  4. 전세사기 이슈 이후 요청받을 서류, 기재될 특약 사항들 고려하기