[버린돌] 아기곰의 재테크 불변의 법칙 (+독서모임)



안녕하세요.

머릿돌이 될 버린돌 입니다.

열중 선배 독서모임으로 읽게된

'아기곰 재테크 불변의 법칙'

초창기에 읽고 오랜만에 읽었는데요.

시장에 오래 남으신 분의

인사이트를 얻을 수 있었습니다.

또, 열중 분들과 독서모임도 해서

너무 즐거웠던 시간이었습니다 ㅎㅎ

● 본 것

1. 재테크 성공을 위한 12가지 법칙: 기본원칙, 인생의 성공법칙

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1) 구체적이고 실현가능한 목표를 세우는 것.

모든 일에서 명확하고 구체적인 목표를 세우는 것이 매우 중요하다. 처음에는 능력에 비해 과도한 목표나 오래걸리는 것을 목표로 하면 독이 되니, 우선 내가 할 수 있는 작은 것부터 실천하는 것이 성공의 지름길이다.

중요한 것은 본인이 '확실'하게 실천할 수 있는 목표를 세우고 반드시 달성하는 것이다. ★ 작은 목표라도 반드시 달성할때, 자기 자신에 대한 신뢰, 자신감이 쌓이는 것이다. ★★

2) 구체적인 수치와 일정을 담은 목적이 동기부여가 되어 실현할 가능성이 커진다.

3) 종잣돈을 최대한 빨리 모으고, ​목표를 이루기 위해 마음을 단단히 먹고 자신과의 싸움​에서 이길 것.

4) 어떤 재테크보다 중요한 것은 결국 스스로를 가치를 창조하는 사람으로 만드는 것이 자신에 대한 최선의 투자이다. 그렇게 해서 만든 가치를 보다 더 낫게 효율적으로 만드는 것이 재테크인 것이다. 가치를 높이는 것은 곳 소득의 증가로 이어지고, 소득이 쌓여 자산이 되는 것이다. 효율적으로 채워 넣는 것이 재테크이지만, 자신의 가치를 끌어올리는 활동도 꾸준히 병행해야 물이 채워지는 속도가 빠르다. 본업에 충실하며 기본기를 닦고 있으면 준비한 사람에게는 기회가 꽤 여러번 온다.

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2. 탄탄한 재테크를 위한 상식 : 부자가 되기위한 기본 상식

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1) 경제적 환경이 비슷했더라도 행동 양식에 따라 긴세월이 지나 다른 결과를 보여준다. 자금이 있는 사람은 스스로 노력해서 실행에 옮기고 책임을 지는 결정력을 길러가야하며, 목돈이 부족한 사람은 자금을 최대한 빨리 모아야 한다. 재테크는 장기전이기 때문에, 쏟아지는 정보를 해석해 내는 능력을 길러야 한다. 1)기사스크랩 2) 내 생각 일기를 쓰며 내공을 쌓아야한다.

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2) 재테크에서도 냉철한 상황판단과 의사결정을 해야하고, 전략의 선택과 집중을 통해 상대를 몰아야 한다.

아는 것이 믿는 것이 되도록 실력을 키워야한다.

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#협상

협상 전 준비가 중요하다. 자기의 논리와 상대방의 논리가 무엇인지 먼저 생각한다. 우기기가 아닌 논리의 싸움이다. 상대 논리의 장단점을 비교하고 제압할 수 있는 논리가 필요하다. 미리 예상되는 카드를 생각하고 준비를 한것과 순간적인 맞대응을 한것의 차이가 크다.

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상대방에게 깎는 즐거움을 주기 위해 양보의 버퍼를 남겨야 한다. 협상은 뺏기가 아닌 상호가 윈윈하는 것이다. 최대한 정중한 모습으로 하되, 상대방이 나에게 원하는 무언가가 무엇인지를 파악하는 것이 필요하다. 그것이 무기고 최대한 활용해야한다.

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중재자를 내편으로 만들어야 한다. 협상 테이블에서 균형을 깨는 것은 제 3자의 입김이다. 중개인을 내편으로 만들어야한다. 어떤 꼬드김을 하든, 인간적으로 호소하든 중개인을 내편으로 만들어야 협상에서 유리한 고지를 점령할 수 있다.

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3) 투자자라면 누구나 수익률이 가장 좋은 곳에 투자를 하고 싶어하나, 최고의 수익률을 노리는 사람은 지나치게 신중하다는 문제가 있다. 경기가 어려울수록 옥석의 차이가 벌어지므로 선택에 신중을 기해야하지만, 하루정도만 고심하라.

타이밍과 수익성 모두 중요하나, 상승기/성수기엔 투자 타이밍을 중요히 하고, 하락기/비수기에는 종목 선정에 비중을 두는 투자를 하자. ★​

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3. 부동산 투자를 위한 지침

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#수요와 공급 #보이지 않는 손

1) 자본주의, 보이지 않는 손의 원리를 알아야한다. 수요에 비해 공급이 부족할때 상품의 가격은 오르게 된다. 주택시장도 마찬가지다. 주택보급률이 100%를 넘게되면 빈집은 필연적으로 생기므로 공실이 될 가능성이 적은 주택에 투자를 해야한다. 다만, 가장 주거환경이 좋은 A 주택의 경우 인근 공급이 많으면 영향을 받는다? 꼭 그렇진 않다. 가장 좋은 곳은 나머지 모든 곳의 수요를 끌어당기기 때문이다. 한 채를 사더라도 남들도 사고 싶은 곳에 사는 것이 좋다. 수요가 몰리는 곳에 내집 마련을 해야 한다.

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#인구 감소

2) 과거에도 지방은 수도권에 비해 인구 증가율이 높지 않았다. 인구가 줄면 주택수요가 줄기에 집값이 떨어진다는 논리대로라면, 인구가 늘면 수요가 늘어 집값이 오른다는 논리도 성립해야한다. 인구가 가장 많이 증가한 세종이 가장 많이 올랐는가?? 인구 증가율 보다 공급 속도가 더 빠르다면 인구는 늘어나도 집값은 오르기 쉽지 않다. 인구는 늘어나지만 주택 공급이 적은 지역에서 집값이 오르는 것이다. 인구가 가장 많이 줄어들었던 서울은 집값이 74.7%나 올랐고, 인구가 두번 째로 많이 줄어든 부산도 36.9%나 올랐다.

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#직주근접

3)주택시장에서 효용가치를 구분하는 것은 입지이다. 좋은 입지를 선택하는 기준은 직주근접, 교통, 교육, 거주 환경을 들 수 있다. 수요가 몰리는 지역의 여러 특징이 있겠지만, 특히 수도권에서는 직주근접이 가장 강력한 요소이다. 직주근접의 정확한 의미는 본인의 직장과 주거지가 가까이 있는 것이 아니라, 본인의 집을 사줄 만한 사람의 직장과 본인의 집이 가까이 있는 것이다. 즉, 집 근처에 얼마나 많은 일자리가 있는지가 중요한 요소이다. 많은 사람의 일자리가 가까운 곳이 수요가 몰리는 곳이다.

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일자리가 많은 곳은 강남구로, 종로/중구, 여의도까지 3대 업무 중심지가 존재한다. 투자로서는 일자리 수가 중요한 것이 아니라 일자리가 늘어나는 추세가 중요하다. 강북보다는 강남의 일자리가 많이늘었다.

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다만, 직주 근접을 따질 때 단순히 일자리가 늘어나는 것이 중요한 것이 아니라 그 직장에서 일하는 사람의 소득 수준이 중요하다. 소득이 낮은 계층이 유입되었다고 주택 수요가 비례해서 늘었다고 보긴느 어렵기때문이다. 하위 20% 천명보다 상위 20% 500명이 유입되는 것이 집값상승에 더 큰 요인이 된다. 서울의 업무중심지에 접근하기 좋은 곳에 주목!

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#직주근접 #교통

4) 교통의 본질은 직주근접이다. 일자리가 많거나 늘어나는 곳 주변을 말하는 것이 직주근접이라면, 교통이 좋다는 것은 직주근접은 아니지만 멀더라도 접근성이 좋은 것을 말한다. 강남 살고 싶다고 다 살 수 있는 것이 아니기 때문.

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#학군

5) 실수요자들이 거주지를 선택할때 교육을 가장 중요하게 여긴다. 사교육을 통해 단순히 시험점수를 더 받고자 하는 것이 아니라, 자녀에게 미치는 영향때문에 학군이 중요한 것이다. 이제는 중학교 학군이 중요하다. 서울대 등 명문대 진학시킨 곳이 특목고의 비중이 확대됐기 때문. 교육에 관심이 많은 곳, 고학력의 부모가 많은 곳, 중산층 이상 경제력을 갖춘 곳, 구성원들이 비슷한 주거환경을 갖춘 곳이어야한다. 물론 학군과 소득과 상관관계가 있지만 좋은 학군에는 교육열이 뒷받침되야한다

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#환경

6) 환경은 삶의 질과 관련된 요소. 연령이 높을수록, 소득이 높을수록 환경을 우선 고려하는 비율이 높아진다. 소득이 높을 수록 환경이라는 요소에 더 많은 비중을 두기 때문이다. 벌기 어려운 사람들이 많다면 한강 프리미엄이 빛을 발하지 못할 것이고, 소득이 높아진다면 프리미엄 차이가 생길것.

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변화하는 곳을 찾는 것도 전략이다. 현재는 주거, 준공업 지역이 섞여있지만, 여건만 되면 외곽으로 다들 이전하고 싶을 것. 땅값의 상승은 공장 이전을 부축하게 될 것이기 때문이다. 시간과의 싸움이다.

앞으로는 조망권만 있는 것보다 운동이나 산책도 할 수 있는 체험권을 가진 곳이 더 각광을 받게 될 것이다.

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7) 너무 신중하면 매수하기 어렵다. 상승장과 하락장에서는 전략이 다르다. 상승장에서는 과거시세에 연연하면 곤란하다. 현재의 시장상황을 정확히 반영하는 것이다. 판단은 신중하되 행동은 빨리 해야한다. 불확실성이 제거되면 시세는 달라질 것이다. 상승장에서는 일시적 1가구 2주택 전략을 활용해야한다.

하락장에는 급매물인지 구분하는 눈과 판단의 수준이 되어야 하며, 판단은 신중하게 행동은 한박자 천천히 해야한다. 매도인은 매물을 회수하며 시장이 반전되기를 기다리기 떄문이다. 하락장에서는 먼저 팔고, 나중에 사는 전략을 써야한다. 거래가 안되기에 1가구 2주택자가 되는 경우가 많다. 과도한 대출을 낀다면 고통이 올수도 있다. 수익성만큼 중요한 것이 환금성이다.

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8) 2030에게.

과거를, 남을 탓하지 마라. 과거에는 집값도 쌌고 소득도 낮아 자가보유율이 더 낮았다. 되려 집을 소유하는 사람이 늘어나고 있다. 비싸다고 한탄만 하며 내집마련을 못하다가 기회를 놓치지 마라. 2030의 자가 비율이 높아지고 있고, 특히 30대가 가장 많이 사는 계층이 되었다. 맞벌이로 소득이 높아진 부부가 늘었기 때문이다. 무리한 영끌은 고통의 시작이지만, 쓸거 다쓰고 남는 돈으로 집을 사는 일은 과거에도 앞으로도 없다. 대출을 갚으며 집을 산사람과 임대주택에 산사람의 10년 후 자산차이는 과거에도 앞으로도 많이 날것이다.

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● 적용할 점

역시 시장에 오래 몸을 담구었고 살아남았던 투자자는 다르다.

투자에 있어서 기본적으로 이루어져야 할 절약 습관부터 투자 전략까지 나와있는 기본적인 책이다.

책 제목처럼 '불변의 법칙'이라고 하는 말에 공감이 갔다.

​적용할 점을 몇 가지 생각해 보았다.

1) 상승장, 하락장 전략이 다를 것

- 아기곰님은 상승장과 하락장의 전략이 다르다고 했다. 상승기/성수기엔 투자 타이밍을 중요히 하고, 하락기/비수기에는 종목 선정에 비중을 두는 투자를 하라고 했음. 이 말을 나한테 좀 바꿔보자면, 상승장 때는 우선 과거 얼마였는지 연연하는 미련한 행동은 버려야 한다. 지금 서울 투자를 바라볼 때도 23년 1월 가격을 바라보면 절대 투자하지 못한다.

중요한 것은 '지금이 어느 시기인가'를 보는 것이다.

과거에 어떤 시장이랑 비슷했는지를 찾아보면 구해줘월부에서도 많이 나오지만 12-13년 시기이다.

그런 시점이라고 본다면, 투자금이 더 들더라도 지금은 싸다면 투자하는 것이 맞다.

하락장 속에서는 늘 하락장만 있는 것이 아니고, 작은 상승장과 하락장이 반복되며 하락한다.

아직까지는 수도권 분위기는 오락가락 하는 듯 하다.

그러나 내 지방 물건이 일부 소액이라도 수익이 났다면,

그리고 종잣돈과 합쳐서 좋은 자산으로 바꿀 수 있다면 바꾸는 선택이 현명할 수 있다는 생각이 든다.

2) 기록을 남겨둘 것

- 실력과 내공을 쌓아가는 데에 있어 가장 중요한 것은 기록인 것 같다.

이 물건을 왜 샀는지, 결정한 이유가 무엇인지, 비교한 단지들은 무엇이 있는지, 시장은 어떠했는지 등등..

이런 것들이 결국 나중에 인사이트를 쌓게 되는 비결인 것 같다.

또한, 투자 기록 뿐 아니라 내가 기사 하나를 보더라도 생각을 남겨보는 습관이 중요하다.

시세를 보더라도 생각을 남겨야 한다. 기사와 시세는 계속해서 바뀐다.

그거를 단순히 '읽기'만 한다면 실력은 쌓이지 않는다.

나 또한 기사, 시세, 투자에 있어서 기록을 남기는 습관을 들여야 겠다.

● 열반중급반 4ㄱ1 올려 꾸준히 등기 7조와 함께한 독서모임

이번 책이 뜻깊었던 이유는

아마도 열중 분들과 독모를 했기 때문이지요.

다양한 발제문이 있었는데

7조 분들이 많은 경험과 고민들을 공유해주시고

저 또한 조언드릴 수 있는 부분이 있어서

너무 뜻깊은 시간이었습니다.

에너지를 받았다고 말씀해주셔서 감사하고,

그 긍정 에너지 그대로 이어받아

쭉 목표를 향해 달려나가셨으면 합니다 :)

와아앙냥냥님, 경제부자유님, 내가망고님,

비타민님, 코난님, 월도프님

감사합니다 ♥

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