열반스쿨 중급반 아이곰의 재테크 불변의 법칙 독서 후기 [열반스쿨 중급반 41기 71조 다되지]

열반스쿨 중급반 독서 후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 아이곰의 재테크 불변의 법칙

2. 저자 및 출판사: 아이곰, 아라크네

3. 읽은 날짜: 2014.11.17

4. 총점 (10점 만점): 10/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[말한마디로 돈도벌수있다, p.117~]

o 중개인의 말한마디에 수백만원이 왔다갔다 하는 것은 비일비재하다. 단 한번 협상에서의 성공으로 몇 달치 생활비보다 더 많은 돈을 절약할 수 있는 예는 많다. 부지런히 모으는 것도 중요하다. 그러나 그것을 키우고 지키는 일도 중요한 것이다. 협상 기술은 당신의 돈을 지켜줄 것이다. 

[믿는것이 힘이다, p.132~]

o 투자의 세계에서는 단순히 ‘아는것’만으로는 부족하다. ‘믿는 것’이 힘이다. 이를 위해서는 기존 이론에 대한 철저한 검증과 자신만의 이론 정립이 필요하다. 아는 것을 빋는 것으로 바꾸기 위해서이다. 

 - 일상생활에서는 이해하는것과 믿는것의 차이를 구별하기가 쉽지 않지만, 투자의 세계에서 그 두 의미는 완전히 다르다. 곡예사가 나이아가리아 폭포를 건너는 것을 보는 것과 본인이 직접 그 등에 업혀서 폭포를 건너는 것의 차이라 할 수 있다. 어떤 사람의 투자 실적이 그리 신통치 않다면, 그 사람이 안다는 것의 수준을 의심해볼 필요가 있다. 진짜 고수를 식별하는 방법에는 투자를 통해 그 사람이 얼마나 부를 모았는가를 보는 것도 하나의 잣대가 될 수 있다. 

- 본인이 안다는 것을 ‘믿음의 경지’에까지 끌어올리려면 어떻게 해야할까? 무턱대고 믿기만 하는다는 것은 훈련이 안된 사람이 나이아가라 폭포를 건너보겠다는것과 다를바 없다. 그러므로 ‘이해의 수준’을 ‘믿음의 경지’로 바꾸는 훈련을 스스로 해야 한다. 첫째, 기존에 상식이라도 믿었던 것을 모두 부인하고 백지 상태에서 다시 점검해 보는 것이다. 둘째, 전체 그림을 파악해보려고 노력하는 것이다. 경제현상은 하나하나의 현상이 별개가 아니라 서로 연동되어있으며 서로에게 영향을 끼치면서 일종의 조화를 이룬다. 셋째, 남의 시각으로 자신을 바라보는 것이다. 자신의 시각에서만 본다는 것은 장님 코끼리 만지기에 불과하다. 시장을 이해하려면 여러 시장 참여자의 입장에서 어떻게 반응할까를 생각해보는 것이 큰 도움이 된다. 넷째, 스스로의 생각을 정리해보는 것이다. 생각을 정리하는데 가장 좋은 것은 글로 써 놓고 여러번 읽는 것이다. 하루에 여러번 읽는것보다는 며칠이나 몇 주의 시간을 두고 읽는편이 더 낫다.

[부동산 재테크는?, p205~]

o 부동산은 실물이다. 부동산 가격에는 하방경직성이 있다. 주택시장은 레버리지 투자가 가능하다. 부동산은 거래 비용이 많이 든다. 부동산의 시장의 반응속도가 느리다. 부동산에는 기관 투자자가 없다. 부동산은 수요와 공급이 제한적이다. 부동산은 환금성에서 제한적이다. 부동산은 주식보다 초기 자본이 많이 필요하다. 주식은 포커, 부동산은 고스톱이다. 

[보이지 않는손, p.219~]

o 수요에 비해 공급이 충분하지 못할 때는 상품의 가격은 오르게 된다.  하지만 대부분의 상품은 수요에 비해 공급이 부족하면 공급이 늘어나면서 가격의 균형을 맞추게 된다. 그런데 주택시장에서 특히, 땅은 그렇지 않다. 집을 짓는데 필요한 시멘트나 철근이 부족하면 추가 생산을 하거나 수입을 하면 된다. 물론 집을 지을 수 있는 땅은 아직도 많다. 그런데 그것은 입지가 떨어지는 외곽의 경우이다. 서울 요지에 있는 아파트와 산골짜기에 있는 아파트값이 다른 것은 그것을 짓는 시멘트나 철근 값이 달라서가 아니다. 땅값이 달라서이다. 요지에 있는 땅값이 비싸다고 그 땅이 기름지거나 그런것은 아니다. 그 땅이 가지고 있는 무형의 자산, 바로 입지가 다르기 때문이다. 

o 단기적으로 시장 가격을 결정하는 것은 수요와 공급의 법칙이지만, 장기적으로는 유동성 확대, 즉 시중에 돈이 얼마나 풀렸는지도 중요하다. 시중에 돈이 많이 풀린다고 해서 모든것이 똑같이 오르는 것은 아니다. 그 판단 기준은 수요가 꾸준히 몰리는 것인지 아닌지에 달려있다. 남도 갖고 싶은 집을 사는 것에 달려있다. 

[불확실성이 투자의 매력이다, p.139~]

o 투자의 속성은 불확실성에 있다. 투자의 매력이기도 하다. 이 때문에 투자의 세계에서는 돈이 많은 사람이 승리를 하는 것이 아니라 실력이 있는 사람이 승리를 하는 것이다. 그래도 주변에서 보면 돈이 많은 사람이 투자에 성공하는 것을 많이 보았을 것이다. 그것은 돈이 많아서 성공한 것이 아니다. 그 사람이 실력이 있어서 돈이 많게 된 것이다. 원인과 결과를 바꾸어 생각하지 말아야 한다. 

[좋은 투자처를 고르는 눈, 입지를 보라, p.245~]

o 좋은 입지를 선택하는 기준은 직주근접, 교통, 교육, 거주환경을 들 수 있다. 

o 수도권 주택시장에서 가장 강력한 요소는 직주근접이다. 직주근접은 직장과 주거지가 가까이 있는지 여부를 말한다. 정확한 의미는 본인의 직장과 본인의 주거지가 가까이 있는 것이 아니라 본인의 집을 사줄만한 사람의 직장과 본인의 집이 가까이 있는 것을 말한다. 다시 말해 본인의 집 근처에 얼마나 많은 직장(일자리)이 있는지가 중요한 요소이다. 그 직장에 다니는 종업원 중에서 내 집을 사 줄 사람이 나올 수 있기 때문이다. 내 집값이 오르는 것은 누군가 내 집을 내가 산 가격보다 높은 가격에 사 줄 경우이다. 그 누군가를 현재 시점에는 알수 없으므로 많은 사람의 직장과 접근성이 좋은 곳의 집이 미래에 오를 가능성이 높은 것이다. 

  - 투자자 측면에서는 일자리는 그 수가 중요한 것이 아니라 일자리가 늘어나는 추세가 중요하다. 일자리가 많은 지역은 과거에 집값이 이미 올라있을 가능성이 있다. 높은 주택 수요가 이미 집값에 반영되어 있다는 뜻이다. 

  - 주민 수 대비 일자리의 비율도 중요한 지표이다. 경기도는 서울보다 주민수 대비 일자리 수가 16.5%포인트 정도 적다. 이는 경기도에서 서울로 출퇴근하는 인구가 많다는 의미인데, 이 때문에 경기도 내에서는 서울 접근성이 좋은 지역은 집값이나 전셋값이 비싸고, 서울 접근성이 떨어지는 지역은 반대의 현상이 나타난다. 

  - 단순히 일자리가 늘어나는 것이 중요한 것이 아니라 그 직장에서 일하는 사람의 소득수준도 중요하다. 집값 상승에 더 크게 영향을 끼칠 수 있기 때문이다. 사업체당 종업원 수가 많은 지역일수록 임금이 높을 가능성이 높다. 서울의 경우는 지방과는 달리 대규모 공장이 거의 없다. 이런 이유로 서울이나 수도권 일부 지역에서는 사업체당 종업원수가 중요한 지표가 될 수 있다. 

[입지의 3대 요소, 교통, 교육, 환경, p.255~]

o 환경은 주거환경을 의미한다. 

 - 우리나라 사람들의 경우 선호하는 조망권은 한강 등 하천보다는 산이나 공원등 족지라는 조사 결과도 있다. 

 - 투자라는 측면에서 환경은 언제나 플러스 요소는 아니다. 첫째, 다른 요소보다 경기의 영향을 많이 받는 경향이 있다. 경기가 어려울수록 프리미엄이 급격히 줄어드는 현상을 보인다. 둘째 환경 하나만 보고 다른것을 무시해서는 절대 안된다. 교통, 교육 등 다른 요소와 적절히 어우러져야 그 효과를 충분히 낼 수 있다. 셋째 효용 체감의 법칙도 고려해야 한다. 시간이 점점 흘러갈수록 무감각해지는 경향이 있다. 

o 교육은 사교육을 포함한 학군을 의미한다. 자녀에게 미치는 영향 때문에 학군이 중요하다. 

  - 초등학교까지는 자녀에게 부모님의 영향이 가장 크다. 특히 엄마의 영향이 절대적이다. 그러나 틴에이저가 되면 아이들은 부모님이나 선생님의 말보다는 친구나 또래의 말이나 행동에 더 영향을 받는다. 부모님이나 선생님의 관심이나 사랑이 부족해서 그런 것이 아니라, 그게 인간의 본성이다. 그런 상황에서는 주변에 어떤 친구들이 있는가가 중요하다. 사람의 주변의 영향을 많이 받는다. 특히 주관이 형성되지 않은 아동의 경우 더욱 그러하다. 이 때문에 맹모삼천지교 이야기도 나온 것이다. 이런 이유로 많은 부모들이 본인들의 자녀들이 공부잘하고 착실한 친구를 사귀기 바라는 것이다. 자녀의 속도 모르는 부모가 자녀 친구의 속까지 정확히 아는 것은 불가능하다. 그러므로 상대적으로 공부잘하고 착실한 학생들이 많은 학교에 집어놓고자 하는 것이 많은 부모의 생각일 것이다. 이것이 학군의 의미이다. 

 - 중학교 학군이 점점 중요해지고 있다. 좋은 커뮤니티의 기본요건은 고학력의 부모가 많은 지역, 중산층 이상의 경제력을 갖춘 지역, 그 지역의 구성원들이 비슷한 주거 환경을 갖추고 있어야 한다는 점이다. 

 - 학교 위치와 학력에는 밀접한 관련이 있다. 빌라나 단독주택 보다는 아파트 단지가 많은 곳이 학력이 높은 경향이 이다. 임대아파트가 많거나 소형아파트만 구성된 곳 보다 대형 평형 아파트가 포함된 단지가 학력이 높은 경향이 있다. 소득이 높은곳이라고 반드시 자녀들의 학력이 우수한 것은 아니다. 일정 수준 이상의 경제력이 뒷받침되어야 하는 것은 맞지만 부모의 교육열과 교사들의 열정이 더 큰 변수이기 때문이다. 

 - 주민의 소득이나 자산이 높은 경우, 주거비와 교육비로 지출할 여력이 크다.이런 이류로 통상 집값이 비싼 동네가 학군이 좋은 경우가 많다. 

 - 영여성적은 통상 그 지역 소득과 비례한다. 수학성적은 교육열이 높은 지역이 높다. 교육열이 높은 지역이 점수가 높은 이유는 공부를 열심히 가르쳐서 그럴 수도 있지만, 공부를 잘하는 학생이 학군이 좋은 지역으로 몰려들기 때문이다. 

o 교통은 직장과의 접근성을 말한다. 얼마나 빠르고 편하게 자신의 직장까지 갈 수 있는가가 바로 교통 요소이다. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

o 윈-윈 전략은 내가 얻은 만큼이 상대의 손실이라는 제로섬 게임이 아니라 나도 이익이 되고 상대도 이익이 되는 플러스섬 게임이다. 협상전에 나의 논리는 무엇이고 상대의 논리는 무엇인지에 대한 사전준비를 많이 하여야 한다. 내가 원하는 목적을 달성하기 위해서는 상대에게도 이익이 되는 무엇인가를 줘야 한다. 

o 앞으로는 주택 수를 무리하게 늘리는 것보다는 한 채를 사더라도 남들도 사고 싶은 곳에 사자! 무조건 아파트가 좋다가 아니라 수요가 몰리는 곳에 투자하도록 한다. 그래야 투자하고 난 뒤에도 두발 뻗고 잘 수 있다. 

o 실수요자에게 있어서 부동산이 투자 자산으로 인식되는 것은 매수가보다 비쌀 때뿐이다. 매수가보다 낮게 시세가 형성되면 투자자가 아니라 소비자의 행동 양식을 보이기 때문에, 부동산 침체기에는 거래량이 줄어든다. 그러므로 실수요자의 시각에서 보면 집값이 오를 경우에만 팔 생각이 생기는 것이고(투자자), 내릴 경우에는 거래에 대한 생각이 없어지는 것이다(실수요자). 이렇기 때문에 부동산 특히 주택 시장은 한번 오르면 가격이 빠지기 어려운 하방 경직성을 갖게 된다(p.208). 아하~

o 입지가 떨어지는 새아파트와 입지가 좋은 지역의 낡은 아파트 중에 고르라면, 투자 가치를 감안한다면 후자가 더 나은 선택이다. 눈에 보이는 새아파트는 감가상각으로 인해 가치가 떨어지지만 입지는 감가상각이 되지 않기 때문이다. 부동산을 고를 때 첫째도, 둘째도, 셋째도 입지라는 말이 이래서 나오는거구나~

STEP4. 책에서 적용할 점

o 부사님을 나의 대리인으로만 생각하지 말고 내 편으로 만들어보자

o 남들도 사고 싶은 곳을 골라내는 연습을 해보자

o 나이아가라 폭포 곡예사의 어깨에 올라탈 수 있을 만큼, 투자에 대해 이해 수준에서 믿는 수준까지 도달해보는 훈련을 계속 해보자

o 입지가치와 건물가치를 따로따로 순서를 매겨보자.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

o (p.197) 작년에 한 일을 올해도 똑같이 하고, 내년에도 똑같이 하고자 한다면 그 사람은 이미 도태되기 시작한 것이다. 

o (p.275) 건물 가치보다 대지 가치가 높은 주택이 장기적으로는 상승 가능성이 높다. 대지는 시간이 흘러도 낡아지는 것이 아니기 때문에 회계상으로도 감가상각을 적용하지 않는다. 대지의 가치는 바로 입지로 판단한다. 실수요자 입장에서 가장 좋은 것은 건물가치도 높고 대지 가치도 높은것이다. (입지가 좋은 새 주택은 베리 굿)