[아파트지니]칼럼필사 #21 [밥잘] 1등 뽑기의 명료한 프로세스 : 이대로 따라하면 완성

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안녕하세요 밥잘사주는 부자마눌입니다

튜터링이나 코칭에서 자주 접하는

고민 중 하나가 1등뽑기입니다.

이런 고민을 갖고 계신 분들을 위해

1등 뽑기의 명료한 프로세스

에 대해 이야기하고자 합니다

1등 뽑기의 흔한 실수

• 투자기준의 오해

"싸지 않지만 투자기준에 맞는 

단지가 1등일까요?"

"투자기준에 맞는 매물이 없으면

투자금을 1-2억 정도

넉넉히 두고 필터를 걸어

물건을 뽑으면 될까요?"

이런 질문의 경우

“투자금”을 “투자기준” 자체로

오해하고 있습니다

투자금은 투자기준 중

한가지 요건이긴 하지만

투자기준 자체가 아닙니다

이런 오해에서 비롯되어 

많은 분들이 실수하는 것이

1등 뽑기할 때 ‘투자금’ 기분으로

필터를 걸어서 선택하게 되는데

이렇게 선택을 하면 저평가 단지가 아닌

갭 맞는 단지, 또는 비싸고 좋아보이는

단지가 1등으로 뽑힐

가능성이 높아집니다

투자자 사고의 출발은 저평가

1등 뽑기는 투자의사결정과정

(또는 그를 위한 연습과정) 입니다

투자자가 투자의사결정을 하기 위해서

가장 우선 되어야 하는

사고의 출발은 ‘저평가’ 입니다

왜냐면 “싸게 사서 비싸게 파는 것”이

투자의 본질이기 때문이죠

(갭 맞는 걸 사서 비싸게 파는 게 아니니까요)

따라서 1등 뽑기 순서는 이렇습니다

①저평가 → ②투자금 규모 → ③감당가능여부

순서가 중요합니다

예를 들어볼게요

CASE 1. 후보 모두 저평가되어 있고

일부 투자금 기준에 부합할 때

위 경우는 후보 대상 모두 저평가로

판단했기 때문에

그 중 투자금 기준에 맞는

C와 D 단지 중 조금 더 좋은

C 단지를 1등으로 뽑을 수 있었습니다

(하지만 만약 투자자가 1년에

3천만원만 저축 가능하면

D단지가 1등입니다)

이 경우는 실제 투자와 연결해볼 수 있기 때문에

적극적으로 매물 검토를 해볼 수 있습니다

CASE 2. 후보 모두 저평가되었지만

투자금 기준에 부합하지 않을 때

이 경우 후보단지 모두 저평가 되었으나

전세가가 낮아서 오늘의 투자결정이

어렵습니다

이런 경우는 저평가 순서로만

1등을 뽑을 수 있습니다

A단지가 가치 대비 가장 저평가 되었다면

A가 1등입니다

이 경우는 오늘의 투자를 

결정하기보다 미래의 투자를 위해

저평가된 단지를 선별하는 눈을

키우면서 추시(트래킹) 하는 게 중요합니다

CASE 3. 후보 모두 저평가가 아닌데

투자금에만 맞을 때

이런 경우도 있을 수 있습니다

투자금은 모두 적게 드는데

저평가 부분이 모두 X 이네요

(일명 갭만 맞는 경우)

후보 단지들이 ‘절대가는 싸지만’

원래 가치가 그 정도인 경우는

저평가가 아닙니다

(일명.. 지.평.가)

앞서 설명드린 갭(또는 전세율)

또는 특정 절대가로만

필터링을 걸어 물건을 검토한다면

투자금 기준에 들어와도 

저평가가 아닌 물건만 고르게 될 확률이 

높아집니다

이런 경우 1등은 없습니다

왜냐면 싸게 사서 비싸게 팔아야 하는데

저평가가 아니므로

수익을 기대하기

어렵기 떄문이에요

이런 물건들만 후보에 올리는

실수를 범하지 않으려고

지역의 선호도를 잘 파악하고

입지와 가격의 관계를 

이해하는 게 중요합니다

1등 뽑기를 잘하기 위해선

앞서서 여러 번 강조한 것처럼

1등 뽑기는 저평가에서 시작합니다

따라서 1등 뽑기를

잘하기 위해서 가장 중요한 것은

저평가를 판단하는 것이지요

사실 처음 시작하는 분일수록

싸다 비싸다를 판단하는 게 

제일 어렵습니다

하지만 어느 정도 (적어도 임보 7개 정도?)

꾸준히 앞마당을 늘려 나가며

비교 평가와 1등 뽑기 연습을 하면

점점 수월해지게 됩니다

그리고 이 과정에

더욱 중요한 것은

1등 뽑기에서 정답을 맞추거나

튜터님의 생각을 맞추려고

틀릴까봐 두려워하지 말아야 합니다

‘틀릴 수도 있다’라는 것을

인정하고 꾸준히 연습하고

반복하는 것이 중요합니다

그리고 1등을 뽑은 이후

트래킹하고 내 생각이 맞았는지를 

검증하고 나의 가설을 보완해 나가는

것이 더욱 중요하며

실력은 이런 과정을 통해서 쌓여 나가게 됩니다

정리하자면

1등 뽑기를 잘하는 

명료한 프로세스

첫째, 반드시 저평가에서 시작한다

둘째, 저평가를 알기 위해서는

입지와 가격의 관계를 이해해야 한다

셋째, 틀리는 것을 두려워 말고

뽑고-검증하고-보완 한다

이런 과정을 반복하면

1등 뽑기는 점점 더 수월해질 것입니다