관련 강의
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
<나에게 특히 와닿았던 점>
o 집을 산후에 어떤일이 벌어지고, 어떻게 준비해야하는지에 대해 친절히(실전적용 사례를 들면서 의사결정하는 과정을 설명하고) 알려주시는 양파링님 강의였다.
o 집을 골라서 매매한 이후에 임차인을 들이는 경우는 흔치 않다. 이럴 경우에는 여유자금이 많아야 가능하니까.
o 전세 세팅을 절차를 알고 있으면 매매잔금 기간을 나에게 유리한 방향으로 정할 수 있고, 들어가는 투자비용 등 RISK를 미리 대비하고 준비할 수 있다.
- 매매 잔금 후에 전세 잔금을 받는다든지, 매매 잔금 때까지 전세입자가 안 구해지는 경우는 특히 주의하고 대비하여야 한다.
o 현재 시장 투자를 고민하는 큰 이유는 전세대출 규제인데, 전세대출이 필요없는 상황은 세낀, 주전 물건이다. 세낀, 그리고 주전 물건도 확인사항 및 주의사항이 있으니 꼭 체크한다. 특히 계약이 종료되는 시점의 공급물량은 리스크이므로 공급물량 정도에 따라 계약을 다시하든 지위를 그대로 승계하든 계약연장기간을 조정하든 상황에 맞는 준비를 해야 한다. 또한 주전의 경우 매매가 상승으로 집 보여주기 협조가 안돌 수 있으니 가계약전에 매매특약, 전세특약 모두 사전 합의를 하는 것이 좋다. 대출규제는 투자하기 어려운 시장이 아니라 상승하던 가격을 붙잡아 주고 시간을 벌어 주고 있다는 점도 있음을 알자.
o 내 전세물건 1등 만들어서 빨리 빼는 것이 좋은데 그 이유는 돈 절약, 시간 절약과 직결되기 때문이다.
- 적정한 전세가격을 정할 수 있으면 투자에 들어갈 비용을 계산할 수 있고, 시장이 받아주는 적정하 가격으로 임대물건 우선순위를 높일 수 있다. 전세가격 설정을 위해서는 단, 생, 공의 전세가봐 비교하고, 공의 경우 물량도 점검해야 한다.
o 임대기간 설정도 투자에서 매우 중요하다. 임대 만료일에 따라 감당해야하는 리스크가 달라지기 때문이다.
- 임대만료일에 리스크가 크다면 투자금 회수지연, 재투자 기회가 상실 된다. 임대기간 설정을 위해서는 공, 수, 포를 봐야 한다. 한순간의 선택이 몇년치의 리스크를 좌우하므로 중요하다.
o 계약은 당사자간 의사합치에 의한 법률행위이다. 계약서 작성 전까지 꼼꼼한 확인은 필수이다. 임대기간 실수 많이 발생하므로 특히 조심하고, 보증금, 계약금, 잔금, 잔금일자도 실수하지 않도록 반복해서 확인하도록 한다.
o 게약당사자의 사정으로 계약당사자가 아닌 가족에게 전세금을 돌려줘도 되는 기준 : 특약 기재하고 보증금 반환후 임차인 명의 영수증을 수령하면 된다.
<적용해보고 싶은 점>
o 소액 투자시 전세보증보험 가능한 전세가는 kb/매매/일반의 90%이고 승인시점의 보증한도 적용이다.
o 법인 임차인은 피한다가 아니라 정 안되면 받을 수 있을 것 같다. 전세권 설정이나 관리의 문제가 생길 수 있으나 특약 조항으로 리스크를 최소화 할 수 있다.
o 특약은 가계약할 때 미리 얘기하고 협의 한다. 현장가서 하지 말고 미리미리 확인하여 협의한다. 계약시에는 상대방 보다 먼저 가서, 완성본을 미리 확인하고 조정할 것은 조정한다.
o 전세낀 물건을 살 때에는 전세자금대출을 받았는지 안받았는지 확인해야 한다. 임대계약 조건에 따라 임대보증금 반환 대상자체 달라지므로 유의하고 꼭 확인한다.
o 법률 고민이 있을 때, 대한법률구조공단, 로톡 등을 활용해보자.
o 적정전세가 설정 3단계(단,생,공)와 임대기간 설정 시 3가지 고려사항(공,수,표)을 적용하여 전세가와 임대기간을 정해보자.
+ 양파링님 너무 알찬 강의였습니다. 감사합니다!
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