[지기23기 70조_사과쨈] 1주차 강의 후기

# 1. 명확한 근거를 가지고 판단해라

지방 부동산을 이야기할 때, 많은 사람들이 인구를 거론한다. 지방의 인구 유출은 명확한 데이터로 확인된 사실이니 인구 감소로 지방 부동산은 이제 상승할 수 없다는 명제만 증명하면 된다. 그런데 사실 지금까지는 이런 이야기를 들었을 때, 정말 그럴까? 의문만 품었다. 월부를 알기 전에도 인플레이션이라는 것은 알고 있었고 지방 부동산이라고 상승이 끝났다는 건 뭔가 내가 보고 있는 현상과는 맞지 않았기 때문이다. 내가 현재 살고 있는 지역만 해도 광역시 중에서 인구 규모는 꼴지지만, 사람들이 좋아하는 생활권의 기대 단지는 이미 분양가가 10억 가까이 된다. 어떤 사람들은 이게 말이 되는 가격이냐고 하고, 어떤 사람들은 거품이라고 말한다. 지방 부동산이 끝났다면 정말 말이 안 되는 현상이다. 그런데 이번 강의에서는 데이터로 이 명제가 거짓임을 증명해 보였다. D 광역시는 20년 간 인구 증가와 감소를 겪었지만 매매 가격은 우상향하여 그 기간 동안 81% 상승했다. 그럼 지방 부동산이 끝났다는 말은 완전히 거짓인가? 그렇게 퉁쳐서 보면 망한다는 게 모든 강사님들의 공통된 의견이다. 사람들이 좋아하는 단지는 장기적 우상향이 가능하지만 선호하지 않는 단지는 돈을 잃는 투자가 될 수도 있다. 그러니 퉁쳐서 보지 말고, 판단은 정확한 근거를 가지고 하자. 이 강의에서 가장 기억에 남는 부분 중의 하나이다.

#2. 지방 투자에서 공급은 숲에서 나무까지 봐야 한다

지방은 공급 물량에 따라 매매/ 전세 가격이 영향을 같이 받는다. 지금 부산과 대구가 저평가 지역으로 주목을 받는 이유로 몇 년동안 공급 물량 과다로 전세가 상승이 막혀있었고 매매가도 전세가 하락과 함께 끌려 내려왔기 때문이다. 전세 레버리지를 통해 투자를 하려는 투자자에게 가장 무서운 것은 아마 역전세, 잔금 리스크가 아닐까 싶다. 전세가가 빠지는 것, 전세가 빠지지 않아 잔금까지 치러야 하는 상황이 가장 두렵다. 그래서 특히 공급에 가격이 바로 연동되는 지방 시장에서는 공급을 정말 샅샅이 살펴야 한다는 점이 기억에 많이 남았다. 지역 전체부터 투자하려는 구에 영향을 주고 받는 지역의 공급 물량, 입주 단지의 위치까지 확인해야 안전한 투자가 가능하다. 더불어 매수시점, 보유시점, 매도시점의 공급물량까지 모두 확인해야 역전세의 난과 잔금 리스크의 위험에서 멀어질 수 있다. 수도권과 서울 투자에서도 공급물량 체크는 리스크 관리에서 중요하지만 특히 지방 투자에서는 더 꼼꼼하게 봐야 한다는 점을 유념해야 겠다. 

#3. 프레임을 바꿔라 나는 직장인 ‘투자자’다

중점을 어디에 두는냐에 따라 어떤 일은 그냥 하는 일, 힘들어도 그냥 하는 일이 되고 어떤 일은 이거 언제까지 해야하나 고민하는 일이 된다. 세수를 하는 일, 출근을 하는 일, 밥을 먹는 일 같은 건 그냥 생활의 일부이다. 그리고 6월부터 시작한 부동산 공부는 사실 한 가지 더 얹어진 업무의 느낌이 강했다. 사실 업무란 것은 얼른 쳐내고 싶은 종류이고 피할 수 있으면 피하고 싶은 종류의 일이다. 나의 자아정체성에는 아직 투자자보다는 직장인의 비중이 더 높았던 것 같다. 일의 우선순위나 중요도를 따져도 그렇다. 본업이라고 인식하고 있는 직장의 일을 마치고 남은 에너지를 영혼까지 끌어쓰다 보니 지치는 것이다. 프레임이의 전환이라는 것은 별 것 아닌 것 같지만 무섭다. 에너지를 먼저 써야 하는 부분, 집중해야 하는 부분, 일의 우선 순위가 달라진다. 두 가지를 모두 잘 하는 방법은 사실상 없다. 그건 슈퍼맨이나 가능하다. 내 인식의 아젠다를 직장인이 아니라 투자자로 설정하는 것. 내가 지칠 때마다 전환해야 하는 인식임을 잊지 않아야 겠다.