[내꿈은축구왕] 칼럼필사#3 (식빵파파-지방투자에서 시세차익을 얻을 수 있는 단지들의 특징)

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[식빵파파] 지방투자에서 시세차익을 얻을 수 있는 단지들의 특징

요즘 어딜가나, 많이 이야기 되는 곳이 바로 서울 수도권이죠~ 하지만, 나의 투자금 상황에 맞춰 지방투자를 우선시 보셔야하는 분들도 계실거라 생각합니다. 지방투자를 우선적으로 봐야할 때, 지방투자에서 시세차익을 얻을 수 있는 단지들의 특징을 말씀드리려고 합니다.

지방은 아무거나 사면 안된다고 하던데요

지방 투자를 이야기할 때 가장 많이 어려워 하시는 부분이 바로 이 부분인 것 같습니다. 네 맞습니다 .지방은 아무거나 투자를 해서는 안됩니다. 지방도시는 확실히 서울 수도권과 달리 수요가 충분한 지역이 아니기 때문에 지방에서 투자를 할 때에는 저가치가 아니라 저평가단지, 가치가 있는데 가치 대비 가격이 싼 단지를 찾아 투자를 하는 것이 가장 중요합니다.

실제 지방에서도 인구가 적지 않은 중소도시에 있는 한 아파트입니다. 2024년 현재도 많은 분들이 그 지역을 투자로 매력적이라고 보고 있는 중소도시 입니다. 하지만 그 중소도시에 있는 이 단지, 매매가가 12년 동안 어떻게 변했나요? 매매가 3%상승, 시세차익이 거의 없는 상태입니다. 시세차익을 목표로 하는 투자자에게는 성공적인 투자라고는 볼 수 없는 투자죠. 그렇다면 많이 궁금하실 것 같습니다. 나의 상황과 종잣돈에서는 지방을 보아야하는데 어떤 단지를 투자해야 목표한 시세차익을 달성할 수 있을까? 한 번 지방에서 어떤 단지를 투자해야 시세차익을 달성할 수 있을지 알아보도록 하겠습니다.

지방에서 시세차익을 볼 수 있는 단지들의 특징은?

1. 아파트들이 모영 있어 균질성이 좋은 동네

일단 지방은 서울 수도권과 다른 특징이 있음을 알아야 합니다. 지방은 서울 수도권과 다르게 빈 땅이 상당히 많습니다.

왼쪽이 서울의 위성지도 입니다. 정말 빼곡하게 중간중간 산이 있는 곳 빼고는 뭔가 회색으로 빽빽하게 차 있는 것이 보이시나요? 빈 땅이 없는 서울 수도권의 모습입니다. 

오른쪽이 지방의 위성지도입니다. 어떤가요? 왼쪽과 달리 베이지 톤이 많이 보이시죠? 그게 바로 빈 땅입니다. 지방은 외곽으로 여전히 빈 땅이 많아서 입지독점성이 상대적으로 서울수도권에 비해 떨어집니다. 지방은 이런 빈 땅에 새 아파트들이 상대적으로 더 쉽고 빠르게 들어올 확률이 높습니다. 땅을 사서 건물을 지어올리면 되기 때문에 상대적으로 땅이 가득차있는 지역보다는 수월하게 아파트가 들어올 수 있습니다. 그래서 지방에 임장을 가보면 새 아파트들이 우르르 몰려있는 택지들을 자주 볼 수 있습니다.

어떠신가요? 이렇게 새 아파트가 몰려 있는 택지. 나라도 여기 거주를 하고 싶다라는 생각이 드시지 않으신가요?

하지만 그런 생각이 드시죠? 아파트 몰려 있다고 해서 다 좋다고 볼 수 있나? 직장과의 거리도 생각해야하지 않나? 많은 분들이 이런 지방의 택지를 볼 때 이런 고민을 많이 하십니다.

지방은 서울만큼 인구 밀도가 높지 않고, 그 결과 서울처럼 교통체증이 심하지 않기 때문에 직장의 접근성 보다는 이런 거주 택지의 환경 새 아파트끼리 몰려있는 쾌적한 환경을 상당히 중요하게 생각합니다. 즉, 좀 더 직장과의 거리가 멀어지더라도 아파트들끼리 균질하게 몰려있는 택지를 선호한다는 것이죠. 지방에서 투자를 검토할 때에는 지방 투자 기준으로 단지를 보셔야 합니다. 서울 수도권을 판단하는 기준이 아니라, 그 지역에 거주하는 사람의 입장에서 어떤 곳을 더 좋아하지? 라는 관점을 늘 생각하셔야 합니다. 지방 사람들은 출퇴근 시간이 좀 더 걸린다고 해서 서울 수도권처럼 극심한 교통체증이 아니기에 좀 더 직장과의 거리가 멀어지더라도 이런 쾌적한 단지를 선호한다는 것! 그래서 지방에서 시세차익을 얻을 수 있는 단지들의 특징 중 하나가 바로 택지, 아파트끼리 몰려있는 곳!

2. 다른 약점을 가지고 있더라도 상품성이 좋은 단지

첫번째로 지방은 아파트끼리 몰려 있는 택지가 중요하구나! 라는 것을 말씀드렸습니다. 하지만 저렇게 아파트끼리 몰려있는 좋은 택지의 경우 이미 사람들이 좋아해 선호도가 가격에 반영되어 있을 확률이 높습니다ㅠㅠ 소액으로 지방을 보셔야하는 경우 투자 기준에 들어오지 않을 확률이 높습니다. 택지를 가장 좋아한다고 했는데, 그렇다면 지방에서는 택지가 아니라면 투자를 할 수 없는 것일까요?

아닙니다. 택지가 아니더라도, 그 지역사람들이 좋아 할만한 요소를 가진 단지라면 충분히 투자를 할 수 있습니다. 지방에서 택지 다음으로 중요한 것이 상품성입니다. 앞서 말씀드린 것 처럼 지방은 서울 수도권과 달리 빈 땅이 많고, 새 아파트가 빠르게 빠르게 들어올 수 있는 특징이 있다고 말씀 드렸죠~ 그 결과 지방에 거주하시는 분들은 새 아파트가 생기면 빠르게 빠르게 수요가 이동하고, 이사를 갑니다. 새 아파트로 빠르게 이동을 하는 것이죠. 하지만 택지에 속해있지 않은 새 아파트들을 보면, 하나씩 약점을 가지고 있을 확률이 높습니다. 나홀로 신축, 쾌적하지 않은 주변 환경, 좋지않은 학군 등. 그래서 많은 분들이 이렇게 약점을 하나씩 가진 이런 단지라도, 상품성이 좋다면 투자를 할 수 있는 것일까? 고민을 많이 합니다. 물론 그 단지가 어떤 약점을 가지고 있는지 하나씩 더 단지별로 손품 발품을 통해 선호도를 파악해야 하지만, 대체로 지방에서는 초신축 아파트는 상품성의 힘으로 그 단지가 가지고 있는 다른 약점들을 보완하는 힘을 가집니다.

실제 지방에 있는 2개의 단지입니다. 빨간색 단지가 5년 이내의 주변환경이 좋지 않다는 약점을 가진 나홀로 신축.

파란색 단지가 20년차가 되어가는 택지에 있는 좋은 환경을 가진 준신축 입니다.

보이시나요? 상품성이 좋은 신축단지의 힘. 빨간색 단지, 초신축의 상품성의 힘을 가진 단지가 항상 가격을 높게 가져갑니다. 빨간색 단지의 경우 물론 주변환경이 좋지 않다는 약점을 가지고 있지만 그래도 5년 이내의 신축이라는 상품성이 이 약점을 보완하면서 주변환경이 훨씬 더 좋은 택지에 있는 파란색 단지보다 더 힘을 가져가는 것을 볼 수 있습니다.

물론, 지방은 무조건 신축만 투자하면 된다는 공식처럼 적용될 수는 없지만, 그럼에도 불구하고 그 단지의 상품성이 약점을 보완할 정도의 힘을 가졌다면, 충분히 약점을 가진 신축이라도 선호도를 가져갈 수 있는 힘이 있다는 것! 입니다.

자, 정리를 하자면 지방에서 시세차익을 가져다 줄 단지를 볼 때에는 서울 수도권에서 아파트를 판단하는 기준이 아니라, 그 지방의 사람의 입장에서 아파트를 판단하는 기준이 필요합니다. 지방에서 투자로 돈을 벌 수 있는 단지들은 그 지역에 거주하는 사람들(지방거주인)이 좋아하는, 선호도를 가지고 있는 단지들(균질한 택지 or 압도적인 상품성)은 결국 시세차익을 벌 수 있습니다. 우리가 열심히 발품, 손품 팔아 그 지역을 알고 그 지역에 있는 아파트 단지 하나 하나 쪼개어서 가치를 판단하는 이유가 바로, 가치=선호도 가 있는 단지이냐 아니냐를 판단하기 위해서죠. 지방에서 투자를 하실 때 단순히 투자금, 전세가율만 보실 것이 아니라 정말 그 지역에 있는 사람들이 좋아할 만한 요소를 가졌는가? 판단하시고, 시세차익을 가져다 줄 수 있는 단지에 투자하셔서 지방투자 꼭 성공하시면 좋겠습니다!

[내꿈은축구왕]

지방에서 선호도가 높은 단지 2가지

1)균질성 좋은 택지

-. 단핵도시인지, 다핵도시인지에 따라서 택지라도 선호도가 높은 택지와 그렇지 않은 택지로 나눠질 것 같다. 직주근접에서 상당한 이점을 가졌거나, 농어촌과 같은 특수 학군 수요가 있거나 등 특수수요를 가진 택지와 도시의 대장 택지는 그 지역에서 선호도가 높은 택지일 것이다.

2)약점이 있어도 상품성이 좋은 단지

-. 초신축, 대단지, 브랜드 단지는 약간 동 떨어져 있고 환경이 갖춰지지 않았더라도 선호도가 높은 경우가 있다. 다만, 이 경우는 예측에서 머물지 말고 전화임장, 매물임장을 통해서 부동산 사장님의 입을 통해 선호도를 파악하는 게 중요하겠다.

이 두 가지를 가지고 어떤 한 지역에서 사람들이 충분히 좋아할 만한 요소를 가졌는지 판단해야합니다!

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