[내꿈은축구왕]안될 것 같았던 1호기 경험담(1) - 튜터님과 선배 투자자를 따라가다 보면

안녕하세요, 내꿈은축구왕입니다.

과제가 아닌, 목실감이 아닌, 필사나 시세트래킹이 아닌 글은 처음 써보는 것 같습니다.

그 만큼 월부에서 많은 것을 배우고 얻어갔지만, 뭔가 기록해보고 혹시라도 누군가에게 도움이 되는 행동은 처음 하는 저를 반성하게 됩니다.

2024년, 개인적으로 저에게는 참 뜻 깊은 한 해였습니다. 2023년 월부를 시작했지만, 직장 다니며 남는 시간을 내키는대로 이용해 강의 듣고 임보쓰기에 그쳤고 강의도 간헐적으로 수강하였습니다. 그러다 2023년 추운 겨울 쫒겨나듯 전세집을 나왔습니다. 2024년 봄 결혼을 앞두고 아주 막막했던 기억이 납니다. 당시 듣던 강의는 내집마련 중급반. 당시 엄청난 역전세장으로 전세가도 많이 내려앉았지만 매매가도 그만큼 아직 조정을 받았습니다. 그리고 개인적으로는 찰나의 외벌이 시기였기 때문에 높은 시중금리 속에서 기금대출을 받아 2%대로 주담대가 가능한 상황이었습니다. 공부가 많이 부족했지만, ‘지금이라면 망하지는 않겠다. 최적의 투자처는 아니더라도 거주할 집이 필요한 거니까, 나중에 돌아봤을 때 아쉬운 만큼 더 열심히 공부하고 투자해야지’ 라고 합리화인지 용기인지 모를 생각으로 그간 듣고 만들었던 몇 안되는 정규 강의와 특강, 임보를 뒤져가며 나름의 0호기를 할 수 있었습니다.

다음 매수는 이렇게 해서는 안되겠다는 생각을 갖고, 2024년 늦봄 무렵부터는 나름 열심히 임장과 강의를 병행했던 것 같습니다. 그러다 운이 좋게도 10월에 지방투자 실전반을 수강할 수 있었습니다. 지방투자실전반에서 오렌지하늘튜터님과 정말 좋은 동료들을 많이 만났고, 그간 해왔던 기초적인 임장과 임보와는 다른 것을 경험할 수 있었습니다. 쉽지 않은 개인들의 상황 속에서 서로 도와가며 정말 열정을 불태우는 튜터님, 조장님과 조원분들에게 많은 영향을 받을 수 있었습니다.

특히 오렌지하늘 튜터님께서는 ‘본인 상황에 맞는 투자’를 강조해주셨던 것 같습니다. 그간 만들어온 앞마당의 시세를 다시 들여다보고, 각 지역의 가치를 다시 평가해보았습니다. 어설프고 시간이 정말 많이 들었지만, 그동안 전세가율이 많이 올라오고 정말 투자 범위에 들어오는 단지가 보이니 지금이 기회다라는 마음으로 끝까지 해볼 수 있었습니다.

오렌지하늘 튜터님께 배운 것: 본인 상황에 맞는 투자

사실 지방투자 실전반 시작 전부터 눈여겨보던 지역과 단지가 있었습니다. 해당 지역에서 1등 대장 단지는 아니지만 선호도가 나름 높은 단지였습니다. 다만 공급이 아주 많은 지역이었고, 투자금이 크지 않은 제 상황에서 가진 현금 올인급 투자였습니다. 전고점 대비 하락폭이 컸기 때문에, 투자 후 오랜기간 기다리자라는 마음이 지배적이었습니다. 아주 쉽게 투자하고 싶은 마음이었죠,,ㅎㅎ

지방투자 실전반 내내 각자 상황에 맞는 투자를 강조하시던 튜터님께서는 저축액이 크지 않은 사람은 투자금 회수가 조금 더 빠른 지역을 보라는 말씀을 많이 해주셨습니다. 사실 마음 깊은 곳에 '1호기 투자 후 다시 투자금을 모으는 동안 어떻게 공부해나가지? 리스크가 적은 투자를 위해서는 최소 투자금의 크기도 커져가는 것만 같은데?’ 라는 우려가 있었는데, 정곡을 찔린듯한 느낌이었습니다. 그렇게 다시 앞마당을 뒤적뒤적하기 시작했습니다. 앞마당 정리를 해본 적 없었기 때문에 시간이 많이 들었습니다. 앞마당이 많지 않아 항상 아쉬웠지만, 이번에는 다행이라는 생각이 들기도 했습니다. 그니까 평소에 앞마당 정리 잘 해두고 시세트래킹 꾸준히 해두기!

튜터님과 동료에게 배운 것: 매물털기(흉내 내보기)

지방투자실전반 조장님께서 먼저 실행했던 매물털기를 듣고 따라해보았습니다.

[담다보니-2년만에 처음으로 매물 제대로 털어봤습니다. (매물털기 경험담)(feat. 오렌지하늘 튜터님)]

https://cafe.naver.com/wecando7/11259432

처음 조장님께 매물털기에 대해 들었을 때 혀를 내둘렀습니다. 동시에 2가지 생각이 들었습니다.

내가 할 수 있을까? + 저렇게 하면 뭐라도 되긴 되겠다!

물론 매물털기를 할 때마다 뭐가 나오는 건 아니겠지만, 앞마당 트래킹하면서 저렇게 다섯 번, 열 번 하다보면

하나는 나올 수 있지 않을까?라는 생각이 들었습니다. 그리고 조장님이 쓴 글을 수차례 읽고, 전화로 물어보았습니다.(먼저 전화주시고, 질문 답변하며 경험 나눠준 담다보니 조장님께 정말 감사합니다)

그래 매물 털어보자! 하고 갔으나, 마음처럼 잘 되지 않았습니다. 예상대로 문전박대하시는 사장님도 계셨고, 비웃는 사장님도 계셨고, 연락처를 드려도 안 받는 사장님도 계셨지만 마법처럼 등장할 것 같던 급매는 없었습니다. 점심이 넘어가니 호기롭던 마음도 꺾였습니다. 모든 부동산을 간다는 의무감만으로 방문한 부동산도 있었습니다. 당직근무까지 바꾸면서 지방에 내려왔는데 소득 없이 돌아가야 한다는 생각에 가족에게 미안한 마음도 들었습니다.

그럼에도 응원해주시는 사장님도 계셨고, 연락처를 잘 메모해주시는 사장님도 계셨습니다. 물건을 보여주시고 가격 조정 한번 해보겠다는 사장님도 계셨습니다. 그렇게 현장에서 물건을 잡지는 못했지만 물건의 순위를 정하고 돌아왔습니다. 그리고 며칠 동안 사장님들과 조건을 계속 조율해보았습니다.

물건을 만든다는 것? 물건이 만들어진다는 것?

지켜보고 있던 지역은 전세 매물이 거의 없으며 전세가격이 오르고 있는 지역이었습니다. 현장에서 부동산 사장님들과 얘기를 나눈 결과,

1)근처 직장에서 대규모 채용이 있는 시기라서 전세 수요는 앞으로 더 있을 것 같다

2)그래서 전세를 새로 맞추면 현재보다 높게 맞춰질 것 같다

3)간혹 대출 없이 전세를 구하는 사람도 있다

4)하지만 지금 투자규제로 대출이 안 될 수도 있고 현재까지 전세가 많이 올랐기 때문에 앞으로 얼마나 더 올려 받을 수 있을지는 모르겠다

이 네 가지를 확인했습니다. 그리고 1, 2등 매물은 매매가가 싸지만 전세가 많이 낮게 껴있는 물건, 매매가는 보통이지만 전세를 새로 맞출 수 있는 기간을 충분히 받을 수 있는 물건이었습니다.

여기서 엄청나게 고민을 했던 것 같습니다. 매매가가 싼 게 가장 중요하지만, 낮은 전세가로 계약한지 얼마 되지 않았기 때문입니다. 대출을 제외하면 아무리 끌어모아도 몇 백 만원이 부족한 상황인데, 매매가는 싸다고 느껴졌습니다. 그렇지만 몇 백 만원이라도 대출을 내는 것이 내키지 않았습니다. 다음 전세계약때 어짜피 돌려 받을 돈인데? 라는 행복회로와,, 2년 뒤에 이사 갈 ‘수도’ 있다라는 사장님의 얘기, 갱신권을 써버리면 2년 뒤에 대출은 회수하겠지만, 현재 시세만큼 전세가격 받지 못할텐데 그럼 투자금 회수가 늦어지는 건 마찬가지 아닌가? 2년 뒤에 공급도 있는데?하는 혼란스러운 마음이 들었습니다.

투자 기준은 지키라고 있는 것입니다. 하나씩 어기기 시작하면 기준 없이 아무거나 투자하는 이들과 무엇이 다를까요?  -마스터 튜터님(지방투자실전반5강 중)

결국 ‘조건이 아무리 좋아도 1원이라도 대출을 내면 나쁜 습관이 생기겠다’ ‘내가 아직 매물털기 1번 흉내나 내보고 쉽게 가는 방법을 선택하면 안되겠다’ 생각하며 조금 더 해봐야겠다고 마음먹은 찰나, 매물털기 당시 얼마 전 전세계약했지만, 전세가격을 조금 올릴 수 있는 방법이 있을지 방법을 찾아봐달라고 조심스레 부탁드렸던 사장님께 연락이 왔습니다. 세입자분께 여쭤봐 주셨지만 부정적인 반응이셨다는 답변을 주신 사장님께, 그럼 한번 조정된 매매가를 조금 더 조정해달라고 부탁해두고, 하루가 지나갔습니다.

그리고 다음날 부동산 사장님께 연락이 왔습니다. 업무를 뒤로 하고 전화를 받았습니다. 직장이 멀어 이사를 고민하던 세입자는 이사비를 받고 나갈 의향이 있다, 그리고 이 상황을 알게된 집주인은 조정된 매매가에서 다시 일부를 올려 받겠다는 상황이라고 알려주셨습니다. 긍정적으로 흘러가던 추가 조정은 무리다 싶고, 기조정된 매매가로 진행하고자 했으나, 매수 대기자가 많은 상황을 집주인도 알고 있어 쉽지 않을 것 같다는 사장님의 의견에 매도 호가에서 얼마 조정하지 못하고 가격을 결정하게 되었습니다. 원하는 가격은 아니지만 시세보다 2천 만원 가까이 저렴한 매수가에 세입자를 내보내고 전세를 최근 실거래가보다 천 만원 높게 새로 맞추는 1호기 매수를 할 수 있었습니다.

업무가 바쁘다는 핑계로 경험담을 작성하지 못하며 기억이 휘발되는 것 같아, 최대한 빨리 경험담 이어서 써보겠습니다!