[내꿈은축구왕] 칼럼필사#5 (식빵파파-변화하는 대출규제 속에서, 0억 더 벌 수 있는 기회를 잡는 방법)

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[식빵파파] 변화하는 대출규제 속에서, 0억 더 벌 수 있는 기회를 잡는 방법

오늘은 최근 계속해서 오락가락하는 대출규제에 대해서 이야기를 나눠보려고 합니다.

실제로 인터넷 검색창에 ‘대출’이라는 키워드로 검색을 해보면, 대부분의 뉴스 기사에서 대혼란, 오락가락, 잠정유예 등 정말 제목만 보아도 혼란스러운 기사들이 많이 보입니다. 도대체 이렇게 오락가락 변화하는 규제 속에서 어떻게 내 집마련을 하고, 아파트를 투자해야하는지 이야기를 드려보려고 합니다.

올라가는 시장을 진정시키기 위한 대출 규제 정책

실제로 2024년 상반기에 서울 수도권의 집값이 상승했습니다. 많은 분들이 올라가는 시장을 보면서 어라? 이거 뭐지? 하면서 시장을 경험하셨을 것 같은데요~

서울에서 사람들이 좋아하는 위치에 있는 단지들은 최소 1억에서 3억정도까지 심심치않게 상승한 모습을 보여주었습니다. 이렇게 서울 수도권 시장이 상승하는 모습을 보이면서, 실거주자, 그리고 투자들까지 올라가는 시장에 참여하면서 적극적으로 매수를 했었죠. 생각보다 빠른 속도로 올라가는 서울 시장의 분위기가 유지되자, 정부는 대출규제 카드를 꺼내들었습니다. 실제로 정부가 시행한 규제들은 다음과 같습니다.

금리 인상 / 주담대 중단 / 스트레스 DSR 2단계 적용 / 전세대출 규제 등

정부의 발표와 동시에 바로 대출과 관련된 여러가지 규제가 시장에 적용되었습니다. 이러한 금융정책, 대출의 규제는 시행되자 마자 바로 시장에 영향을 줄 수 있는 변수입니다. 왜냐하면, 규제가 발표되자 마자 지금 당장, 바로 사람들의 주택 자금력에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

만약에 A씨가 8억의 집을 매수하려고 할 때, 대출 규제 이전에는 4억까지 받을 수 있었던 대출금액이 대출규제(스트레스 DSR과 금리 인상 등)으로 인해 감당가능한 대출금액이 2.5억으로 바로 줄어들게 되는 것이지요. 그렇게 자금력이 부족해지면, 내가 구매를 하려고 했던 아파트를 매수할 수 없게 되는 것이죠. 실거주의 매매 수요가 주춤하게 됩니다. 

그리고 더불어 부동산 상승 흐름으로 인해 시세차익을 기대하고 시장에 진입하는 부동산 투자의 수요도 주춤하게 됩니다. 바로 전세대출 규제의 여파입니다. 소유권을 이전하는 물건에 대해서는 전세대출이 나오지 않게끔 규제를 하는 것인데요, 이 정책은 상승하는 시장에서 시세차익을 기대하고 투자하는 수요를 누르기 위한 정책인거죠~

즉, 정부는 금융 정책을 규제하면서 실거주+투자자로 인한 집 값 상승세를 안정시키겠다는 목표로 규제 정책을 내 놓았습니다.

그 결과는 어땠을까요?

정부가 의도한 대로, 서울 수도권 시장의 상승세를 잠깐 주춤 부여잡습니다.

본격적으로 규제가 있기 전, 2024년 7월 달에는 확실히 매수 우위가 상승하는 추세였는데, 2024년 9월 규제가 실행되고 나서는 매수우위 지수가 떨어지고 매도세는 올라가는 것을 볼 수 있는 것 처럼요~

대출규제로 지금 실거주자, 투자자 주춤하는 시장에서는 어떻게 기회를 잡아야 하나요?

그럼 많은 분들이 궁금하실 것 같습니다. 정말 정부의 금융 정책 규제로 인해서 시장이 주춤해있는 시장인데, 그럼 도대체 이렇게 대출 규제로 인해서 주춤한 시장에서 투자자자로서 어떤 결정을 해야하는 것인지? 기회를 잡을 수 있을지?

1.관심 단지들의 실거래 현황, 부동산 현장 분위기 파악에 집중한다

일단 내가 기존에 투자로 봤었던 관심 단지들의 거래 현황과 현장 분위기를 긴밀하게 확인을 합니다. 실제로 2024년 상반기에 내가 관심있게 봤던 단지들의 상승으로 많은 분들이 마음 아파 하셨을 텐데요. 가격이 올라 나를 마음 아프게 했던 그 단지들이 오른 호가에서 정말 거래가 되는지, 실거래 현황은 어떻게 되는지, 매수를 위해 집을 보러 오는 수요는 어느 정도인지 현장에서 구체적으로 파악을 하셔야 합니다.

부동산 분위기를 알려주는 여러가지 데이터들이 있습니다. 앞서 제가 봤던 매수세, 매도우위, 매수우위 등 많은 데이터들이 있습니다. 하지만, 이 데이터들은 결국 후행지표입니다. 시장의 분위기를 가장 빠르게 확인할 수 있는 것은 ‘현장’입니다. 내가 관심있게 봤던 단지의 매물이 나온지는 어느 정도 되었는지, 거래가 안된지 꽤 된 물건인지, 오른 호가에도 실제 매물을 보러 가는 수요가 많은지. 이러한 정보들은 현장 혹은 전화로 자주 자주 확인을 해야 합니다. 만약, 이러한 규제로 인해서 현장의 분위기가 정말 달라졌다면, 좋은 기회를 잡을 수 있다고 생각합니다. 정말로 규제의 여파로 거래가 잘 안되고 수요가 줄어들었다면, 상승만 하던 단지의 가격에 영향을 줄 수 있고, 이러한 시장 속에서 충분히 내가 보고 있던 단지들을 좋은 기회로 매수할 수 있는 기회를 잡을 수 있기 때문입니다. 시장이 주춤하고 분위기가 좋지 않다고 관심을 가지지 않는 것이 아니라, 오히려 이런 시장에서 나타날 수 있는 좋은 기회를 실거래 현황, 부동산 현장 분위기 파악을 통해 잡을 수 있을 것입니다.

2.전세 시장에 나와있는 전체 전세 물량을 객관적으로 확인한다.

투자로 지금 시장에서 기회를 잡고자 하시는 분 같은 경우에는 전세대출 규제로 인해서, 전세 대출이 기존처럼 나오지 않는데, 어떻게 기회를 잡아야 하는가도 많이 고민이 되는 부분일 것 같습니다. 물론 팩트로 보자면, 전세대출 규제가 생기면서 전세를 찾는 수요자들 입장에서는 또 하나의 장애물이 생긴 것은 맞습니다. 소유권 이전중인 물건에 대해서는 전세대출 자체가 시행되지 않는 은행이 있기 때문에 전세 수요자들이 대출을 받아서 전세 계약을 할 수 없게 되는 것이거든요. 하지만 여전히, 집을 매수하지는 못하고 거주해야하는 사람들, 전세를 꼭 살아야하는 사람들의 수요는 여전합니다. 그 지역에 거주하는 사람들은 전세 물건을 찾을 수 밖에 없습니다. 단순히 전세 대출의 규제라고 해서 두려움에, 다가오는 기회를 보고도 놓치는 것이 아닌 객관적으로 정말 전세 대출 규제로 인해서 전세 거래가 안되는지 현장에서 객관적으로 확인을 해야 합니다. 물론 전세 대출 규제로 인해 대출을 받아 전세를 이용할 수 있는 전세 수요의 범위가 줄어들겠지만, 만약 내가 지금 유심히 보고 있는 단지의 지역이 신규 공급 물량이 없고, 기존 전세 물량도 거의 사라져 전세 공급 역시 줄어들게 된다면? 공급과 수요의 법칙에 의해 수요보다 공급이 적다면, 충분히 기회를 잡을 수 있다고 생각을 합니다.

그래서 내가 보고 있는 지역의 전세 물량은 어떤지, 전세 수요는 어느 정도인지 전화임장이나 현장을 통해 반드시 확인해보시는 것이 가장 중요합니다. 실제 2024년 10월 현재 한 지방의 지역에서는 전세 물량이 빠르게 감소하고 있습니다.

소유권 이전하는 투자자의 물건이 아닌, 일반적인 전세 물건들이 우선적으로 빠르게 거래가 됩니다. 왜? 대출을 받는 데 제한이 없으니까요. 그렇게 먼저 전세물건들이 다 거래되고 난 다음, 잔금과 동시에 소유권 이전을 해야 하는 투자자의 전세물건들만 주로 남아있습니다. 그 지역에 거주를 해야하는 거주 수요는 여전한데, 전세 물량이 없고, 소유권 이전 중인 전세 물건만 남아있는다면 어떻게 될까요? 정말 기민하게 현장의 분위기와 현장의 공급과 수요를 잘 파악만 한다면, 그리고 혹시 모를 리스크도 대비가 된다면, 충분히 이런 시장에서 오히려 0억 더 벌 수 있는 기회를 충분히 잡을 수 있지 않을까 생각이 됩니다.

여러모로 시장이 변화가 많은 2024년 인 것 같습니다. 거래 분위기도, 규제도 가격도 변화가 많습니다. 이러한 상황속에서도 열심히 강의 듣고, 임장 가고, 투자 공부하시는 모든 분들에게 좋은 결과가 꼭 있기를 응원드리는 마음에 글을 작성해보았습니다. 변화하는 시장에서 흔들리기 보다는 지금 달라지는 이 변화가 나에게는 어떤 기회로 다가올 수 있을 것인지? 생각하면서 지금 내가 그럼에도 불구하고 해야하는 것들, 할 수 있는 것들을 찾아서 하나씩, 하나씩 해 나가셔서 내 집 마련 혹은 투자에 성공하셨으면 좋겠습니다.

[내꿈은축구왕]

이번 칼럼의 핵심 메세지는 결국 현장 분위기를 파악하고, 기회를 잡아라 라고 생각합니다.

전세살이 시절을 떠올려보면, 대출규제와 금리 인상은 정말 열심히 살고 있는 나한테 왜이러나 생각이 들 정도로 전세입자에게 어려움을 줍니다. 게다가 스트레스 DSR 2단계 까지 적용하며 매수에도 어려움을 주기 때문에 2년전의 저라면 지내는 집에서 옮기려 들지 않을 것 같습니다.

그럼에도 최근 임장을 다니며, 공급이 부족하고 전세물량이 없는 지역에서는 부동산 사장님들이 전세 빼기에 자신감을 보이는 것을 느꼈습니다. 물론 지역 by 지역이겠지만, 결혼으로 인한 독립, 직장 발령으로 인한 이사 등에는 가격만 맞고 집만 괜찮으면 전세 대출 없이 들어오려는 사람이 어느정도 있다고 말씀하셨습니다. 또한, 지역에 따라 소유자 변경에도 전세 대출이 가능한 은행이 있다고 하시니, 관련 대출 상담사분 연락처를 꼭 받아내서 확인해보는 것도 방법이 될 수 있겠습니다. 사실, 현장에서도 사장님들의 자신감을 믿지 못했던 저는 실제로 최근 전세를 빼며 정말 현금 대기자가 있구나를 몸소 느꼈습니다.

현장 부동산 사장님들의 목소리에 의구심이 들 때는 크로스체크하고 전임, 매임을 더 많이 해보자!

+ 정말 최악의 상황을 대비해 잔금 범위안에서만 투자하자! 잔금이 안될 법한 물건을 잔금 범위로 만들어서 매수하면 베스트!

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