지방투자 기초반 2강 강의 후기 [지기 23기 49조 러브송]

"러브송" 입니다.

◈ 나에게 특히 와 닿았던 점 ◈ 적용해 보고 싶은점

나의 첫 지방 임장지 부산 광역시 동래구… 

지방 입지 분석은 서울, 수도권과 다른 입지 분석이 필요하다고 했다.

광역시 지역분석 = 와이파이 전략
부산의 위상 -> 구별 입지와 특징 -> 생활권 선호도 -> 내가 투자할 단지

부산 300만 인구의 진짜 의미 = 오를 때 폭발적으로 오르고 + 입지가치 인정 (=입지가 좋다면, 구축 투자도 가능)

부산도 서울처럼 입지 좋은 구축이 입지 좋은 신축까지 이겨볼 수 있는 곳
부산도 지방이지만 입지의 가치를 인정 받는 곳이다.

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솔직히 1강을 듣고도 지방(부산) 임장보고서에 대한 감이 전혀 오지 않았다.

내가 지금 하고 있는 모든 고민들, 내 머릿속을 다 들여다 보는거 처럼 콕콕 짚어서 단계별 해석 및 설명…

게리롱님 강의는 쪽집게 과외 같다는 생각?! 

그런데 인구가 줄어든다는데요?!
전국 광역시 인구가 20~25% 인구 감소한다.
그럼에도 불구하고 지방에 계속 투자를 하고 있다. 왜냐하면 인구 감소 = 가격 하락이 아니기 때문이다.

지방 인구 감소는 팩트 그러나, 인구 감소 = 집값 하락은 아니다.

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임장보고서에 조사한 자료를 가지고 말그대로 “입지분석” 내 생각을 담고 싶다. 

경험치 부족으로 비교 평가는 고사하고 자료 분석도 힘들다. 

이런 초보자들에게는 객관적인 가이드라인은 매우 중요하다. 

1. 인구

   분석 포인트 : 어디에 젊은 인구가 많이 살고 있나?
                        4인 가족이 많이 사는 생활권은 어디인가?
   투자 관점    : 사람들이 좋아하는 생활권은 어디일까?
                        부산 사람들은 왜 거길 살고 싶어하지?

2. 직장
     분석 포인트 : 부산의 일자리의 위상은?
                          질좋은 일자리는 어떤 산업이고, 위치는?
     투자 관점    : 직주근접 & 베드타운은 어디인가?
                          구매력이 높은 사람들은 어디 사는가?

3. 학군
     분석 포인트 : 부산에서 학군이 좋은 곳들은 어디인가?
                           다른 구에서 넘어올 만큼 우수한 학군인가?
     투자관점      : 다른 구에 사는 사람들의 학군수요까지 끌어들이는 진짜 학군지는 어디인가?
                           끌어들이는 진짜 학군지는 어디인가? (가성비 학군지는 어디인가?) 

4. 환경
     분석 포인트 : 부산의 대표 상권은 어디인가?
                           쾌적한 거주환경을 갖춘 생활권이 어디인가?
     투자 관점 - 부산에서 사람들이 살고 싶어할 환경은 어느 동네인가?

5. 공급 
     분석 포인트 : 부산내 & 부산인근 공급이 얼마나 되나?
                           언제, 어느 위치에 몇세대나 들어오나?
     투자 포인트 : 투자했을 때 역전세 위험이 있을까?
                           향후 입지 순위가 변할 수도 있을까?

6. 교통 
     분석 포인트 : 주요 일자리까지 가는데 얼마나 걸리나?
                          부산 지하철 역세권 가치가 있나?
     투자 관점    : 주거지 선택시 직주근접이 중요할까?
                          투자 결정 시 역세권을 고려해야 할까?

• 부산의 핵심 입지요소
  지방 도시 -> 상품성 : 신규택지, 신축 대단지 > 입지: 일자리, 학군,위치
  부산(광역시) -> 입지 : 일자리, 학군,위치 > 상품성 : 신규택지, 신축 대단지
• 부산 투자에서 고민되는 것들 우선 순위 가이드 라인

      입지 VS 연식 -> 입지가 좀 떨어져도 신축인 단지 < 입지좋은 구축
      언덕 VS 평지 → 부산에서 언덕에 위치한 단지를 투자해도 될까?

결국에는, 가치를 제대로 알아보는
사람만이 기회를 잡습니다.

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부동산은 투자 뿐만 아니라 실생활과 밀접한 관련이 많다. 아파트는 필수재 이다. 투기재가 아니다. 

길을 가다 장애물을 만나면 갑자기 당황 스럽고 내가 가고 있는 이 길이 맞는지 두렵고 의문스럽다.

그 답은 당장 나올 수 있는 것이 아니다. 오랜 시간이 흐른 후에 결과로서 확인이 가능하다.

최선을 다해 보낸 오늘이 쌓이고 쌓여서 분명 언젠가 내가 원하는 목표를 이룰 수 있을 것이다' 

라는 믿음이 필요하다.

미래 행복을 쌓기 위해서 지금 행복을 포기한다라고 생각하지 말자.
지금 현재 상황에서 행복한 부분을 찾고 감사하자. 
매일이 행복할 수는 없지만 행복한 일은 매일 있다.