열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 76조 마음먹은대로]

느낀점

파파라는 이름을 보고 의심없이 남자라고 생각했던 식빵파파님!

강의 1강을 띠용~하면서 시작했습니다.

비교평가 방법에 대해서 정말 디테일하게 잘 설명해주셔서 감사했습니다.

특히 수강생들이 혼자 컴퓨터에 앉아 비교평가하면서 헷갈리는 부분, 혼란스러운 고민에 대한 부분을 딱 집어주셔서 내 마음을 읽었나? 싶었고, 그만큼 수강생들 고민, 질문에 대한 준비를 많이 하셨구나 느꼈습니다.

식빵파파님은 정말 강사에 특화되신 분 같다고 느꼈습니다.

지루하지 않고 귀에 쏙쏙 들어오게 잘 설명해주시는 가르치는 스킬이 짱짱이었습니다.

지난달 실준반, 이번달 열중반 들었는데 식빵파파님의 강의를 가장 흥미롭게 몰입하며 들었습니다^^

강의 들으면서 막 얼른 임장가고 비교평가하고 싶어지는 마음이 쑥쑥 올라오더라구요~

식빵파파님 지금부터 저의 최애 강사로 원픽…★

앞으로 다른 강의에도 많이 등장해주시면 좋겠습니다!!

요약

비교 평가  : 비교를 통해 가치 대비 싼지 비싼지 파악하는 것.

시장 진단법
1. 메인 기사 확인
네이버에 '서울 부동산', '지방 부동산' 검색 후 최신 순 나열
2. 기사로 본 분위기가 맞나 확인
- kb통계 (빨강 : 상승, 파랑 : 하락)
- 전화임장
- 지역별 매물증감 그래프, 해당 지역 단지 실거래 그래프(아실)
- 공급에 따라 지역별로 분위기가 다름

상대적 저평가 시장(현재 서울) 
-> 좋지만 이미 올라서 비싸진 것이 아니라 좋은데 아직 싼걸 골라야 한다.

절대적 저평가 시장(현재 지방)
-> 더 좋은 걸 사야 한다.

시장 상황에 따라 투자우선순위가 다르다.
특정 단지가 정답이 될 수 없다. 시장상황에 따라 다르다.

Q. 내 투자금 안에 들어온다면 가치가 더 좋은거 하라면서.
좋은 지역/단지는 이미 올랐기 때문에 싸지 않은 시장. 그렇다면 내 투자금안에 들어오지만 이미 오른지역/단지와 아직 안올랐지만 덜 좋은 지역/단지 뭘골라야 할까? 
A. 상대적 저평가 시장에서는 싼게(아직 안오른거) 더 중요하다. 아직 안오른 단지 중(전고 -20%)에 더 좋은거 선택하자. (좋은 것 중에서 아직 싼거)
 

비교평가 : 서울수도권은 가격차이가 크니 가격을 상/중/하로 나누어서 비교하자. 가격차이가 너무 큰 단지들 비교하기가 어렵다.

○생활권 내 비교평가하기

지역에서 생활권을 작게 작게 쪼갠다.
비교평가하는 단지는 최대 4~5개

Q. 쪼갠 생활권에서 비교평가할 단지를 어떻게 골라요?
기준!! 상대적 저평가 -> 전고점대비 -20%~-15%인 단지 가져와서 비교평가하면 됨. 

여러개 비교평가가 어렵다면 2개부터 해서 토너먼트 탈락시키기

아파트 비교평가 요소 : 교통, 환경, 학군

가치평가 해서 가치대로 가격이 형성되어 있어.
그런데 가치 대비 이정도 가격차이가 맞는지는 어떻게 판단해?
-> 전고점 가격(정답지)을 비교해보자. 
과거에도 이 정도 가격차가 났네? 원래 가격수준(선호도)이 그렇구나!

가치평가 하기전에 전고점 먼저 보고 가치평가하지마라.(정답지를 먼저 보는 행위)

저평가인 단지들 비교 -> 가치순서 매기고, 가격 순위 매겨서 가치대비 싼 것 고르기.-> 매물임장

※ 유의미한 전고점
전고점에서 점이 하나가 아니라 여러개 찍힌 것.
전고까지 차곡차곡 하나씩 올라간것.

※ 주의해야하는 무의미한 전고점
점 하나 찍혀있고, 거래도 많지 않고, 계단식도 아님
점이 하나 찍혀있는 전고가 의미있는지 알아보려면?  근처에 비슷한 가치 단지들의 전고점을 참고해서 판단하자. (말이 되는 전고점인지 확인)

비교평가 단계에서 호재(재건축, 리모델링)는 검토하지 않는다.
-> 마지막에 저평가단지 비교할때 우선시 검토

○ 가격 고정 비교평가 방법
(연식, 평형대가 다른 경우)

정답은 없다. "나라면 어디를 선택할까?"

=>저평가 단지들 상대적 비교평가 후 1~2등 나오면 매임하기

=> 단지별 1등(계약형태 및 매가, 수리상태) => 생활권 내 1등 => 지역 내 1등 => 앞마당 내 1등

*서울수도권 구축의 경우 수리상태를 필수로 확인해야 한다. 수리비 평당 100만원 잡음. 수리비 포함 매매가로 비교하기.

=> 지금 당장 내가 투자하지 못하더라도 계속 변화하는 단지들의 가격을 ★시세 트래킹하면서 기회를 잡는 경우가 더 많다.
매달 1회 엑셀파일에 정리.

○ 지방시장에서의 비교평가

서울수도권 : 땅의 가치가 높다.
땅(입지) > 상품성

지방도시 : 땅의 가치가 낮다.
땅(입지) < 상품성(브랜드, 커뮤니티, 연식, 세대수, 조경, 동간격, 주변 상권, 초품아)    
*신축은 초등학교 접근성도 같이 봐야한다.

비교평가할 단지 선정할때 서울수도권과 다름
지방은 절대적저평가 시장이기 때문에 좋은 것부터 봐야한다.
-> 상품성(연식) 좋은 것 부터 + 전고점 -20%도 확인

1) 생활권 고정 비교평가
2) 가격 고정 비교평가 (지방은 가격이 서울수도권에 비해 가격이 촘촘하므로 1억 단위로 나누어서 비교하자)
-> "나라면 어떤 선택을 할까?", "선호도가 어디가 더 높을까?"
공식이나 정답은 없다.

ex.선호 생활권 20평대 vs. 비선호 생활권 30평대
요소별 쪼개서 비교해보고 어떤게 더 나은지 판단

비교평가 후
단지내 1등 -> 생활권내 1등->지역내 1등 -> 앞마당내 1등
-> 저환수원리, 투자 기준 맞는지 체크
-> 투자의사결정 or 시세트래킹

매수 후 가격이 내려가고 몇년간 오르지 않을 수도 있다.
(이건 상승장, 하락장 결국 시장 분위기에 좌우)
-> 내가 산 단지가 내려가도 지킬 수 있는 힘 : 비교평가!!!
지금도 여전히 저평가(ex.울산 매곡 푸르지오)