관련 강의
지방투자 기초반 - 지금 사면 인생역전! 지방의 강남 TOP3
제주바다, 게리롱, 식빵파파
수강후기
안녕하세요. 담백한코코입니다.
이번 2주차 강의는 임보 임장 달인인
게리롱 튜터님의 B지역 분석 강의였습니다
진짜 마치 큰 덩어리의 고기를
하나하나 예쁘게 썰어서
입 앞까지 가져다주는듯
디테일한 강의 내용에
감탄에 감탄을 하면서
놓치지 않도록 집중해서 들었던 강의였습니다.
와이파이 분석법
레이어를 쌓는다는 느낌으로
사람들의 수요를 하나하나씩
대입하면서 알려주셨는데
이번 임장지 뿐만아니라
다른 지역의 입지 분석 할 때에
꼭 적용하여
깊게 이해할 수 있도록 해야겠다는
생각을 하면서
2강 강의를 듣고 기억하고 싶은 내용을 요약했습니다.
B지역 입지분석
학군
부산의 중학교 학군은 아쉽지만
고등학교 학군은 괜찮은 편
학원가 밀집+학업성취도 90% 이상 = 상위 학군
학원가 밀집+학업성취도 85% 이상 = 가성비 학군
환경
지방에서는 신축 특히 신규 택지가 최고지만
부산광역시는 어느정도 입지 가치를 인정하여
신규 택지보다는 입지가 좋은 구축 단지를 더 좋아한다.
사람들이 좋아하는 것들은 동쪽에 몰려있다.
해운대&서면 접근성이 의미가 있다.
무조건 택지를 좋아하지 않는다.
공급
부산광역시
->좋아하는 입지에 신규택지가 들어오면서 얼마나 더 좋아질까?
선호도가 달라질까를 생각해야함
13-15년도는 독특하게
공급량이 적정을 초과했는데도 전세 매매가 올랐을까?
-> 이 전에 유래없이 공급이 적었다.
그래서 신규아파트가 그 물량을 흡수
->공급물량이 적었기 때문에 매매금액 급격히 상승하여
집값이 비싸다는 인식으로
전세수요 증가-> 매매가가 잘 버텨줌
사람들이 좋아하는 곳에 공급이 많다.
재개발, 재건축을 보는 이유?
3년 이후 공급을 예상해볼 수 있도록
중장기 적인 입주물량
공급으로 전환될만한 입주물량(입지좋은 곳은 눈여겨봐야함)
관리처분인가 이후로 보면됨
교통
1,2,3,4,동해선이 있음
1,2>3,4,동해선
지하철 이용률이 높은 지역은
역세권에 위치해있는 단지가
의미있을 수 있다.
(수도권만큼 중요하지는 않지만_)
단지 역세권이라고 투자하지 말고, 입지 및 거주수요가 더 중요하다.
수영구=수도권의 용산느낌?
B지역 의 가격은?
부산은 리스크가 줄어들어 투자하기 좋은 상황
부산 투자에서 고민되는 것들 우선순위 가이드 라인
입지 VS 입지
입지 좋은 구축에 적은 투자금으로 투자해
신축보다 더 좋은 익과 수익률 가능
B지역 에서 구축 투자 범위
구가 중상위 입지이면서
선호도가 있고, 가급적 00년식 이상
역세권의 의미
지하철역기 가까우면 거주민들에게
생활 편의성 제공
단, 역세권보다 더 중요한 입지요소(즉, 학군)가 있을 경우
역세권 의미 크지 않음
언덕에 위치한 단지투자?
부산의 언덕은
비슷한 입지라면 평지
입지 좋은 언덕 vs 입지 나쁜 평지 : 입지좋은 언
지방에서 가치 있는 물건 판단하는 법
현재 시점, 지방에 투자할때에는
투자범위(어디까지가 가치있는 것인지)설정하는 것이 중요
✔️저가치 단지의 공통적인 특징
1.입지가 떨어지는 구축
2. 매매가 전세가 장기간 오르지 않는다.
지방에서 이런 투자가 고민될때에는 = 잃지 않으면서 투자금 대비 충분한 수익률을 가지고 와주는가?
✔️지방에서의 구축 투자설정 범위
1.입지가 좋은 곳의 구축
2.싸게, 적은 투자금
3.입주물량이 없거나 낮은것니 2년이상 지속
광역시의 입지가 좋은 구축 투자는 신축 만큼의 수익률을 낼수 있다. 단, 광역시더라도 입지가 떨어지는 구축 투자하지 않는다.
중소도시는 왠만하면 신축의 수익률이 더 좋다
중소도시의 구축 투자는 잃을 수 도 있다.
✔️지금 지방에서 눈여겨 보고있는 단지의 특징
투자금 먼저 보지 않고
1.매매 전세가 장기적으로 우상향하는지
🔺매매 전세 우상향❌
2.매매전세가 일시적으로 빠졌는지(A급 단지)
마인드
✔️시간이 지나도 같은 것을 반복하면서 해나가는 힘
✔️투자는 42.195km를 달리는 목표가 있는 행위가 아니라
최소 1000km를 꾸준히 해야하는 일이다.
지금은 동료와 엄청난 차이가 있는 것 같지만
결국엔 비슷하다
⭐️같이 달려줄 동료가 필요! ⭐️
꿈은 목적지가 아닌 항해 그 자체
투자 공부를 하며 단순히 돈을 버는것을 넘어서
내가 원하는 미래의 나의 모습을 명확히 하고
나의 인생을 주도적으로 사는 것을 느낌
📣BM
📍와이파이 전략
(지역의 위상->구별입지와 특징->
생활권선호도->내가 투자할 단지)
📍좋은 동료를 만들고, 좋은 동료가 되자
오랜 시간동안 강의해주신
게리롱 튜터님 감사합니다🥰
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